Bereits im Jahr 2013 hat der Vivawest-Konzern ein systematisches Nachhaltigkeitsmanagement aufgebaut, das seither kontinuierlich weiterentwickelt wurde. Heute ist das Nachhaltigkeitsmanagement fest in der Organisationsstruktur von VIVAWEST verankert. Die Gesamtverantwortung für alle unternehmerischen Aktivitäten rund um das Thema Nachhaltigkeit liegt bei der Geschäftsführung der Vivawest GmbH. Sie hat die Leiterin des Fachbereichs Nachhaltigkeits-/Innovationsmanagement im Bereich Strategie als Nachhaltigkeitsbeauftragte benannt, welche die Aktivitäten rund um das Thema Nachhaltigkeit im Konzern bündelt und koordiniert. Das zentrale Steuerungsgremium ist der Konzernlenkungskreis Nachhaltigkeit, der sich aus Führungskräften aller hierfür relevanten Bereiche aus den Segmenten Immobilien und Immobiliendienstleistungen sowie Vertretern der betrieblichen Mitbestimmung zusammensetzt. Im Sinne des Konzerns VIVAWEST gewährleistet dies eine ganzheitliche und segmentübergreifende Betrachtung aller wichtigen Nachhaltigkeitsthemen.

Vergleiche Bericht 2022 (Seite 5).

Nachhaltigkeit betrifft als Querschnittsthema nahezu alle Bereiche von VIVAWEST. Demzufolge stellt das Nachhaltigkeitsmanagement eine unternehmensweite Aufgabe dar. Die Kernaufgaben des Nachhaltigkeitsmanagements sind die Schaffung von Transparenz durch die jährliche Berichterstattung, die Abstimmung aller Aktivitäten sowie die fortlaufende Sensibilisierung für das Thema Nachhaltigkeit im Konzern. Die konsequente Umsetzung der Maßnahmen stellen die operativen Geschäftseinheiten und Funktionsbereiche sicher, die auf unterschiedliche Managementsysteme und -ansätze zurückgreifen sowie einem systematischen Monitoring unterliegen.

Steuerung der Nachhaltigkeit über verschiedene Managementsysteme/-ansätze


Vergleiche Bericht 2022 (Seite 5).

Das Nachhaltigkeitsmanagement von VIVAWEST folgt einem klassischen Regelkreis und ist eingebettet in den Strategieentwicklungs- und Planungsprozess. Für die Umsetzung des Nachhaltigkeitsmanagements greifen die Verantwortlichen auf unterschiedliche Managementsysteme und -ansätze zurück. Die Begleitung der Umsetzung von Maßnahmen aus dem Nachhaltigkeitsprogramm erfolgt primär durch ein zentrales Maßnahmen- und Projektmanagement. Darüber hinaus dient die regelmäßige Berichterstattung im Rahmen des Controllings als Grundlage für die Kontrolle und Steuerung der Umsetzung der relevanten Maßnahmen. Als zusammenführende Instrumente zur Schaffung von Transparenz und Erfolgsmessung dienen letztlich die jährliche Berichterstattung und die EMAS-Auditierung (Eco-Management and Audit Scheme).

Nachhaltigkeit bei VIVAWEST folgt einem klassischen Regelkreis



Bis zum Geschäftsjahr 2020 war die Berichterstattung zum Thema Nachhaltigkeit expliziter Bestandteil der Jahrespublikation von VIVAWEST. Seit 2021 wird ein gesonderter Nachhaltigkeitsbericht veröffentlicht. Die Inhalte werden anhand der drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales strukturiert. Die als wesentlich bewerteten Kriterien und die hierzu definierten Indikatoren bilden dabei die Grundlage für die inhaltliche Ausgestaltung. Um die Zuverlässigkeit und Konsistenz der Daten zu gewährleisten, wurden im Jahr 2020 zu allen berichteten Nachhaltigkeitsindikatoren Steckbriefe erstellt, in denen die Anforderungen an die Datenerhebung dokumentiert sind und im Bedarfsfall fortentwickelt werden. Im Sinne der Vergleichbarkeit beziehen sich die relevanten Kennzahlen grundsätzlich auf die vergangenen drei Geschäftsjahre und werden entsprechend jährlich fortgeschrieben. Die veröffentlichten Daten und Fakten gelten in den meisten Fällen für den gesamten Konzern und damit für alle Geschäftsfelder. Ergänzend zum vorliegenden Bericht gibt VIVAWEST jährlich die DNK-Erklärung nach den Anforderungen des CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes ab, welche in der Datenbank des DNK auf der Website des Rates für Nachhaltige Entwicklung (RNE) publiziert wird. Darüber hinaus veröffentlicht der Konzern mit Bezug auf die Dimension Ökologie eine Umwelterklärung nach EMAS.

Vergleiche Bericht 2022 (Seite 10 f.).

Das Fundament der nachhaltigen Ausrichtung von VIVAWEST liegt in dem Selbstverständnis, das durch vier Unternehmenswerte geprägt wird. Hiernach sind die Beschäftigten von VIVAWEST

Diese Unternehmenswerte, welche in der konzerninternen Verfassung niedergeschrieben sind, lebt VIVAWEST gegenüber allen Stakeholdern.

