5. Verantwortung

Die Verantwortlichkeiten in der Unternehmensführung für Nachhaltigkeit werden offengelegt.

Die Verantwortung für Nachhaltigkeit liegt beim gesamten Vorstand. Zudem wurden 2019 der Bereich "Unternehmensentwicklung" gegründet und dort 2021 die Position "Referent Nachhaltigkeit" geschaffen. Letztere sind für die Umsetzung einer nachhaltigen Strategie (u.a. Umsetzen einer Klimaschutzstrategie) verantwortlich und berichten direkt an den Vorstand.

6. Regeln und Prozesse

Das Unternehmen legt offen, wie die Nachhaltigkeitsstrategie durch Regeln und Prozesse im operativen Geschäft implementiert wird.

Die Nachhaltigkeitsstrategie ist seit 2009 im Unternehmensleitbild verankert und wird seitdem über die operative 5-Jahres-Planung umgesetzt. Hierbei sind insbesondere Maßnahmen zur energetischen Modernisierung unserer Bestandsgebäude zu nennen. Diese sind in der Wirtschaftsplanung des Unternehmens niedergelegt und werden jährlich vom Aufsichtsrat beschlossen sowie im laufenden Geschäft umgesetzt und überwacht. Die wesentlichen Geschäftsprozesse sind schriftlich dokumentiert und werden fortlaufend aktualisiert. 
 
Gemeinsam mit allen Führungskräften und leitenden Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern erarbeitet der Vorstand Anfang des Jahres im Rahmen einer Strategietagungen die wesentlichen TOP-Projekte für eine nachhaltige Unternehmensstrategie. Die Ergebnisse fließen in die jährliche Strategie-Aufsichtsratstagung. Durch den politisch besetzten Aufsichtsrat ist eine enge Verzahnung mit den Zielen der Anteilseigner und der Stadtgesellschaft sichergestellt.

7. Kontrolle

Das Unternehmen legt offen, wie und welche Leistungsindikatoren zur Nachhaltigkeit in der regelmäßigen internen Planung und Kontrolle genutzt werden. Es legt dar, wie geeignete Prozesse Zuverlässigkeit, Vergleichbarkeit und Konsistenz der Daten zur internen Steuerung und externen Kommunikation sichern.

Jährlich finden der bauverein AG-Strategietag sowie alle zwei Jahre der Aufsichtsratsstrategietag statt, innerhalb denen Schwerpunkte gesetzt sowie Zielerfüllungen und Abweichungen eruiert und angepasst werden. Nachhaltigkeit ist dabei ingetraler Bestandteil und wird nicht separat ausgewiesen. Im Rahmen der bauverein-Strategie und des internen Strategietages werden fünf übergeordnete Konzernziele bearbeitet und konkretisiert. Jedes Konzernziel hat dabei einen „Konzernziel-Botschafter/Koodinator“ und eine bereichsübergreifende Projektgruppe.

Zu unseren Konzernzielen zählen folgende Punkte (siehe auch Punkt 1):



  1. Klimaschutz: Klimaschutzstrategie bauverein AG / CO2 Reduktion der Liegenschaften
  2. Imagewandel: Kultur der bauverein AG verbessern
  3. Wachstumsstragie: Wachstum im Kerngeschäft
  4. Angebotserweiterung: Wachstum durch Erweiterung der Wertschöpfungsstufe
  5. Produktivitätssteigerung, v.a. durch Digitalisierung

Jedes dieser fünf Ziele umfasst wiederum 5 bis 22 Strategiemaßnahmen. Die erfolgreiche Umsetzung dieser Maßnahmen bildet die eigentliche Erfolgsmessung der Konzernziele. Außerdem ist jedes Konzernziel mit Leistungsindikatoren verbunden, wie beispielsweise CO2-Emissionen auf Konzernebene und die Energieeffizienz unserer Immobilien, die Mitarbeiterfluktuation oder die Anzahl umgesetzter digitaler Projekte.

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 5 bis 7

Leistungsindikator GRI SRS-102-16: Werte
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. eine Beschreibung der Werte, Grundsätze, Standards und Verhaltensnormen der Organisation.

