5. Verantwortung

Die Verantwortlichkeiten in der Unternehmensführung für Nachhaltigkeit werden offengelegt.

Das Nachhaltigkeitsmanagement ist als Funktion fest in der Organisationsstruktur von VIVAWEST verankert. Die Gesamtverantwortung für alle unternehmerischen Aktivitäten rund um das Thema Nachhaltigkeit liegt bei der Geschäftsführung der Vivawest GmbH. Sie hat einen Nachhaltigkeitsbeauftragten im Bereich Strategie benannt, welcher die Aktivitäten rund um das Thema Nachhaltigkeit im Konzern bündelt und koordiniert.

Das zentrale Steuerungsgremium ist der Konzernlenkungskreis Nachhaltigkeit, der sich aus Führungskräften aller hierfür relevanten Bereiche aus den Segmenten Immobilien und Immobiliendienstleistungen sowie Vertretern der betrieblichen Mitbestimmung zusammensetzt. Im Sinne des Konzerns VIVAWEST gewährleistet dies eine ganzheitliche und segmentübergreifende Betrachtung aller wichtigen Nachhaltigkeitsthemen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 63).

6. Regeln und Prozesse

Das Unternehmen legt offen, wie die Nachhaltigkeitsstrategie durch Regeln und Prozesse im operativen Geschäft implementiert wird.

Nachhaltigkeit betrifft als Querschnittsthema nahezu alle Bereiche des Konzerns. Demzufolge stellt das Nachhaltigkeitsmanagement bei VIVAWEST eine unternehmensweite Aufgabe dar. Die Kernaufgaben des Nachhaltigkeitsbeauftragten sind die Schaffung von Transparenz durch die jährliche Berichterstattung, die Abstimmung aller Aktivitäten sowie die fortlaufende Sensibilisierung für das Thema Nachhaltigkeit im Konzern. Die konsequente Umsetzung der Maßnahmen stellen die operativen Geschäftseinheiten und Funktionsbereiche sicher, die auf unterschiedliche Managementsysteme und -ansätze zurückgreifen sowie einem systematischen Monitoring unterliegen.

Steuerung der Nachhaltigkeit über verschiedene Managementsysteme/-ansätze


Vergleiche Bericht 2020 (Seite 63).


7. Kontrolle

Das Unternehmen legt offen, wie und welche Leistungsindikatoren zur Nachhaltigkeit in der regelmäßigen internen Planung und Kontrolle genutzt werden. Es legt dar, wie geeignete Prozesse Zuverlässigkeit, Vergleichbarkeit und Konsistenz der Daten zur internen Steuerung und externen Kommunikation sichern.

Das Nachhaltigkeitsmanagement von VIVAWEST folgt einem klassischen Regelkreis und ist eingebettet in den Strategie- und Planungsprozess. Für die Umsetzung des Nachhaltigkeitsmanagements greifen die Verantwortlichen auf unterschiedliche Managementsysteme und -ansätze zurück. Die Begleitung der Umsetzung von Maßnahmen aus dem Nachhaltigkeitsprogramm erfolgt primär durch ein zentrales Maßnahmen- und Projektmanagement. Darüber hinaus dient die regelmäßige Berichterstattung im Rahmen des Controllings als Steuerungs- und Kontrollinstrument für die Umsetzung der relevanten Maßnahmen. Als zusammenführende Instrumente zur Erfolgsmessung dienen letztlich die jährliche Berichterstattung und die EMAS-Auditierung (Eco-Management and Audit Scheme).

Nachhaltigkeit bei VIVAWEST folgt einem klassischen Regelkreis



Seit dem Geschäftsjahr 2015 erfolgt die Berichterstattung zum Thema Nachhaltigkeit in einem eigenen Kapitel der jeweiligen Jahrespublikation von VIVAWEST. Die Inhalte werden anhand der drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales strukturiert. Die als wesentlich bewerteten Kriterien und ihre Indikatoren bilden dabei die Grundlage für die inhaltliche Ausgestaltung. Um die Zuverlässigkeit und Konsistenz der Daten zu gewährleisten wurden im Jahr 2020 zu allen berichteten Nachhaltigkeitsindikatoren Steckbriefe erstellt, in denen die Anforderungen an die Datenerhebung dokumentiert sind. Im Sinne der Vergleichbarkeit beziehen sich die relevanten Kennzahlen grundsätzlich auf die vergangenen drei Geschäftsjahre und werden entsprechend jährlich fortgeschrieben. Die veröffentlichten Daten und Fakten gelten in den meisten Fällen für den gesamten Konzern und damit für alle Geschäftsfelder. Ergänzend zum vorliegenden Bericht gibt VIVAWEST jährlich die DNK-Erklärung nach den Anforderungen des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes ab, welche auf der Website des Rates für Nachhaltige Entwicklung (RNE) publiziert wird. Darüber hinaus veröffentlicht der Konzern mit Bezug auf die Dimension Ökologie eine Umwelterklärung nach EMAS.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 65).

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 5 bis 7

Leistungsindikator GRI SRS-102-16: Werte
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. eine Beschreibung der Werte, Grundsätze, Standards und Verhaltensnormen der Organisation.

Das Fundament der nachhaltigen Ausrichtung von VIVAWEST liegt in dem Selbstverständnis, das durch vier Unternehmenswerte geprägt wird. Hiernach sind die Beschäftigten von VIVAWEST

verlässlich, indem sie verantwortungsvoll und nachhaltig handeln und Zusagen einhalten,
tatkräftig, indem sie konsequent die gemeinsamen Ziele verfolgen,
authentisch, indem sie offen, ehrlich und tolerant handeln wie die Menschen in der Region, sowie
kreativ, indem sie die Zukunft gestalten.

Diese Unternehmenswerte, welche auch in der konzerninternen Verfassung niedergeschrieben sind, lebt VIVAWEST gegenüber allen Stakeholdern.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 62).