Entwicklung der THG-Emissionen seit 1990


Im Rahmen der Klimaschutzstrategie wird neben der Fortführung der Maßnahmen zur Reduzierung des Endenergieverbrauchs insbesondere eine konsequente Dekarbonisierung aller Gebäude bis zum Jahr 2045 verfolgt. Durch die Umstellung auf ausschließlich regenerative Energieträger im direkten Einflussbereich der Eigenversorgung (Scope 1) strebt VIVAWEST 0 Kilogramm CO₂-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche bis zum Jahr 2045 an. Die sukzessive steigenden Energieträgerwechsel separat oder im Rahmen einer energetischen Modernisierung werden sich in den nächsten Jahren zunehmend in den Kennzahlen niederschlagen. Im mittelbaren Einflussbereich der gewerblichen Wärmelieferanten (Scope 2) hat VIVAWEST gemeinsam mit den bedeutenden Energieversorgern die Anforderungen zur Überführung in die Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 im Berichtsjahr abgestimmt und gemeinsame Ziele definiert. Auch kommt der fortlaufenden Sensibilisierung der Mieter, ihr Verbrauchsverhalten im Sinne des Klimaschutzes zu verbessern, eine besondere Bedeutung zu. Vor allem gilt es die Sensibilität der Kunden, die im Zuge der Energiekrise durch die Umsetzung der Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig und mittelfristig wirksame Maßnahmen entstanden ist, in Zukunft aufrechtzuerhalten.

VIVAWEST führt ihre Investitionstätigkeiten auf hohem Niveau fort, um ihren Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Zudem verdeutlicht die Vielzahl der Maßnahmen im Umweltprogramm, dass VIVAWEST ihre ökologische Verantwortung sehr ernst nimmt. Vergleiche Bericht 2022 (Seite 27).

Weitere Ausführungen zu den THG-Emissionen können Sie dem DNK-Kriterium 13 und den damit verbundenen Leistungsindikatoren GRI SRS-305-1, GRI SRS-305-2, GRI SRS-305-3 und GRI SRS-305-5 entnehmen.

Energetisch voll- und teilmodernisierte Wohnungen

2020: 60,0 Prozent
2021: 61,5 Prozent
2022: 62,4 Prozent
Neubauten sind in der Berechnung nicht berücksichtigt.

Eine Aufteilung zwischen energetisch voll- und teilmodernisierten Wohnungen ist nur mit sehr hohem Aufwand möglich und wird aufgrund der Vielzahl an Abgrenzungsmöglichkeiten als nicht zweckmäßig angesehen, da eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungsunternehmen nicht gegeben wäre.

Als Partner der Region engagiert sich VIVAWEST über das Kerngeschäft hinaus in unterschiedlichen gesellschaftlichen Bereichen. Der Fokus liegt dabei auf sozialen, kulturellen und sportlichen Engagements.

Im Bereich Soziales wurde im Berichtsjahr fast eine Million Euro für Treffpunkte mit sozialen Angeboten in den Quartieren, zur Verbesserung der Lebensqualität in Siedlungen, zur Förderung des Ehrenamtes, für Integrationshilfen sowie projektbezogene und allgemeine Spenden zur Förderung funktionierender Nachbarschaften aufgewendet. Ein besonderes Highlight im Berichtsjahr war zudem die Neupflanzung von 10.000 Bäumen in Mülheim an der Ruhr zu einem eigenen VIVAWEST-Wald. Unter dem Motto „ein Baum für jeden digitalen Mietvertrag“ wurde ein Projekt ins Leben gerufen, um die Themen Digitalisierung und Klimaschutz zu verbinden.

Eine weitere Besonderheit im Berichtsjahr war die einmalige Unterstützung des Fußballclub Gelsenkirchen-Schalke 04 e.V. als neuer Trikotsponsor, nachdem dessen Partnerschaft mit dem bisherigen Hauptsponsor Gazprom aufgrund des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine beendet wurde. In diesem Zusammenhang wurde im Rahmen des 10. VIVAWEST-Marathons, der im Jahr 2022 wieder wie gewohnt, in dieser Form aber zum letzten Mal stattgefunden hat, ein Sonderlauf unter dem Motto „GEmeinsam für Frieden laufen“ angeboten.

Als unmittelbare Reaktion auf den Beginn des Ukrainekriegs hat VIVAWEST im Frühjahr 2022 einen Hilfstransport in Richtung Ukraine organisiert. Acht Mitarbeiter aus unterschiedlichen Bereichen des Konzerns mit entsprechenden Sprachkenntnissen hatten sich freiwillig gemeldet, um den Transport dringend benötigter Hilfsgüter für die vom Krieg betroffenen Menschen in die polnisch-ukrainische Grenzregion durchzuführen. Vor Ort wurden die Hilfsgüter vom Deutschen Roten Kreuz verteilt. Zeitgleich beteiligte sich VIVAWEST in Kooperation mit weiteren wohnungswirtschaftlichen Verbänden an einem Spendenaufruf für die Menschen aus der Ukraine über die Plattform „Aktion Deutschland Hilft“.