Die bauverein AG besitzt sowohl ein im Jahr 2009 verabschiedetes Leitbild als auch eine intern verabschiedete Antikorruptionsrichtlinie, die Verhaltensregeln, z.B. im Hinblick auf den Umgang mit Kunden, Kollegen, Dienstleistern und sonstigen Personen, enthält. Des Weiteren existiert eine Compliance-Richtlinie für den gesamten Stadtkonzern.

Der Vorstand der bauverein AG wird in Zielworkshops informiert und kann so Steuerungsmaßnahmen einleiten. Darüber hinaus werden die Ziele jährlich überprüft und bei Bedarf neu festgelegt.

Investitionsintensität (Werterhaltung und Werterhöhung des Immobilienbestandes): Angabe in EUR/qm Wohnfläche pro Jahr (optional)

Im Jahr 2021 betrugen die Aufwendungen für die Instandhaltung 39,41 EUR je m² Wohn- und Nutzfläche für den gesamten Bestand (2020: 42,67 EUR; 2019: 44,19 EUR).

Die durchschnittlichen Aufwendungen für Instandhaltung beliefen sich in den vergangenen fünf Jahren auf überdurchschnittliche 39,87 EUR je m² Wohn- und Nutzfläche.
 

Gesamtkapitalrentabilität (Ertragskraft des Unternehmens) (optional)

Gesamtkapitalrentabilität 2021: 2,4 % (2020: 2,3 %)
Eigenkapitalrentabilität 2021: 3,6 % (2020: 3,6 %)

CO2-Intensität des Gebäudebestands (optional)

CO2-Emissionen auf Konzernebene 2021: 55.241 Tonnen.
 

CO2-Einsparung seit 1990 (Beschreibung des Einsparpotenzials und die Maßnahmen, durch die die CO2-Einsparung erreicht wurde) (optional)

Die bauverein AG investiert seit mehreren Jahren in die energetische Ertüchtigung ihres Bestandes, um Energieverbräuche und CO2-Emissionen zu senken. Im Zuge quartiersweiter energetischer Sanierungen wie in der "Postsiedlung" konnten dadurch signifkante Einsparungen erzielt werden. Daten aus dem Jahr 1990, die es ermöglichen, die in den vergangenen 26 Jahren erzielte CO2 -Ersparnis zu ermitteln, liegen leider nicht vor.

Anteil der energetisch voll- bzw. teilmodernisierter Wohnungen am Gesamtbestand (optional)

Der Anteil wird bei der bauverein AG nicht erhoben. 

Die bauverein AG investiert viel in die energetische Sanierung ihres Bestandes. Darüber hinaus ist sie bestrebt, die CO2-Emissionen unter anderem durch gemeinsame Projekte mit der städtischen Tochter ENTEGA (beispielsweise bei Quartiersentwicklungen) weiter zu reduzieren. Deutschland hat sich das ambitionierte Ziel „Klimaneutralität im Gebäudesektor bis 2045“ formuliert. In Darmstadt wurde der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung, Darmstadt bis 2035 klimaneutral zu gestalten, verabschiedet. Diesen Herausforderungen stellt sich die bauverein AG im Rahmen des wirtschaftlich Machbaren.

Kosten für soziale Projekte (optional)

Die bauverein AG hatte 2021 ein Budget von 45.000 EUR für soziale Projekte (2020: 40.550 EUR). Hinzu kam im Rahmen des Quartiers- und Sozialmanagements aufgewandte Mittel, etwa durch die Schaffung eines neuen Quartiersbetreuers und zwei bei der bauverein AG angestellte Sozialarbeiter.
 

Anteil barrierefreier/-armer Wohnungen im Bestand (optional)

Die bauverein AG verfügte 2021 (Stichtag 31.12.2021) 2,96 % barrierefreie und 18,01 % barrierearme Wohnungen im Bestand (2020: 1,7% barrierefrei; 15,2% barrierearm). Diesen Anteil bauen wir kontinuierlich aus. Im Neubau betrug der Anteil barrierefreier Wohnungen 28%, der Anteil barrierearmer Wohnungem 71% (2020: 11% barrierefrei; 88,6% barrierearm). Dies entspricht über den gesamten Bestand des gesamten Konzernverbundes von 17.038 Wohnungen gesehen insgesamt 3.572 Einheiten (2020: 3.424).