Investitionsintensität (Werterhaltung und Werterhöhung des Immobilienbestandes): Angabe in EUR/qm Wohnfläche pro Jahr (optional)

Im Fokus des Kerngeschäftsfelds Bestandsmanagement innerhalb des Segments Immobilien steht für VIVAWEST die nachhaltige Bewirtschaftung und Entwicklung des Wohnungsbestandes zur Vermietung an private Haushalte. Mit einem Wohnungsbestand von 117.716 Wohneinheiten zum Stichtag 31. Dezember 2020 verfolgt VIVAWEST das Konzept einer langfristigen Bewirtschaftung, bei der die kontinuierliche Instandhaltung des Wohnungsbestandes, wertsteigernde Investitionen in Form von (energetischen) Modernisierungen, qualitativ hochwertigen Erwerben und Neubaumaßnahmen sowie zielgerichtete Desinvestitionen hohe Priorität haben. Mit 35,01 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche lagen die technischen Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienbestandes erneut über den Vorjahresvergleichswerten von 32,87 Euro beziehungsweise 29,28 Euro. Die kontinuierliche Erhöhung der technischen Ausgaben in den Bestand über Jahre hinweg zeigt, welchen hohen Stellenwert die nachhaltige Optimierung der vermieteten Immobilien im Vivawest-Konzern genießt.
 
Technische Ausgaben
2018: 29,28 Euro pro Quadratmeter
2019: 32,87 Euro pro Quadratmeter (+ 12,3 %)
2020: 35,01 Euro pro Quadratmeter (+ 6,5 %)

Investitionen in den Immobilienbestand
2018: 538,0 Millionen Euro
2019: 484,5 Millionen Euro (- 9,9 %)
2020: 619,3 Millionen Euro (+ 27,8 %)

Im Sinne einer kontinuierlichen, wertorientierten Portfolioentwicklung führte VIVAWEST mit 619 Millionen Euro das hohe Niveau der Neubau-, Modernisierungs-, und Erwerbsinvestitionen der Vorjahre nicht nur weiter fort, sondern konnte dies sogar noch deutlich steigern.

Im Berichtsjahr wurden insgesamt 2.106 Bestandszugänge aus Neubaufertigstellung und Erwerb verzeichnet. Der Erwerb attraktiver Gebrauchtimmobilien in guten Lagen lag bei 132 Wohneinheiten. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus der angespannten Marktsituation und dem geringen Angebot von attraktiven Gebrauchtimmobilien. Mit einem Anteil von zwei Dritteln an den Investitionen in den Bestand bildet das Neubauprogramm weiterhin den Schwerpunkt der Investitionstätigkeit. So wurde das Immobilienportfolio des Vivawest-Konzerns im Jahr 2020 um 1.974 attraktive, hochwertige Neubauwohnungen ergänzt. Das entspricht einem mehr als verdoppelten Niveau im Vergleich zum Vorjahr. Darüber hinaus befanden sich zum Jahresende insgesamt rund 2.400 Wohneinheiten im Bau, während zahlreiche weitere Projekte die Konzeptionierungsphase in enger Abstimmung mit den Kommunen durchlaufen. Bis zum Jahr 2025 wird VIVAWEST insgesamt etwa 6.500 neue Wohnungen errichten.

Vergleiche Finanzbericht 2020 (2.4.1 Immobilien, Seite 14 ff.) und Bericht 2020 (Seite 69).

Gesamtkapitalrentabilität (Ertragskraft des Unternehmens) (optional)

Umfassende Informationen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage von VIVAWEST finden Sie im Finanzbericht 2020 (2.5 Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage, Seite 22 ff.).

CO2-Intensität des Gebäudebestands (optional)

Ausführungen zu den THG-Emissionen im Gebäudebestand können Sie dem DNK-Kriterium 13 und den damit verbundenen Leistungsindikatoren GRI SRS-305-1, GRI SRS-305-2, GRI SRS-305-3 und GRI SRS-305-5 entnehmen.

CO2-Einsparung seit 1990 (Beschreibung des Einsparpotenzials und die Maßnahmen, durch die die CO2-Einsparung erreicht wurde) (optional)

Von 1990 bis Ende 2020 konnten die THG-Emissionen im Wohnungsbestand insbesondere durch energetische Modernisierungen, die Erneuerung veralteter Heizanlagen, den Abriss von energetisch schlechter Bausubstanz und den Neubau energieeffizienter Gebäude um 453.681 Tonnen reduziert werden. Dies entspricht einer Reduzierung der relativen THG-Emissionen je Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche von 59,8 Prozent. Die von der Bundesregierung im Klimaschutzgesetz für den Sektor Gebäude geforderte Reduzierung von 67,0 Prozent bis 2030 stellt für VIVAWEST, wie für viele andere Wohnungsunternehmen, eine große Aufgabe dar. Die Fortführung des selbst auferlegten Ziels, die relativen THG-Emissionen in kg/m² Wohn-/Nutzfläche um durchschnittlich 2 Prozent pro Jahr zu senken, wird nach aktueller Einschätzung ausreichen, um die Reduktion auf 67,0 Prozent im Jahr 2030 zu erreichen. Vor diesem Hintergrund wird VIVAWEST im Rahmen der Entwicklung der Strategie VIVAWEST 2030 aufbauend auf der Energetischen Positionierung aus dem Jahre 2015 auch eine ganzheitliche Klimaschutzstrategie, mit dem Ziel der Klimaneutrali-tät bis zum Jahr 2050 erarbeiten.

Entwicklung der THG-Emissionen seit 1990
THG-Emissionen im Wohnungsbestand
in Kilogramm pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche


Heizenergie inklusive Warmwasser
Aufgrund der Umstellung des Berechnungsmodells wurde der Wert für 2019 im Jahr 2020 korrigiert. Die Werte von 1990 bis 2018 wurden nicht angepasst.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 80).