Auch verschiedene Kulturveranstaltungen beziehungsweise Kulturangebote, wie das VIVAWEST Family Festival und die Extraschicht, konnten nach der coronabedingten Zwangspause wieder für die Menschen in der Region angeboten werden. Für Besucher wieder geöffnet war zudem auch der Nordsternturm mit Museum und Besucherterrasse.
 
Aufwendungen - Soziales
2020: 1,03 Millionen Euro
2021: 1,01 Millionen Euro (- 1,9 %)
2022: 0,98 Millionen Euro (- 3,0 %)

Aufwendungen - Sport
2020: 0,12 Millionen Euro
2021: 0,13 Millionen Euro (+ 8,3 %)
2022: 4,74 Millionen Euro (+ 3.546,2 %)

Aufwendungen - Kultur
2020: 0,27 Millionen Euro
2021: 0,29 Millionen Euro (+ 7,4 %)
2022: 0,65 Millionen Euro (+ 124,1 %)

Vergleiche Bericht 2022 (Seite 44 f.).

Im Zuge von Modernisierungen und Neubauvorhaben berücksichtigt VIVAWEST die Anforderungen aus der demografischen Entwicklung und der damit einhergehenden Nachfrage nach barrierearmen und generationsübergreifenden Wohnkonzepten. Zum Stichtag 31. Dezember 2022 waren insgesamt 15,4 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes entweder barrierearm, schwellenlos oder rollstuhlgeeignet. Das entspricht einer Erhöhung um 1,3 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr.

Vergleiche Bericht 2022 (Seite 14).

Barrierearme, schwellenlose und rollstuhlgeeignete Wohnungen im Bestand 
2020: 12,6 Prozent
2021: 14,2 Prozent
2022: 15,4 Prozent

Weitere Ausführungen zu den (barrierefreien/-armen) Neubauten stehen im Finanzbericht 2022 (2.3.1 Immobilien, Seite 17 f.).

Während VIVAWEST auf die Miete unmittelbar Einfluss nehmen kann, besteht auf die Wohnnebenkosten nur mittelbarer Einfluss. Ziel des Nebenkostenmanagements ist es, durch eine effektive und effiziente Bestandsbewirtschaftung die Nebenkosten möglichst gering zu halten beziehungsweise ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erreichen sowie ein hohes Maß an Transparenz und Fairness zu gewährleisten.

Im Geschäftsjahr betrugen die monatlichen Betriebskosten durchschnittlich 2,06 Euro pro Quadratmeter. Die geringe Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr ist auf Preisanpassungen für die Pflege der Außenanlagen und Versicherungen zurückzuführen.

Über die Höhe des Heizenergieverbrauchs entscheidet vor allem das Nutzungsverhalten der Mieter. Dennoch versucht VIVAWEST mit vielfältigen Maßnahmen, die Kosten für den Verbrauch der Heizenergie zu senken. Neben der Verbrauchskomponente spielen aber auch die Energiepreise eine entscheidende Rolle. Diese sind aufgrund der durch den Ukrainekonflikt bedingten Energiekrise im Berichtsjahr extrem gestiegen. Durch die Beschaffung erforderlicher Gasmengen in zwölf Monatstranchen und eine damit einhergehende Streuung von Preisrisiken konnte der enorme Kostenanstieg für die VIVAWEST-Mieter gedämpft werden. Aufgrund des zeitlichen Versatzes der Abrechnungen zeigt sich der Effekt aus der Energiekrise allerdings vornehmlich im Jahr 2024. Für das Berichtsjahr lagen die durchschnittlichen monatlichen Heizkosten bei 0,90 Euro pro Quadratmeter, insofern ist der Preisanstieg mit 13,9 Prozent gegenüber der deutschlandweiten Situation vergleichsweise moderat. Für das darauffolgende Jahr wird der Preisanstieg aller Voraussicht nach jedoch signifikanter ausfallen.

Infolge der intensiven Portfolioumschichtung mit ihren qualitätssteigernden Investitionen, aber auch durch Mietanpassungen im Rahmen von Neuvermietungen und durch die Angleichungen von bestehenden Mietverhältnissen an die Entwicklung der Mietspiegel ist die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete zum Bilanzstichtag von 6,25 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 6,43 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Die Vergütung der Belegschaft ist tarifvertraglich transparent geregelt. Die Beschäftigten der oberen Tarifgruppen, nicht leitende außertarifliche und leitende Angestellte sowie die Geschäftsführung der Vivawest GmbH erhalten eine leistungsorientierte Vergütung. Sie ist an das Erreichen quantitativer Unternehmensziele und persönlicher, überwiegend qualitativ geprägter Ziele geknüpft.

Zu den quantitativen Unternehmenszielen zählen die Finanzkennzahlen EBITDA und FFO. Die weiteren, überwiegend qualitativ geprägten Ziele werden individuell bezogen auf den jeweiligen Verantwortungsbereich und die persönliche Entwicklung unter Berücksichtigung der Unternehmensstrategie sowie der operativen Teilziele der verschiedenen (Fach-)Bereiche festgelegt. Die Verankerung quantitativer Nachhaltigkeitsziele erfolgt derzeit nicht explizit, weil sich die Nachhaltigkeitsziele in den Unternehmenszielen widerspiegeln und somit systemimmanent in den Zielvereinbarungen berücksichtigt werden. Die jährliche Bewertung des Zielerreichungsgrades obliegt jeweils der nächsthöheren Führungskraft. Die Bewertung des Zielerreichungsgrades der Geschäftsführung der Vivawest GmbH obliegt dem Aufsichtsrat. Darüber hinaus besteht für die erste Führungsebene im Konzern sowie für die Geschäftsführung der Konzernobergesellschaft ein Long-Term-Incentive-Programm (LTI) zur Bindung und Motivation der oberen Führungskräfte durch Schaffung langfristig orientierter Leistungsanreize.