Als barrierefrei wurden, nach DIN barrierefreie Wohnungen gezählt, sowohl rollstuhlgerechte, als auch nicht explizit rollstuhlgerechte.

Als barrierearm wurden Wohnungen gezählt, die zwar von ihrem Grundriss oder der Zuwegung nicht oder nur in Teilen der Barrierefreiheit nach DIN entsprechen, jedoch grundsätzlich stufenlos erreichbar sind.

Als Neubau wurden Objekte gewertet, die vor fünf Jahren oder weniger fertig gestellt wurden.

8. Anreizsysteme

Das Unternehmen legt offen, wie sich die Zielvereinbarungen und Vergütungen für Führungskräfte und Mitarbeiter auch am Erreichen von Nachhaltigkeitszielen und an der langfristigen Wertschöpfung orientieren. Es wird offengelegt, inwiefern die Erreichung dieser Ziele Teil der Evaluation der obersten Führungsebene (Vorstand/ Geschäftsführung) durch das Kontrollorgan (Aufsichtsrat/Beirat) ist.

Die Mitglieder des Vorstandes erhalten Zielvorgaben durch den Aufsichtsrat der bauverein AG. Die Bewertung dieser Zielerreichung obliegt dem Aufsichtsrat. Somit ist der Aufsichtsrat dafür verantwortlich, ob Nachhaltigkeitsziele vereinbart werden, und er überprüft, ob diese eingehalten werden. Diese Zielvereinbarungen werden individuell getroffen und umfassen u.a. Ziele, die auf die Klimaschutzziele der bauverein AG einzahlen.

Darüber hinaus werden in jährlichen Mitarbeitergesprächen für jede Mitarbeiterin und jeden Mitarbeiter Zielvereinbarungen getroffen. Die jährliche Bewertung der Zielvereinbarungen wird im nachfolgenden Jahr im Mitarbeitergespräch gemeinsam zwischen Mitarbeiterin oder Mitarbeiter und Vorgesetztem abgestimmt. Bei Differenzen wurde, um eine Einigung zu erzielen, ein eigener Prozess definiert. Die Zielvereinbarungen werden individuell getroffen und umfassen auch die Klimaschutzziele der bauverein AG. Als wesentliches Ziel hat sich die bauverein AG auch im Jahr 2021 der Großmodernisierungs- und Neubauoffensive gestellt. Damit wird sichergestellt, dass der Bestand zukünftigen Anforderungen genugt und erweitert wird.

Leistungsindikatoren zu Kriterium 8

Leistungsindikator GRI SRS-102-35: Vergütungspolitik
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. Vergütungspolitik für das höchste Kontrollorgan und Führungskräfte, aufgeschlüsselt nach folgenden Vergütungsarten:
i. Grundgehalt und variable Vergütung, einschließlich leistungsbasierter Vergütung, aktienbasierter Vergütung, Boni und aufgeschoben oder bedingt zugeteilter Aktien;
ii. Anstellungsprämien oder Zahlungen als Einstellungsanreiz;
iii. Abfindungen;
iv. Rückforderungen;
v. Altersversorgungsleistungen, einschließlich der Unterscheidung zwischen Vorsorgeplänen und Beitragssätzen für das höchste Kontrollorgan, Führungskräfte und alle sonstigen Angestellten.

b. wie Leistungskriterien der Vergütungspolitik in Beziehung zu den Zielen des höchsten Kontrollorgans und der Führungskräfte für ökonomische, ökologische und soziale Themen stehen.

Mit den Führungskräften werden ebenfalls jährlich Zielvereinbarungsgespräche im Hinblick auf die variable Vergütung geführt. Dies gilt auch für neue Mitglieder des Vorstandes. Diese Gespräche beinhalten auch Nachhaltigkeitsthemen und -zielstellungen. Für einen Teil der Führungskräfte ist die variable Vergütung ausschließlich abhängig von den wirtschaftlichen Ergebnissen des Unternehmens.
 