Weitere Ausführungen zu den THG-Emissionen können Sie dem DNK-Kriterium 13 und den damit verbundenen Leistungsindikatoren GRI SRS-305-1, GRI SRS-305-2, GRI SRS-305-3 und GRI SRS-305-5 entnehmen.

Anteil der energetisch voll- bzw. teilmodernisierter Wohnungen am Gesamtbestand (optional)

Mit Modernisierungsinvestitionen von 135 Millionen Euro wurde das im Berichtsjahr durchgeführte Modernisierungsvolumen gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres von 125 Millionen Euro abermals gesteigert. Insgesamt wurden Gebäude mit 1.603 Wohneinheiten im Rahmen von Maßnahmen der Gebäudemodernisierung energetisch saniert und weitere 924 Wohnungen im Rahmen von Wohnungsmodernisierungen auf einen zeitgemäßen Wohnstandard gebracht. Damit beträgt der Anteil energetisch voll- und teilmodernisierter Wohnungen im Gesamtbestand zum Stichtag 31. Dezember 2020 rund 60,0 Prozent, das sind 1,1 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Neubauten sind in dieser Berechnung nicht berücksichtigt, da diese bereits den aktuellen energetischen Standards gerecht werden. Darüber hinaus wurden im Zuge von Mieterwechseln Wohnungsmodernisierungen bei weiteren 1.137 Wohnungen durchgeführt, deren Kosten aufwandswirksam erfasst wurden.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 70).

Energetisch voll- und teilmodernisierte Wohnungen
Stichtag 31.12.
2018: 57,1 Prozent
2019: 58,8 Prozent
2020: 60,0 Prozent
Neubauten sind in der Berechnung nicht berücksichtigt.

Eine Aufteilung zwischen energetisch voll- und teilmodernisierten Wohnungen ist nur mit sehr hohem Aufwand möglich und wird aufgrund der Vielzahl an Abgrenzungsmöglichkeiten als nicht zweckmäßig angesehen, da eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungsunternehmen nicht gegeben wäre.

Kosten für soziale Projekte (optional)

Als Partner der Region engagiert sich der Konzern über das Kerngeschäft hinaus in unterschiedlichen gesellschaftlichen Bereichen. Der Fokus liegt dabei auf sozialen, kulturellen und sportlichen Engagements. Coronabedingt sind Sport- und Kulturveranstaltungen im Berichtsjahr weitestgehend ausgefallen. So wurde der jährlich stattfindende VIVAWEST-Marathon nur als virtueller Lauf durchgeführt und das VIVAWEST Family Fest abgesagt. Für Besucher geschlossen wurde auch der Nordsternturm mit Museum und Besucherterrasse. Entsprechend ist ein hoher Rückgang in den Aufwendungen für Sport und Kultur zu verzeichnen.

Im Bereich Soziales wurden im Berichtsjahr insgesamt mehr als eine Million Euro für Treffpunkte mit sozialen Angeboten in den Quartieren, zur Förderung des Ehrenamtes, für Integrationshilfen sowie allgemeine Spenden zur Förderung funktionierender Nachbarschaften aufgewendet. Vor dem Hintergrund der besonderen Herausforderungen im Zusammenhang mit der Coronapandemie hat VIVAWEST der Vivawest Stiftung im Geschäftsjahr 2020 zusätzliche Mittel in Höhe von einer Million Euro gewährt, die als Soforthilfen zur Unterstützung von Vereinen und Initiativen zur Verfügung stehen.
 
Aufwendungen - Soziales
2018: 0,87 Millionen Euro
2019: 0,83 Millionen Euro (- 5,2 %)
2020: 1,03 Millionen Euro (+ 24,8 %)


Aufwendungen - Sport
2018: 0,93 Millionen Euro
2019: 0,79 Millionen Euro (- 15,1 %)
2020: 0,12 Millionen Euro (- 84,8 %)


Aufwendungen - Kultur
2018: 0,38 Millionen Euro
2019: 0,73 Millionen Euro (+ 92,4 %)
2020: 0,27 Millionen Euro (- 63,1 %)


Vergleiche Bericht 2020 (Seite 95).

Anteil barrierefreier/-armer Wohnungen im Bestand (optional)

Im Zuge von Modernisierungen und Neubauvorhaben berücksichtigt VIVAWEST die Anforderungen aus der demografischen Entwicklung und der damit einhergehenden Nachfrage nach barrierearmen und generationsübergreifenden Wohnkonzepten. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 waren insgesamt 12,6 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes entweder barrierearm, schwellenlos oder rollstuhlgeeignet. Das entspricht einer Erhöhung um 2,2 Prozent-punkte zum Vorjahr.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 70).

Barrierearme, schwellenlose und rollstuhlgeeignete Wohnungen im Bestand 
2018: 8,8 Prozent
2019: 10,3 Prozent
2020: 12,6 Prozent

Weitere Ausführungen zu den (barrierefreien/-armen) Neubauten stehen im Finanzbericht 2020 (2.4.1 Immobilien, Seite 14 ff.).
Nebenkosten (optional)
Während VIVAWEST auf die Miete unmittelbar Einfluss nehmen kann, besteht auf die Wohnnebenkosten nur mittelbarer Einfluss. Ziel des Nebenkostenmanagements ist es, die Nebenkosten möglichst gering zu halten beziehungsweise ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erreichen und ein hohes Maß an Transparenz sowie Fairness zu gewährleisten.

Durch eine effektive und effiziente Bestandsbewirtschaftung und als integrierter Konzern, der wohnungsnahe Leistungen aus einer Hand erbringt, ist VIVAWEST stets bestrebt, die Betriebskosten gering zu halten. Im Geschäftsjahr betrugen die monatlichen Betriebskosten durchschnittlich 1,94 Euro pro Quadratmeter. Die Erhöhung um 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist auf die zunehmende Ausweitung von Hauswarttätigkeiten (Quartiersmeister) und die gesteigerte Beauftragung von Gebäudereinigungen zurückzuführen.