In Zeiten der Energiekrise gehört es für VIVAWEST ebenfalls zum Verständnis von sozialer Verantwortung, die Beschäftigten bei der Bewältigung der zusätzlichen Belastungen durch die Inflation und die weltweit gestiegenen Energie- und Nahrungsmittelpreise zu unterstützen. Im Rahmen der Tarifabschlüsse im Jahr 2022 wurden insbesondere die unteren Tarifgruppen gestärkt. Den Beschäftigten im Segment Immobiliendienstleistungen wurde eine Inflationsausgleichsprämie im Sinne des vom Bund auf den Weg gebrachten dritten Entlastungspakets gewährt.

Neben der gesetzlichen Rente haben die Beschäftigten den Anspruch einer betrieblichen Altersversorgung, mit welcher ein Beitrag für die Zukunftssicherung der Beschäftigten geleistet wird. VIVAWEST gewährt unmittelbare betriebliche Versorgungsleistungen nach Maßgabe der beitragsorientierten Versorgungsregelung des Bochumer Verbandes für arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusagen. Darüber hinaus können Beschäftigte im Wege einer Entgeltumwandlung eine zusätzliche Altersversorgung aufbauen.

Mögliche Zahlungen von Abfindungen werden individuell ausgehandelt und unterliegen somit keinen tarifvertraglichen oder betrieblichen Regelungen.

Vergleiche Bericht 2022 (Seite 37 f.).

Wie bereits unter DNK-Kriterium 8 beschrieben, erhalten die Beschäftigten der oberen Tarifgruppen, nicht leitende außertarifliche und leitende Angestellte sowie die Geschäftsführung der Vivawest GmbH erhalten eine leistungsorientierte Vergütung. Sie ist an das Erreichen quantitativer Unternehmensziele und persönlicher, überwiegend qualitativ geprägter Ziele geknüpft.

Zu den quantitativen Unternehmenszielen zählen die Finanzkennzahlen EBITDA und FFO. Die weiteren, überwiegend qualitativ geprägten Ziele werden individuell bezogen auf den jeweiligen Verantwortungsbereich und die persönliche Entwicklung unter Berücksichtigung der Unternehmensstrategie sowie der operativen Teilziele der verschiedenen (Fach-)Bereiche festgelegt. Die Verankerung quantitativer Nachhaltigkeitsziele erfolgt derzeit nicht explizit, weil sich die Nachhaltigkeitsziele in den Unternehmenszielen widerspiegeln und somit systemimmanent in den Zielvereinbarungen berücksichtigt werden. Die jährliche Bewertung des Zielerreichungsgrades obliegt jeweils der nächsthöheren Führungskraft. Die Bewertung des Zielerreichungsgrades der Geschäftsführung der Vivawest GmbH obliegt dem Aufsichtsrat. Darüber hinaus besteht für die erste Führungsebene im Konzern sowie für die Geschäftsführung der Konzernobergesellschaft ein Long-Term-Incentive-Programm (LTI) zur Bindung und Motivation der oberen Führungskräfte durch Schaffung langfristig orientierter Leistungsanreize.

In Zeiten der Energiekrise gehört es für VIVAWEST ebenfalls zum Verständnis von sozialer Verantwortung, die Beschäftigten bei der Bewältigung der zusätzlichen Belastungen durch die Inflation und die weltweit gestiegenen Energie- und Nahrungsmittelpreise zu unterstützen. Im Rahmen der Tarifabschlüsse im Jahr 2022 wurden insbesondere die unteren Tarifgruppen gestärkt. Den Beschäftigten im Segment Immobiliendienstleistungen wurde eine Inflationsausgleichsprämie im Sinne des vom Bund auf den Weg gebrachten dritten Entlastungspakets gewährt.

Neben der gesetzlichen Rente haben die Beschäftigten den Anspruch einer betrieblichen Altersversorgung, mit welcher ein Beitrag für die Zukunftssicherung der Beschäftigten geleistet wird. VIVAWEST gewährt unmittelbare betriebliche Versorgungsleistungen nach Maßgabe der beitragsorientierten Versorgungsregelung des Bochumer Verbandes für arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusagen. Darüber hinaus können Beschäftigte im Wege einer Entgeltumwandlung eine zusätzliche Altersversorgung aufbauen.

Mögliche Zahlungen von Abfindungen werden individuell ausgehandelt und unterliegen somit keinen tarifvertraglichen oder betrieblichen Regelungen.

Vergleiche DNK-Kriterium 8 und Bericht 2022 (Seite 37 f.).