Leistungsindikator GRI SRS-102-38: Verhältnis der Jahresgesamtvergütung
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. Verhältnis der Jahresgesamtvergütung der am höchsten bezahlten Person der Organisation in jedem einzelnen Land mit einer wichtigen Betriebsstätte zum Median der Jahresgesamtvergütung für alle Angestellten (mit Ausnahme der am höchsten bezahlten Person) im gleichen Land.

Die bauverein AG macht dazu keine Angaben, da aufgrund der geringen Mitarbeiterzahl und -struktur individuelle Rückschlüsse auf das Gehalt der höchstbezahlten Mitarbeiterin oder des höchstbezahlten Mitarbeiters gezogen werden könnten.
 

9. Beteiligung von Anspruchsgruppen

Das Unternehmen legt offen, wie gesellschaftliche und wirtschaftlich relevante Anspruchsgruppen identifiziert und in den Nachhaltigkeitsprozess integriert werden. Es legt offen, ob und wie ein kontinuierlicher Dialog mit ihnen gepflegt und seine Ergebnisse in den Nachhaltigkeitsprozess integriert werden.

Als kommunales Unternehmen steht die bauverein AG einer Vielzahl von Stakeholdern gegenüber. Zu den wichtigsten zählen die Stadt Darmstadt und die HEAG Holding AG als Eigentümerin, aber auch die Kunden der bauverein AG, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Unternehmens sowie Vertreterinnen und Vertreter der Lokalpolitik. Zur Stakeholderidentifierung hat die bauverein AG in den Jahren 2011 und 2013/2014 eine Stakeholderbefragung durchgeführt und zuvor wesentliche Anspruchsgruppen definitiert. Wir planen zeitnah eine weitere Analyse durchzuführen.

Als kommunales Wohnungsunternehmen ist die bauverein AG Teil der Stadtwirtschaft Darmstadt. Die Stadtwirtschaftsstrategie schafft die Grundlage für eine solide und leistungsfähige Stadtwirtschaft. Sie definiert die strategischen Ziele der Stadt und ihren Beteiligungen. Darmstadt ist in Deutschland ein Vorreiter in Sachen Transparenz. In Ergänzung zum Darmstädter Beteiligungskodex und der Darmstädter Compliance-Leitlinien treibt die Stadt das städtische Beteiligungsmanagement voran.  

Als Teil der Stadtwirtschaft sind wir in den integrierten Strategieprozess eingebunden. Gemeinsam mit allen Führungskräften und leitenden Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern erarbeitet der Vorstand am Anfang jedes Jahres die wesentlichen TOP-Projekte im Rahmen einer Strategietagung. Die TOP-Projekte fließen anschließend in die jährliche Strategie-Aufsichtsratstagung ein. Durch den politisch besetzten Aufsichtsrat ist eine enge Verzahnung mit den Zielen der Anteilseigner sichergestellt. Gemeinsam mit dem Kundenbeirat entwickeln und testen wir kontinuierlich die Einführung neuer Produkte und Dienstleistungen.

Zum Austausch von Know-how und Best Practice-Beispielen sucht die bauverein AG gezielt den Austausch mit unternehmensexternen Stakeholdern. Beispielsweise gehören wir zu den Gründungsmitgliedern des European Housing Network (EURHONET) und der Initiative Wohnen.2050 (siehe Kriterien 1 und 10).

Leistungsindikatoren zu Kriterium 9

Leistungsindikator GRI SRS-102-44: Wichtige Themen und Anliegen
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. wichtige, im Rahmen der Einbindung der Stakeholder geäußerte Themen und Anliegen, unter anderem:
i. wie die Organisation auf diese wichtigen Themen und Anliegen − auch über ihre Berichterstattung − reagiert hat;
ii. die Stakeholder‑Gruppen, die die wichtigen Themen und Anliegen im Einzelnen geäußert haben.

Zu den wichtigsten Stakeholdern gehören für die bauverein AG Kunden/Mieter sowie unsere
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Deren wichtigste Themen sind neben dem Erhalt und der Schaffung
bezahlbaren und geförderten Wohnraums auch die Reduktion von Nebenkosten und
Energieverbräuchen sowie eine höhere Kundenorientierung und soziale Stabilität. Die Mieter der bauverein AG messen vor allem folgenden Themen große Bedeutung zu:
Für unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind hingegen die effiziente Bestandsbewirtschaftung oder auch die schnelle Reaktion auf Anfragen wichtige Themen.