Über die Höhe des Heizenergieverbrauchs entscheidet vor allem das Nutzungsverhalten der Mieter. Dennoch versucht VIVAWEST mit vielfältigen Maßnahmen, die Kosten für den Verbrauch der Heizenergie zu senken (siehe Leistungsindikator GRI SRS-302-4). Die durchschnittlichen monatlichen Heizkosten lagen 2020 bei 0,80 Euro pro Quadratmeter und damit 2,4 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Durchschnittliche monatliche Betriebskosten
2018: 1,85 Euro pro Quadratmeter
2019: 1,91 Euro pro Quadratmeter (+ 3,2 %)
2020: 1,94 Euro pro Quadratmeter (+ 1,6 %)

Durchschnittliche monatliche Heizkosten
2018:
0,79 Euro pro Quadratmeter
2019:
0,82 Euro pro Quadratmeter (+ 3,8 %)
2020:
0,80 Euro pro Quadratmeter (- 2,4 %)


Vergleiche Bericht 2020 (Seite 90 f.).
Mietenentwicklung (optional)
VIVAWEST erklärte sich vor dem Hintergrund der einschneidenden Maßnahmen im Zuge der Bekämpfung der Coronapandemie und der daraus folgenden Unsicherheit für Arbeitsplätze und die weitere wirtschaftliche Entwicklung solidarisch mit ihren Mietern. Mit Auftreten der Coronapandemie hat VIVAWEST im Rahmen ihrer sozialen Verantwortung ein Maßnahmenpaket geschnürt, das die drohenden Folgen durch die tiefen ökonomischen Einschnitte für die Mieter etwas abmildern sollte. Neben der Vereinbarung von Ratenzahlungen, Stundungen und dem temporären Aussetzen von Mieterhöhungen verzichtete VIVAWEST auf Kündigungen sowie Räumungen infolge von Mietrückständen, die ihre Ursache in der Coronakrise hatten, und auf eine Gewerbenettomiete bei den von der Schließung im ersten Lockdown besonders betroffenen Gewerbemietern.

Durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete
nur Wohneinheiten
2018: 5,65 Euro pro Quadratmeter
2019: 5,82 Euro pro Quadratmeter (+ 3,0 %)
2020: 6,05 Euro pro Quadratmeter (+ 4,0 %)

Infolge der intensiven Portfolioumschichtung mit ihren qualitätssteigernden Investitionen, aber auch durch Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen und durch die coronabedingt zeitlich versetzten Angleichungen von bestehenden Mietverhältnissen an die Entwicklung der Mietspiegel ist die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete zum Bilanzstichtag von 5,82 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 6,05 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 70 f.).


8. Anreizsysteme

Das Unternehmen legt offen, wie sich die Zielvereinbarungen und Vergütungen für Führungskräfte und Mitarbeiter auch am Erreichen von Nachhaltigkeitszielen und an der langfristigen Wertschöpfung orientieren. Es wird offengelegt, inwiefern die Erreichung dieser Ziele Teil der Evaluation der obersten Führungsebene (Vorstand/ Geschäftsführung) durch das Kontrollorgan (Aufsichtsrat/Beirat) ist.

Die Vergütung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ist über die Manteltarifverträge und weitere Tarifverträge transparent geregelt. Die Beschäftigten der oberen Tarifgruppen, nicht leitende außertarifliche und leitende Angestellte sowie die oberste Leitung erhalten eine leistungsorientierte Vergütung. Sie ist an das Erreichen quantitativer Unternehmensziele und persönlicher, überwiegend qualitativ geprägter Ziele geknüpft.

Zu den quantitativen Unternehmenszielen zählen die Finanzkennzahlen EBITDA und FFO. Die weiteren, überwiegend qualitativ geprägten Ziele werden individuell bezogen auf den jeweiligen Verantwortungsbereich und die persönliche Entwicklung unter Berücksichtigung der Unternehmensstrategie sowie der operativen Teilziele der verschiedenen (Fach-)Bereiche festgelegt. Die Verankerung quantitativer Nachhaltigkeitsziele erfolgt nicht explizit, weil sich die Nachhaltigkeitsziele in den Unternehmenszielen widerspiegeln und somit systemimmanent in den Zielvereinbarungen berücksichtigt werden. Die jährliche Bewertung des Zielerreichungsgrades obliegt jeweils der nächsthöheren Führungskraft. Die Bewertung des Zielerreichungsgrades der Geschäftsführung der Vivawest GmbH obliegt dem Aufsichtsrat.

Im Segment Immobilien wurde 2020 im Rahmen von Tarifverhandlungen ein Konzept für eine leistungsgerechtere Vergütung erarbeitet, das zum 1. Januar 2021 in Kraft trat. Darüber hinaus besteht für die Bereichsleitungen im Segment Immobilien, für die Geschäftsführungen im Segment Immobiliendienstleistungen sowie für die Geschäftsführung der Konzernobergesellschaft ein Long-Term-Incentive-Programm (LTI) zur Bindung und Motivation der oberen Führungskräfte durch Schaffung langfristig orientierter Leistungsanreize.

Durch die betriebliche Altersversorgung soll – neben der gesetzlichen Rente – ein Beitrag für die Zukunftssicherung der Beschäftigten geleistet werden. VIVAWEST gewährt unmittelbare betriebliche Versorgungsleistungen nach Maßgabe der beitragsorientierten Versorgungsregelung des Bochumer Verbandes für arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusagen. Darüber hinaus können Beschäftigte im Wege einer Entgeltumwandlung eine zusätzliche Altersversorgung aufbauen.

Mögliche Zahlungen von Abfindungen werden individuell ausgehandelt und unterliegen somit keinen tarifvertraglichen oder betrieblichen Regelungen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 89).