VIVAWEST hat in verschiedenen internen Arbeitsgruppen im Rahmen des Strategieentwicklungsprozesses 2016 die nachfolgenden acht Anspruchsgruppen (Stakeholder) identifiziert und – abgesehen von begrifflichen Präzisierungen – seither jährlich bestätigt.

Gesellschafter
Politik/Legislative
Kunden
Kommunen/Institutionen
Öffentlichkeit/Bürger
Fremdkapitalgeber
Lieferanten/Geschäftspartner
Führungskräfte/Mitarbeiter

Um Herausforderungen und Chancen frühzeitig erkennen und proaktiv angehen zu können, wird dem regelmäßigen Dialog mit den Stakeholdern von VIVAWEST eine hohe Bedeutung beigemessen. Der strukturierte Austausch zu Unternehmensaktivitäten, aber auch zu Ansprüchen und Interessen der unterschiedlichen Personengruppen und Institutionen erfolgt auf vielfältige Weise. Exemplarisch hierfür sind Kundencenter vor Ort, Kundenportal, zentraler Kundenservice, Kundenzufriedenheitsbefragungen, interne Sitzungen, Veranstaltungen, Social Media, Mieterzeitung, Mitarbeiterbefragungen, Social Intranet und die Mitwirkung in themenbezogenen Arbeitskreisen, insbesondere der Kommunen und Institutionen, zu nennen. Die als wesentlich erachteten Nachhaltigkeitsthemen aller Stakeholder werden systematisch im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse identifiziert (siehe 2. Wesentlichkeit), fließen so in das Nachhaltigkeitsmanagement ein und finden entsprechend Berücksichtigung im Rahmen von Unternehmensentscheidungen.

Vergleiche Bericht 2022 (Seite 6).
Nachhaltigkeitsprogramm siehe Seite 50-53 im Bericht 2022.

Im Sinne des Zwei-Jahres-Rhythmus wurde die Wesentlichkeitsanalyse im Berichtsjahr erneut durchgeführt. Unter Berücksichtigung der wohnungswirtschaftlichen und konzernspezifischen Besonderheiten konnten insgesamt 37 Kriterien systematisch abgeleitet und hinsichtlich ihrer Wesentlichkeit bewertet werden. Davon wurden 36 Kriterien als wesentlich eingeordnet. Lediglich das Kriterium „Parteispenden“ wurde für VIVAWEST als nicht wesentlich eingestuft. Aufgrund von zentralen Anforderungen wird aber auch dieses Kriterium in der Berichterstattung aufgeführt. Die Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse sind in einer Matrix (siehe 2. Wesentlichkeit) zusammengefasst, welche die bewerteten Kriterien hinsichtlich ihrer Relevanz für die Stakeholder und für VIVAWEST abbildet.

Wesentliche Anliegen, die seitens der Stakeholder in der aktuellen Wesentlichkeitsanalyse genannt wurden, wie beispielsweise Bestandsentwicklung, THG-Emissionen im Gebäudebestand sowie Kundenzufriedenheit und -bindung , sind gänzlich über die vorhandenen Kriterien abgedeckt.

VIVAWEST nutzt bereits seit vielen Jahren Finanzierungsinstrumente, die zur Unterstützung von Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen angeboten werden, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen für Energieeffizienz hinausgehen. Neben den Förderdarlehen der KfW hat VIVAWEST in diesem Zusammenhang bereits im Jahr 2018 mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) die deutschlandweit erste Finanzierung an Wohnungsunternehmen für energieeffiziente Neubauten unterzeichnet. Darüber hinaus finanziert VIVAWEST seit vielen Jahrzehnten ihr soziales Engagement bei Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen mithilfe von Landesfördermitteln, die im Gegenzug zur Gewährung von Mietpreis- und Belegungsbindungen über die NRW.Bank ausgereicht werden. Neben den Tilgungsnachlässen nimmt die Bedeutung zinsgünstiger Förderdarlehen im Rahmen stark gestiegener Kapitalmarktzinsen zu.

 

Fremdkapitalverzinsung
2020: 1,5 Prozent
2021: 1,3 Prozent
2022: 1,3 Prozent

Loan To Value (LTV)
2020: 47,8 Prozent
2021: 44,5 Prozent
2022: 43,1 Prozent

Restkapital
2020: 4.260,0 Millionen Euro
2021: 4.578,2 Millionen Euro (+ 7,5 %)
2022: 4.959,3 Millionen Euro (+ 8,3 %)

Der Vivawest-Konzern hat durch die frühzeitige Eindeckung mit langfristigem Fremdkapital die noch bis Mitte des Berichtsjahres günstige Zinssituation weiter nutzen können und neben der Prolongation von Darlehen mit planmäßigen Zinsbindungsausläufen auch höherverzinsliche und entschädigungsfrei ablösbare Finanzschulden langfristig refinanziert. Der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz der Finanzverbindlichkeiten ist auch durch die Inanspruchnahme von Förderdarlehen zum 31. Dezember 2022 weiterhin auf einem niedrigen Niveau von 1,3 Prozent. Die Kennziffer Loan To Value (LTV) setzt die Finanzverbindlichkeiten (hier inklusive Berücksichtigung der langfristigen Rückstellungen) in das Verhältnis zum Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Unter anderem wird mit dieser auch als Verschuldungsgrad bezeichneten Kennzahl die Bonität eines Immobilienunternehmens bemessen. Der LTV kann im Wesentlichen aufgrund der deutlichen Wertsteigerung infolge der erhöhten Investitionen und Marktwertanpassungen bei investitionsbedingt erhöhter Verschuldung im Betrachtungszeitraum weiter verbessert werden. Korrespondierend hierzu erhöht sich das Restkapital der Finanzverbindlichkeiten um 8,3 Prozent auf 4.959,3 Millionen Euro.