Auf die wichtigsten Anliegen ihrer Stakeholder hat die bauverein AG u.a. mit diesen
Maßnahmen reagiert:

10. Innovations- und Produktmanagement

Das Unternehmen legt offen, wie es durch geeignete Prozesse dazu beiträgt, dass Innovationen bei Produkten und Dienstleistungen die Nachhaltigkeit bei der eigenen Ressourcennutzung und bei Nutzern verbessern. Ebenso wird für die wesentlichen Produkte und Dienstleistungen dargelegt, ob und wie deren aktuelle und zukünftige Wirkung in der Wertschöpfungskette und im Produktlebenszyklus bewertet wird.

Die bauverein AG stellt Menschen in und um Darmstadt Wohnraum zur Verfügung und leistet somit, insbesondere im geförderten Bereich, einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung von Bevölkerungsschichten, die ansonsten auf dem Markt chancenlos wären.
Das Portfolio des bauverein-Konzerns umfasste zum 31. Dezember 2021 17.038 Wohnungen (2020:
16.889), der Bestand der bauverein AG lag bei 11.641 Wohnungen (2020: 11.541). Der Anteil geförderter Wohnungen lag im Bestand des Konzerns bei 39,8 % und der AG bei 48,2 % (2020: 48,1 %). In Darmstadt besitzt der bauverein-Konzern 13.112 Wohnungen, 5.245 davon sind öffentlich geförderte Wohnungen. 
Der bauverein AG gehören in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 10.560 Wohnungen (2020: 10.458), darunter 4.822 Sozialwohnungen (2020: 4.766).

Vernetzung zur gemeinsamen Emissionssenkung und energetische Gebäudeoptimierung
Der CO2-Austoss aller Bauverein-Immobilien lag 2021 bei ca. 55.240 Tonnen. Die bauverein AG ist bestrebt, ihren Bestand kontinuierlich zu überarbeiten und dessen Qualität, insbesondere in energetischer Hinsicht, zu verbessern und somit Emissionen zu reduzieren. Nachhaltiges und zukunftsweisendes Bauen ist uns deshalb ein großes Anliegen. 2020 etwa begannen wir mit den Planungen für ein sechsgeschössiges innovatives Systemhaus in Holz-Hybridbauweise (mehr Gebäude in Planung), welches ein Speichervolumen von 200 Tonnen CO2 aufweist, und erarbeiteten ein neues Grünpflegekonzept zur individuellen Verbesserung der Biodiversität der Außenanlagen und Fassaden unserer Liegenschaften. Um gemeinsam mit anderen Stakeholdern zukunftsfähige Lösungen zu erarbeiten, ist die bauverein AG Mitglied in zahlreichen Verbänden und Organisationen der Wohnungswirtschaft, zum Beispiel dem Europäischen Netzwerk EURHONET. Außerdem sind wir Gründungsmitglied der Initiative Wohnen.2050 - einem Zusammenschluss engagierter Wohnungsbauunternehmen für Know-how-Austausch, gegenseitige Unterstützung und die gemeinsame Arbeit an Lösungen und Finanzierungsstrategien für mittel- bis langfristig klimaneutrale Gebäudebestände.

Mit unserer Beteiligung als Projektpartner am hessenweit einzigartigen Forschungsprojekt Reallabor DELTA  streben wir mit dem Ludwigshöhviertel an, den Energieverbrauch und CO2-Ausstoß in den Darmstädter Stadtquartieren zu reduzieren. Dabei werden mehrere Quartierstypen miteinander verknüpft, somit die Netze besser ausgelastet und Energiequellen und Energiesenken verstärkt miteinander gekoppelt, sodass sektorübergreifende Synergien entstehen. Ebenso werden in diesem Rahmen die wirtschaftliche Umsetzbarkeit und gesellschaftliche Akzeptanz überprüft. 
Auch bei der energetischen Versorgung der Postsiedlung verfolgt die bauverein AG als Teil des Forschungsprojektes SWIVT den Ansatz, das energetische Profil bzw. die Energiebilanz (hier: 30 %) von Quartieren zu verbessern. Beispielsweise werden in der Energiezentrale Blockheizkraftwerke neben Wärmepumpen eingesetzt, die über die Geothermie dem Erdreich Wärme entnehmen und mit Gaskesseln zusammenwirken.