Leistungsindikatoren zu Kriterium 8

Leistungsindikator GRI SRS-102-35: Vergütungspolitik
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. Vergütungspolitik für das höchste Kontrollorgan und Führungskräfte, aufgeschlüsselt nach folgenden Vergütungsarten:
i. Grundgehalt und variable Vergütung, einschließlich leistungsbasierter Vergütung, aktienbasierter Vergütung, Boni und aufgeschoben oder bedingt zugeteilter Aktien;
ii. Anstellungsprämien oder Zahlungen als Einstellungsanreiz;
iii. Abfindungen;
iv. Rückforderungen;
v. Altersversorgungsleistungen, einschließlich der Unterscheidung zwischen Vorsorgeplänen und Beitragssätzen für das höchste Kontrollorgan, Führungskräfte und alle sonstigen Angestellten.

b. wie Leistungskriterien der Vergütungspolitik in Beziehung zu den Zielen des höchsten Kontrollorgans und der Führungskräfte für ökonomische, ökologische und soziale Themen stehen.

Wie bereits unter DNK-Kriterium 8 beschrieben, erhalten die Beschäftigten der oberen Tarifgruppen, nicht leitende außertarifliche und leitende Angestellte sowie die oberste Leitung eine leistungsorientierte Vergütung. Sie ist an das Erreichen quantitativer Unternehmensziele und persönlicher, überwiegend qualitativ geprägter Ziele geknüpft.

Zu den quantitativen Unternehmenszielen zählen die Finanzkennzahlen EBITDA und FFO. Die weiteren, überwiegend qualitativ geprägten Ziele werden individuell bezogen auf den jeweiligen Verantwortungsbereich und die persönliche Entwicklung unter Berücksichtigung der Unternehmensstrategie sowie der operativen Teilziele der verschiedenen (Fach-)Bereiche festgelegt. Die Verankerung quantitativer Nachhaltigkeitsziele erfolgt nicht explizit, weil sich die Nachhaltigkeitsziele in den Unternehmenszielen widerspiegeln und somit systemimmanent in den Zielvereinbarungen berücksichtigt werden. Die jährliche Bewertung des Zielerreichungsgrades obliegt jeweils der nächsthöheren Führungskraft. Die Bewertung des Zielerreichungsgrades der Geschäftsführung der Vivawest GmbH obliegt dem Aufsichtsrat.

Durch die betriebliche Altersversorgung soll – neben der gesetzlichen Rente – ein Beitrag für die Zukunftssicherung der Beschäftigten geleistet werden. VIVAWEST gewährt unmittelbare betriebliche Versorgungsleistungen nach Maßgabe der beitragsorientierten Versorgungsregelung des Bochumer Verbandes für arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusagen. Darüber hinaus können Beschäftigte im Wege einer Entgeltumwandlung eine zusätzliche Altersversorgung aufbauen.

Mögliche Zahlungen von Abfindungen werden individuell ausgehandelt und unterliegen somit keinen tarifvertraglichen oder betrieblichen Regelungen.

Vergleiche DNK-Kriterium 8 und Bericht 2020 (Seite 89).

Leistungsindikator GRI SRS-102-38: Verhältnis der Jahresgesamtvergütung
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. Verhältnis der Jahresgesamtvergütung der am höchsten bezahlten Person der Organisation in jedem einzelnen Land mit einer wichtigen Betriebsstätte zum Median der Jahresgesamtvergütung für alle Angestellten (mit Ausnahme der am höchsten bezahlten Person) im gleichen Land.

Das Verhältnis der Jahresvergütung der am höchsten bezahlten Person der Organisation zum mittleren Niveau (Median) der Jahresgesamtvergütung aller Beschäftigten (ohne den höchstbezahlten Beschäftigten) wird nicht ermittelt, da ein derartiger Vergleich als nicht zweckmäßig angesehen wird.

9. Beteiligung von Anspruchsgruppen

Das Unternehmen legt offen, wie gesellschaftliche und wirtschaftlich relevante Anspruchsgruppen identifiziert und in den Nachhaltigkeitsprozess integriert werden. Es legt offen, ob und wie ein kontinuierlicher Dialog mit ihnen gepflegt und seine Ergebnisse in den Nachhaltigkeitsprozess integriert werden.

VIVAWEST hat in verschiedenen internen Arbeitsgruppen im Rahmen des Strategieentwicklungsprozesses die nachfolgenden acht Anspruchsgruppen (Stakeholder) identifiziert und – abgesehen von begrifflichen Präzisierungen – seither jährlich bestätigt.

Gesellschafter
Politik und Legislative
Mieter/Kunden
Kommunen/Institutionen
Öffentlichkeit/Bürger
Fremdkapitalgeber
Lieferanten/Geschäftspartner
Führungskräfte/Mitarbeiter

Um Herausforderungen und Chancen frühzeitig erkennen und proaktiv angehen zu können, wird dem regelmäßigen Dialog mit den Stakeholdern von VIVAWEST eine hohe Bedeutung beigemessen. Der strukturierte Austausch zu Unternehmensaktivitäten, aber auch zu Ansprüchen und Interessen der unterschiedlichen Personengruppen und Institutionen erfolgt auf vielfältige Weise. Exemplarisch sind Kundencenter vor Ort, Kundenportal, zentraler Kundenservice, Kundenzufriedenheitsbefragungen, Sitzungen, Veranstaltungen, Internet, Social Media, Mieterzeitung, Mitarbeiterbefragungen, Intranet oder die Mitwirkung in themenbezogenen Arbeitskreisen zu nennen. Die als wesentlich erachteten Nachhaltigkeitsthemen aller Stakeholder werden systematisch im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse identifiziert (siehe DNK-Kriterium 2), fließen so in das Nachhaltigkeitsmanagement ein und finden entsprechend Berücksichtigung im Rahmen von Unternehmensentscheidungen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 64).