 

VIVAWEST ist in hohem Maße kundenorientiert und entwickelt vor diesem Hintergrund das Leistungsbündel Wohnen zukunftsorientiert unter Berücksichtigung der sich ändernden Kundenbedürfnisse kontinuierlich weiter. Darüber hinaus werden die Prozesse laufend verbessert und ausgehend vom Bedarf der Kunden gedacht und optimiert.

Im Sinne einer hohen Kundenorientierung legt VIVAWEST viel Wert auf die räumliche Nähe zu ihren Kunden. Aus diesem Grund erfolgt die persönliche Betreuung der Mieter aus acht regional verteilten Kundencentern mit insgesamt 15 Standorten vor Ort. Über sogenannte Quartiersmeister, die zu Sauberkeit, Ordnung und Sicherheit in den Quartieren beitragen und für die Kunden einen persönlichen Service vor Ort gewährleisten sollen, baut VIVAWEST die persönliche Präsenz in den Quartieren immer weiter aus. Ergänzend sorgen zwei zentrale Servicecenter in den Segmenten Immobilien und Immobiliendienstleistungen für einen kompetenten und effizienten Kundenservice sowie eine gute telefonische Erreichbarkeit. Das Kundenportal von VIVAWEST, für das auch hybride Applikationen (Android und iOS) verfügbar sind, bietet allen Mietern einen kontaktlosen 24-Stunden-Onlineselfservice an sieben Tagen in der Woche.

Im Zuge der Digitalisierung verändern sich die Bedürfnisse und Erwartungen der zunehmend digital affinen Kunden. Dies berücksichtigt VIVAWEST in ihrer Digitalisierungsstrategie, aus der eine umfassende Roadmap mit einer Vielzahl von Arbeitspaketen hervorgegangen ist. Der Einsatz von Chatbots für die Kommunikation mit Bestandskunden und Interessenten, ein digitaler Mietvertrag oder themenbezogene Erklärvideos für Kunden sind inzwischen Teil der digitalen Serviceleistungen von VIVAWEST. Im Jahr 2022 hat sich das VIVAWEST-Kundenportal als zukünftiger „Kontaktkanal Nr. 1“ weiter etabliert. Die Benutzer können den für sie passenden Kommunikationsweg mit VIVAWEST selbst einstellen und zwischen dem Kanal „Online“ via Kundenportal und „Briefversand“ wählen. Diese Funktionalität wurde im Berichtsjahr für Mieterhöhungen sowie Mahnungen erweitert und weitere Korrespondenzen werden im Folgejahr umgestellt. Darüber hinausgehende Neuerungen aus dem Jahr 2022 sind unter anderem die digitale Mieterzeitung, saisonale und kundenspezifische Informationen sowie die Mieterselbstablesung von Tarifzählern bei Ein- und Zweifamilienhäusern. VIVAWEST verfolgt hierbei eine konsequente Weiterentwicklung des Kundenportals im Sinne des Wohnen als Service-Ansatzes.

Ein wichtiger Indikator zur Messung der Kundenzufriedenheit ist die Beschwerdequote, welche im Segment Immobilien zentral ausgewertet wird. Die Beschwerdequote ist mit 1,1 Prozent weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau und im Vergleich der Vorjahre weiter gesunken. Die Kundenzufriedenheit zeigt sich ebenfalls in der durchschnittlichen Mietvertragsdauer, die im Berichtsjahr bei 13,3 Jahren liegt.

 

(Mieter-)Beschwerdequote*
2020: 1,4 Prozent
2021: 1,3 Prozent
2022: 1,1 Prozent
*Segment Immobilien

Durchschnittliche Mietvertragsdauer
2020: 13,2 Jahre
2021: 13,5 Jahre
2022: 13,3 Jahre

Um dem eigenen Anspruch der durchgängigen Kundenorientierung stets gerecht werden zu können, führt VIVAWEST in regelmäßigen Abständen modular aufgebaute Zufriedenheitsbefragungen durch. Die kontinuierliche Auswertung der Ergebnisse ermöglicht eine zeitnahe Identifikation von Verbesserungspotenzialen sowie die Ableitung konkreter Maßnahmen. Neben den Bestandskunden erfolgt auch eine explizite Zufriedenheitsbefragung der Neukunden von Bestandswohnungen und von Erstmietern in Neubauwohnungen. Darüber hinaus ermittelt VIVAWEST zweimal im Jahr die Zufriedenheit der Kundencenter mit der Durchführung der Grünflächenpflege und quartalsweise die Zufriedenheit der Mieter in Bezug auf die Erledigung von Kleinreparaturen in Mieterhand (KiM). Seit dem Berichtsjahr erfolgt die Mieterbefragung zur KiM-Zufriedenheit nicht mehr telefonisch, sondern online. Der Kanalwechsel hat aufgrund verschiedener Faktoren Einfluss auf die Zufriedenheitsquote. So konnte nachweislich festgestellt werden, dass bei der Online-Befragung die Fragen aufgrund der Anonymität kritischer beantwortet werden. Im Vergleich neigen die Mieter bei der telefonischen Befragung eher zu einer höflicheren Beantwortung und sind mit Kritik wesentlich zurückhaltender. Demnach lag die KiM-Zufriedenheitsquote im Berichtsjahr bei 73,0 Prozent und damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 92,7 Prozent. Ergänzend ist zu erwähnen, dass seit dem Berichtsjahr erstmalig der Jahresdurchschnittswert berichtet wird, während in den Vorjahren lediglich der Durchschnitt der ersten drei Quartale angegeben wurde.