Ein weiterer Meilenstein, um den CO2-Austoss nachhaltig und innovativ zu senken, ist u.a. die Gründung der bauTega GmbH Ende 2019. Mit der neuen Tochter der bauverein AG und der ENTEGA AG bündeln die beiden Unternehmen ihre Kompetenzen in der Energie- und Immobilienwirtschaft. So lässt sich die Zukunft energieeffizient und serviceorientiert gestalten. Ziel der bauTega GmbH ist es, Mieter mit Wärme und Energie zu versorgen, Modernisierungs-, Wartungs-, und Reparaturarbeiten an den entsprechenden Heizungsanlagen vorzunehmen sowie Energielieferung und –speicherung für die entsprechenden Immobilien zu regeln. Auch der Austausch und Betrieb der in den Liegenschaften befindlichen Anlagen ist Aufgabe der bauTega. Um dies möglichst effizient zu regeln, werden sukzessive Heizungsanlagen der bauverein AG mittels eines Contracting-Modells in die neue Gesellschaft überführt. Damit soll eine konsistente und nachhaltig innovative Ausrichtung der Energieversorgung in den bauverein Liegenschaften garantiert werden.

Innovation durch verbessertes Ideen-, Projekt- und Nachhaltigkeitsmanagement
Innovation wird in der bauverein AG zum einen über ein betriebliches Vorschlagswesen ermöglicht, welches wir 2021 begonnen haben zu optimieren. Hier hat jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter die Möglichkeit, Ideen und Verbesserungsvorschläge einzubringen und eine monetäre Vergütung zu erhalten. Außerdem wurden 2019 der Bereich Unternehmensentwicklung gegründet und 2020 die Stellen des Referenten für Nachhaltigkeit und der Innovationsmanagerin besetzt. Diese Hebel sollen das Innovations- und Projektmanagent in der bauverein AG voranbringen und aktuelle Entwicklungen - bspw. über einen Innovationsnewsletter - in das Unternehmen tragen.

Leistungsindikatoren zu Kriterium 10

Leistungsindikator G4-FS11
Prozentsatz der Finanzanlagen, die eine positive oder negative Auswahlprüfung nach Umwelt- oder sozialen Faktoren durchlaufen.

(Hinweis: der Indikator ist auch bei einer Berichterstattung nach GRI SRS zu berichten)

Eine Auswahlprüfung nach Umwelt- oder sozialen Faktoren wird derzeit nicht vorgenommen. Die Finanzanlagen der bauverein AG bestehen aus:
Alle Finanzanlagen dienen daher dem Unternehmenszweck und sind nicht als Geldanlage im o.g. Sinn gedacht. Daher entfällt die aufgeführte Auswahlprüfung.
 
Gemeinsame Tochter mit dem kommunalen Energieversorger - bauTega GmbH
2019 wurde mit dem kommunalen Energieversorger der Stadt Darmstadt eine gemeinsame Tochter – die bauTega GmbH – gegründet. Ein besonderer Schwerpunkt der bauTega GmbH lag auch 2021 auf einem nachhaltigen und effizienten Umgang mit Energie. Die bislang im Besitz der bauverein AG befindlichen Anlagen werden nach der Überführung in den Bestand der bauTega innerhalb eines überschaubaren Zeitraums erneuert. Dabei kommen auch neue, innovative Technologien zum Einsatz. Denn effizientere Anlagen wirken sich positiv auf die Energieverbräuche und damit direkt auf die Nebenkosten aus. Warmmieten können so stabilisiert werden – ein wichtiger sozialer Aspekt. Hinzu kommt ein nicht unerheblicher Beitrag zum Klimaschutz durch Energieeinsparungen und die Reduktion von CO2-Emissionen. In naher Zukunft soll auch Reparaturbedarf bei den Anlagen durch Fernüberwachung frühzeitig erkannt und behoben werden.