Leistungsindikatoren zu Kriterium 9

Leistungsindikator GRI SRS-102-44: Wichtige Themen und Anliegen
Die berichtende Organisation muss folgende Informationen offenlegen:

a. wichtige, im Rahmen der Einbindung der Stakeholder geäußerte Themen und Anliegen, unter anderem:
i. wie die Organisation auf diese wichtigen Themen und Anliegen − auch über ihre Berichterstattung − reagiert hat;
ii. die Stakeholder‑Gruppen, die die wichtigen Themen und Anliegen im Einzelnen geäußert haben.

Um Herausforderungen und Chancen frühzeitig erkennen und proaktiv angehen zu können, wird dem regelmäßigen Dialog mit den Stakeholdern von VIVAWEST eine hohe Bedeutung beigemessen. Der strukturierte Austausch zu Unternehmensaktivitäten, aber auch zu Ansprüchen und Interessen der unterschiedlichen Personengruppen und Institutionen erfolgt auf vielfältige Weise. Exemplarisch sind Kundencenter vor Ort, Kundenportal, zentraler Kundenservice, Kundenzufriedenheitsbefragungen, Sitzungen, Veranstaltungen, Internet, Social Media, Mieterzeitung, Mitarbeiterbefragungen, Intranet oder die Mitwirkung in themenbezogenen Arbeitskreisen zu nennen. Die als wesentlich erachteten Nachhaltigkeitsthemen aller Stakeholder werden systematisch im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse identifiziert, fließen so in das Nachhaltigkeitsmanagement ein und finden entsprechend Berücksichtigung im Rahmen von Unternehmensentscheidungen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 64).
Nachhaltigkeitsprogramm siehe Seite 99-101 im Bericht 2020.

Die wichtigen Themen und Anliegen der Stakeholder können Sie dem DNK-Kriterium 2 (Wesentlichkeitsanalyse) entnehmen.
Finanzierung (optional)
Im Rahmen der Diskussion zur Erreichung der Klimaziele gewinnt auch das Thema „Grüne Finanzierungen“ zunehmend an Bedeutung. VIVAWEST nutzt bereits seit vielen Jahren Finanzierungsinstrumente, die zur Unterstützung von Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen angeboten werden, welche über die gesetzlichen Mindestvorgaben für Energieeffizienz hinausgehen.

Zum 31. Dezember 2020 valutieren sowohl Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch Darlehen der Europäischen Investitionsbank (EIB) im hohen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. So hat VIVAWEST bereits im Jahr 2018 mit der EIB die deutschlandweit erste Finanzierung an Wohnungsunternehmen für energieeffiziente Neubauten unterzeichnet. Die zwischenzeitlich insgesamt aufgenommenen EIB-Mittel werden für den Bau von mehr als 3.600 Wohneinheiten nach dem KfW-55-Standard in verschiedenen Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen eingesetzt, teilweise auch zur Co-Finanzierung von öffentlich gefördertem und preisgedämpftem Wohnraum. Die Struktur dieser unbesicherten Finanzierungen bietet VIVAWEST ein Höchstmaß an Flexibilität zu günstigen Konditionen.

Fremdkapitalverzinsung
2018: 1,8 Prozent
2019: 1,7 Prozent
2020: 1,5 Prozent
Loan to Value (LTV)
2018: 43,2 Prozent
2019: 42,6 Prozent
2020: 41,3 Prozent
Restkapital
2018: 3.741,5 Millionen Euro
2019: 3.934,6 Millionen Euro (+ 5,2 %)
2020: 4.260,0 Millionen Euro (+ 8,3 %)

Der Vivawest-Konzern hat die anhaltend günstige Zinsentwicklung weiter genutzt und neben der Prolongation von Darlehen mit planmäßigen Zinsbindungsausläufen auch höherverzinsliche und entschädigungsfrei ablösbare Finanzschulden langfristig refinanziert. Der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz der Finanzverbindlichkeiten beträgt zum 31. Dezember 2020 rund 1,5 Prozent (Vorjahr: 1,7 Prozent). Darüber hinaus strebt VIVAWEST eine ausgewogene Kreditgeberstruktur an.

Die Kennziffer Loan to Value (LTV) setzt die Finanzverbindlichkeiten (hier ohne Berücksichtigung der langfristigen Rückstellungen) in das Verhältnis zum Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Unter anderem wird mit dieser auch als Verschuldungsgrad bezeichneten Kennzahl die Bonität eines Immobilienunternehmens bemessen. Der LTV konnte im Wesentlichen aufgrund der deutlichen Wertsteigerung infolge der erhöhten Investitionen und Marktwertanpassungen bei investitionsbedingt erhöhter Verschuldung im Betrachtungszeitraum weiter verbessert werden.

Korrespondierend hierzu erhöht sich das Restkapital der Finanzverbindlichkeiten um 8,3 Prozent auf 4.260 Millionen Euro.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 72 f.).
Kundenzufriedenheit und -bindung (optional)
VIVAWEST ist im hohen Maße kundenorientiert und entwickelt vor diesem Hintergrund das Leistungsbündel Wohnen zukunftsorientiert unter Berücksichtigung der sich ändernden Kundenbedürfnisse kontinuierlich weiter. Darüber hinaus werden die Prozesse laufend verbessert und ausgehend vom Bedarf des Kunden gedacht und optimiert.