Des Weiteren führt VIVAWEST Sonderbefragungen durch, beispielsweise um direktes Kundenfeedback in die Evaluierung von Pilotprojekten einfließen zu lassen. So wurde im Berichtsjahr beispielsweise eine Sonderbefragung zur Nutzung von Smart Home durchgeführt. Um dem eigenen Leistungsanspruch gerecht zu werden, ist VIVAWEST stets auch an externen Bewertungen interessiert. Erfreulich ist es in diesem Zusammenhang, dass VIVAWEST im Berichtsjahr bei einem Kundenzufriedenheits-Check durch FOCUS-MONEY als „fairer Vermieter“ bewertet wurde.

Innovationen sind für VIVAWEST ein wesentlicher Bestandteil, um Nachhaltigkeitsthemen voranzutreiben und die Organisation sukzessive und zukunftsorientiert weiterzuentwickeln. Mit der Umsetzung der Digitalisierungsstrategie ist die Implementierung eines strukturierten Innovationsmanagements verbunden, um die Innovationsfähigkeit in der eigenen Organisation zu erhöhen. Wie in der Wohnungswirtschaft üblich, werden bei VIVAWEST keine nennenswerten Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten mit eigenem Personal durchgeführt. Vielmehr bestehen vielfältige Netzwerkaktivitäten und Kooperationen mit Hochschulen, Branchenverbänden und Kommunen, aus denen heraus Produkt- und Prozessinnovationen auf ihre Einsetzbarkeit im betrieblichen Alltag und auf ihre Eignung zur strategiekonformen Weiterentwicklung des Konzerns und seiner Leistungen überprüft werden. Schwerpunkte liegen hierbei in der ganzheitlichen Entwicklung von Quartieren und in der Nutzung innovativer Technologien, welche zur Schaffung eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahr 2045 auf die Steigerung der Energieeffizienz und die Senkung oder Vermeidung von THG-Emissionen im Sinne der notwendigen Dekarbonisierung gerichtet sind.

Im Kontext des Megatrends Digitalisierung erfolgt zudem ein konsequentes Screening der am Markt agierenden PropTechs. Hierbei handelt es sich um Start-ups, deren Fokus auf der Immobilienbranche liegt. Seit dem Jahr 2017 wurden insgesamt 166 PropTechs einer Erstsichtung und -einschätzung unterzogen, davon entfallen 17 Prüfungen auf das aktuelle Berichtsjahr. Einige der innovativen Ansätze wurden in Pilotprojekten getestet, um im Umgang mit den neuen Technologien erste Erfahrungen zu sammeln und deren Nutzen im Hinblick auf einen bestandsweiten Roll-out zu evaluieren. Dieses Vorgehen leistet zudem einen Beitrag zur Etablierung der im Zuge der Digitalisierung erforderlichen Trial-and-Error-Kultur und erhöht die Innovationsfähigkeit von VIVAWEST.

Im Rahmen von Feldversuchen und Pilotprojekten zu unterschiedlichen Themen erfolgt ein systematisches Monitoring, um aus den Erkenntnissen Handlungsempfehlungen für den generellen Einsatz neuer Produkte in den Wohnungsbeständen ableiten zu können.

Des Weiteren ist VIVAWEST Mitglied der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050). Deren übergeordnete Zielsetzung ist ein klimapolitisches Bündnis, das neben der strategischen Kooperation vor allem wirtschaftliche und finanzielle Belange zur Herstellung eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahr 2045 im Fokus hat. Neben der gemeinsamen Positionierung, um finanzielle Unterstützung zur Realisierung der Klimaziele in der Wohnungswirtschaft auf Bundes- und Länderebene einzuwerben, geht es insbesondere um den Know-how-Austausch unter den Mitgliedsunternehmen im Zusammenhang mit der Erarbeitung und Umsetzung einer Klimaschutzstrategie.