Im Sinne eines guten Service legt VIVAWEST viel Wert auf die räumliche Nähe zu ihren Kunden. Aus diesem Grund erfolgt die persönliche Betreuung der Mieter in acht regional verteilten Kundencentern mit insgesamt 15 Standorten vor Ort. Über sogenannte Quartiersmeister, die zu Sauberkeit, Sicherheit und Ordnung in den Quartieren beitragen und für die Mieter einen persönlichen Service vor Ort gewährleisten sollen, baut VIVAWEST die persönliche Präsenz in den Quartieren immer weiter aus. Ergänzend sorgen zwei zentrale Serviceeinheiten in den Segmenten Immobilien und Immobiliendienstleistungen für einen kompetenten und effizienten Kundenservice sowie eine gute telefonische Erreichbarkeit. Das Kundenportal von VIVAWEST, für das auch hybride Applikationen (Android und iOS) verfügbar sind, bietet allen Mietern einen 24-Stunden-Onlineservice an sieben Tagen in der Woche.

Im Zuge der Digitalisierung verändern sich die Bedürfnisse und Erwartungen der zunehmend digital affineren Kunden. Dies berücksichtigt VIVAWEST in ihrer Digitalisierungsstrategie, aus der eine umfassende Roadmap mit einer Vielzahl von Themen und Arbeitspaketen hervorgegangen ist. Der Einsatz eines Chatbots für die Kommunikation mit Interessenten, ein digitaler Mietvertrag oder personalisierte Erklärvideos für Kunden sind inzwischen Teil des digitalen Serviceangebots von VIVAWEST. Für das Jahr 2021 sind weitere Neuerungen geplant. In Zeiten der Coronapandemie versetzen die seit Jahren vorangetriebenen Maßnahmen zur Digitalisierung den Konzern in die Lage, den Maßnahmen zum Gesundheitsschutz gegenüber Mitarbeitern und Kunden umfassend gerecht zu werden, gleichzeitig aber den Kunden einen adäquaten Service zu bieten und weiterhin kompetent zur Seite stehen zu können.

Ein wichtiger Indikator zur Messung der Kundenzufriedenheit ist die Beschwerdequote, welche jedoch nur im Segment Immobilien zentral ausgewertet wird. Die Beschwerdequote ist mit 1,4 Prozent auf einem weiterhin sehr niedrigen Niveau und im Vergleich zum Vorjahr um weitere 0,4 Prozentpunkte gesunken. Zudem zeigt sich die Kundenzufriedenheit in der durchschnittlichen Mietvertragsdauer, die konstant bei über 13 Jahren liegt.

(Mieter-)Beschwerdeqoute*
2018:
2,8 Prozent
2019:
1,8 Prozent
2020:
1,4 Prozent
*Segment Immobilien

Durchschnittliche Mietvertragsdauer
2018:
13,4 Jahre
2019:
13,3 Jahre
2020:
13,2 Jahre

Um dem eigenen Anspruch der durchgängigen Kundenorientierung auch zukünftig gerecht werden zu können, führt VIVAWEST in regelmäßigen Abständen modular aufgebaute Zufriedenheitsbefragungen durch. Der modulare Aufbau sowie die fortlaufende Durchführung der Zufriedenheitsbefragungen ermöglichen eine zeitnahe Identifikation von Verbesserungspotenzialen sowie die Ableitung konkreter Maßnahmen. Neben den Bestandskunden erfolgt beispielsweise auch eine explizite Zufriedenheitsbefragung der Neukunden und von Erstmietern in Neubauwohnungen. Darüber hinaus ermittelt VIVAWEST zweimal im Jahr die Zufriedenheit der Kundencenter mit der Durchführung der Grünflächenpflege und quartalsweise die Zufriedenheit der Mieter in Bezug auf die Erledigung von Kleinreparaturen (KiM). Die KiM-Zufriedenheitsquote lag 2020 im Jahresdurchschnitt auf einem sehr hohen Niveau von 95,3 Prozent.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 91 f.).

10. Innovations- und Produktmanagement

Das Unternehmen legt offen, wie es durch geeignete Prozesse dazu beiträgt, dass Innovationen bei Produkten und Dienstleistungen die Nachhaltigkeit bei der eigenen Ressourcennutzung und bei Nutzern verbessern. Ebenso wird für die wesentlichen Produkte und Dienstleistungen dargelegt, ob und wie deren aktuelle und zukünftige Wirkung in der Wertschöpfungskette und im Produktlebenszyklus bewertet wird.

Innovationen sind für VIVAWEST ein wesentlicher Bestandteil, um Nachhaltigkeitsthemen voranzutreiben und die Organisation sukzessive und zukunftsorientiert weiterzuentwickeln. Mit der Umsetzung der Digitalisierungsstrategie ist die Implementierung eines strukturierten Innovationsmanagements verbunden, um die Innovationsfähigkeit in der eigenen Organisation zu erhöhen. Wie in der Wohnungswirtschaft üblich, werden bei VIVAWEST aber keine nennenswerten Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten mit eigenem Personal durchgeführt. Vielmehr bestehen vielfältige Netzwerkaktivitäten und Kooperationen mit Hochschulen, Branchenverbänden und Kommunen, aus denen heraus Produkt- und Prozessinnovationen auf ihre Einsetzbarkeit im betrieblichen Alltag und auf ihre Eignung zur strategiekonformen Weiterentwicklung des Konzerns und seiner Leistungen überprüft werden. Schwerpunkte liegen hierbei in der ganzheitlichen Entwicklung von Quartieren und in der Nutzung von Neuerungen und Technologien, welche auf die Steigerung der Energieeffizienz und damit auf die Senkung oder Vermeidung von THG-Emissionen gerichtet sind.

Im Kontext des Megatrends Digitalisierung erfolgt zudem ein konsequentes Screening der am Markt agierenden PropTechs. Hierbei handelt es sich um Start-ups, deren Fokus auf der Immobilienbranche liegt. Seit dem Jahr 2017 wurden insgesamt 120 PropTechs einer Erstsichtung und -einschätzung unterzogen, davon entfallen 27 Prüfungen auf das Jahr 2020. Einige der innovativen Ansätze wurden in Pilotprojekten getestet, um im Umgang mit den neuen Technologien erste Erfahrungen zu sammeln und deren Nutzen im Hinblick auf einen bestandsweiten Rollout zu evaluieren. Dieses Vorgehen leistet zudem einen Beitrag zur Etablierung der im Zuge der Digitalisierung erforderlichen Trial-and-Error-Kultur und erhöht die Innovationsfähigkeit von VIVAWEST.

Im Rahmen von Feldversuchen und Pilotprojekten zu unterschiedlichen Themen erfolgt ein systematisches Monitoring, um aus den Erkenntnissen Handlungsempfehlungen für den generellen Einsatz neuer Produkte in den Wohnungsbeständen ableiten zu können.

Im Berichtsjahr wurde in Zusammenarbeit mit dem Unternehmensverbund Universal Home das Projekt „Smart Living – Future Insights 2030“ erfolgreich abgeschlossen. Im Zuge umfassender Research- und Trendanalysen wurden vier Zukunftsszenarien für das Jahr 2030 entwickelt, die als Grundlage für die Entwicklung der Strategie VIVAWEST 2030 herangezogen werden. Die identifizierten Schlüsselfaktoren und Projektionen unterliegen einem fortlaufenden Prämissencontrolling.

Des Weiteren ist VIVAWEST Mitglied der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050). Die übergeordnete Zielsetzung der IW.2050 ist ein klimapolitisches Bündnis, das neben der strategischen Kooperation vor allem wirtschaftliche und finanzielle Belange zur Herstellung eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahr 2050 im Fokus hat. Neben der gemeinsamen Positionierung, um finanzielle Unterstützung zur Realisierung der Klimaziele in der Wohnungswirtschaft auf Bundes- und Länderebene einzuwerben, geht es hierbei insbesondere um den Know-how-Austausch unter den Mitgliedsunternehmen im Zusammenhang mit der Erarbeitung und Umsetzung einer Klimaschutzstrategie.

Seit 2016 legt die Arbeitsgruppe Technische Produktentwicklung/Standards mittels eines Kriterienkataloges Bauteile fest, die als Standard von VIVAWEST und ihren technischen Dienstleistern im Rahmen von Neubauten, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtend zu verwenden sind. Unterschieden werden dabei drei Ausstattungslinien. Es werden alle wesentlichen und in der Regel sichtbaren Bauteile berücksichtigt. Im Jahr 2020 erfolgte eine Änderung der Gewichtung der Bewertungskriterien. In diesem Zusammenhang wurde die Gewichtung der ökologischen Bewertung von Bauteilen erhöht. Des Weiteren wurde die im Jahr 2019 begonnene Ausweitung der Standardisierung um Baustoffe sowie um Produkte der Gebäudetechnik im Jahr 2020 fortgeführt und soll im Jahr 2021 finalisiert werden.

Im Jahr 2016 startete im Segment Immobiliendienstleistungen das Projekt „DGM Feldtest 400“, dessen Fokus auf der Erprobung eines digitalen Gebäudemanagementsystems liegt (siehe auch Nachhaltigkeitsprogramm). Insgesamt wurden in diesem Zusammenhang rund 400 Gebäudekörper mit einer Technik zur zentralen Heizanlagenüberwachung und -steuerung ausgestattet. Im Rahmen des Projektes wurden die Funktionalitäten des Systems geprüft sowie definierte Dienste und Anwendungen getestet. Der Vorteil für die Mieter liegt insbesondere in einer nutzerorientierten und effizienteren Energieversorgung. Zudem ist eine bessere technische Betreuung der Immobilien durch die Dienstleistungsunternehmen des Konzerns möglich. Nachdem der Feldtest abgeschlossen ist, wird aktuell die weitere Vorgehensweise zu einer möglichen konzernweiten Umsetzung festgelegt.

Der Einsatz regenerativer Energien hat bei VIVAWEST Tradition. An geeigneten Standorten setzt VIVAWEST bereits seit 1991 Solarthermie ein. Mit ihrer im Jahr 2008 in Gelsenkirchen-Schaffrath errichteten Fotovoltaikanlage ist VIVAWEST Eigentümerin einer der größten Solarsiedlungen in Deutschland. Auch andere Formen der Nutzung regenerativer Energien werden bei VIVAWEST eingesetzt und erprobt, wie zum Beispiel Blockheizkraftwerke, Brennstoffzellen oder Wärmepumpen mit unterschiedlichen Energiequellen. Letztere umfassen sogar einen Latentwärmespeicher in Form eines Eisspeichers. Darüber hinaus überprüft VIVAWEST die Erstellung energieautarker Mehrfamilienhäuser mit dem Angebot einer Energie-Flatrate-Miete. Da bisher die vorgestellten Lösungsvarianten jedoch nicht zielführend waren, hat VIVAWEST ein neues Planungsteam zusammengestellt, welches im Jahr 2021 neue Ansätze erarbeiten soll.

Die für das Jahr 2021 geplanten Pilotprojekte können dem Nachhaltigkeitsprogramm entnommen werden.

Vergleiche Finanzbericht 2020 (1.2 Forschung und Entwicklung, Seite 10) und Bericht 2020 (Seite 81 f.). Nachhaltigkeitsprogramm siehe Seiten 99-101 im Bericht 2020.

Leistungsindikatoren zu Kriterium 10

Leistungsindikator G4-FS11
Prozentsatz der Finanzanlagen, die eine positive oder negative Auswahlprüfung nach Umwelt- oder sozialen Faktoren durchlaufen.

(Hinweis: der Indikator ist auch bei einer Berichterstattung nach GRI SRS zu berichten)

Die im Konzern bilanzierten langfristigen Finanzanlagen betreffen im Wesentlichen Beteiligungen an anderen Wohnungsgesellschaften mit einem vergleichbaren langfristigen Geschäftsmodell wie dem des Konzerns. Eine explizite Auswahlprüfung nach spezifischen ökologischen und sozialen Faktoren erfolgt daher nicht.