Seit 2016 legt die Arbeitsgruppe Technische Produktentwicklung/Standardisierung mittels eines Kriterienkatalogs Bauteile fest, die als Standard von VIVAWEST und ihren technischen Dienstleistern im Rahmen von Neubauten, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtend zu verwenden sind. Unterschieden werden dabei zwei Ausstattungslinien. Es werden alle wesentlichen und in der Regel sichtbaren Bauteile sowie die Bauteile der Gebäudetechnik berücksichtigt. Ferner stehen den Beschäftigten ein Modulkatalog zur Wohnumfeldgestaltung sowie ein Baustoffkatalog zur Verfügung, in welchem die technischen und ökologischen Eigenschaften von Baustoffen sowie die Erfahrungen bei VIVAWEST zusammengeführt werden. Darüber hinaus werden separate Arbeitsgruppen gebildet, die sich mit Sonderthemen, wie beispielsweise der Standardisierung von optisch und technisch aufeinander abgestimmten Badezimmerbauteilen, beschäftigen. Sämtliche Kataloge zur Standardisierung werden in verschiedenen Arbeitsgruppen regelmäßig thematisiert und bedarfsgerecht aktualisiert.

Im Jahr 2016 startete im Segment Immobiliendienstleistungen das Projekt „DGM Feldtest 400“, dessen Fokus auf der Erprobung eines digitalen Gebäudemanagementsystems lag. Insgesamt wurden in diesem Zusammenhang 389 Heizanlagen mit einer Technik zur zentralen Heizanlagenüberwachung und -steuerung ausgestattet. Im Rahmen des Projekts wurden die Funktionalitäten des Systems geprüft sowie definierte Dienste und Anwendungen getestet. Nach Abschluss des Feldtests und Evaluierung der Ergebnisse erfolgte im Jahr 2021 der Roll-out auf weitere 300 Anlagen mit einer Leistung von mehr als 100 Kilowatt. Perspektivisch soll das digitale Gebäudemanagement auf kleinere, fossil befeuerte Heizanlagen sowie die komplexeren neuen Heizanlagen auf Basis regenerativer Energieträger ausgeweitet werden. Im Jahr 2022 wurden bereits die ersten 14 Wärmepumpen an das digitale Gebäudemanagement angebunden. Zeitgleich wurde im Zuge der Energiekrise eine Arbeitsgruppe implementiert, in welcher auf Basis der Erfahrungen aus dem Feldtest die wesentlichen Rollen und Aufgaben im Rahmen der technischen Betriebsführung der Heizanlagen im Konzern nachgeschärft wurden. Zudem erarbeitet die Arbeitsgruppe weitere relevante Aspekte und Parameter zur Darstellung in der Gebäudemanagementplattform, um den effizienten Heizanlagenbetrieb im Sinne einer professionalisierten Betriebsführung dauerhaft sicherzustellen und so für den Mieter einen Vorteil im Sinne einer nutzerorientierten und effizienteren Energieversorgung zu gewährleisten.

Der Einsatz regenerativer Energien hat bei VIVAWEST Tradition. An geeigneten Standorten setzt VIVAWEST bereits seit 1991 Solarthermie ein. Mit ihrer im Jahr 2008 in Gelsenkirchen-Schaffrath errichteten Photovoltaikanlage ist VIVAWEST zudem Eigentümerin einer der größten Solarsiedlungen in Deutschland. Im Sinne einer Unterstützung der konsequent vorangetriebenen Elektrifizierung der Wärmeversorgung wird der Einbau von Photovoltaikanlagen künftig im Zuge jeder energetischen Maßnahmen geprüft. Auch andere Formen der Nutzung regenerativer Energien werden bei VIVAWEST eingesetzt und erprobt. Neben einer Brennstoffzelle betrifft dies vor allem Wärmepumpen mit unterschiedlichen Energiequellen. Letztere umfassen sogar Tiefengeothermie oder einen Latentwärmespeicher in Form eines Eisspeichers, welcher nun auch in einem Bestandsquartier erprobt werden soll. Auch zur ganzheitlichen Erprobung sowohl von innovativen Technologien, aber auch von Baustoffen und Bauteilen in Mehrfamilienhäusern für einen flächendeckenden Einsatz bei VIVAWEST wurden einige Pilotprojekte fertiggestellt.

Vor dem Hintergrund der bestehenden Herausforderungen hinsichtlich der Schaffung eines klimaneutralen Gebäudebestandes prüft VIVAWEST mit einem nochmals erhöhten Fokus den Einsatz innovativer regenerativer Heizungstechnologien. Dies betrifft auch zielführende Kombinationen von mehreren Technologien im Rahmen von Pilotprojekten. Im Jahr 2022 hat VIVAWEST beispielsweise eine schallemissionsreduzierte, monovalente Luft-Wasser-Wärmepumpe platzsparend auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses in Kombination mit einer Photovoltaikanlage installiert. Diese wird in Verbindung mit einem intelligenten Energiemanagementsystem mit anschließendem Energie-Monitoring betrieben. Eine Vorrichtung für eine eventuelle Nachrüstung eines Batteriespeichers wurde in den Planungen bereits berücksichtigt. Weitere geplante Pilotmaßnahmen umfassen ein Nullemissionsquartier, die serielle Aufstockung von Bestandsgebäuden, eine ressourcenschonende Bauweise mittels Holzhybridbau, im Rahmen dessen auch die Umsetzbarkeit eines KfW 40-Standards überprüft wird, die Konzeptionierung einer Kindertagesstätte in Modulbauweise sowie dezentrale Energieversorgungskonzepte in Verbindung mit der Kopplung der Sektoren Wärme, Strom und Mobilität. Aufgrund einer Veränderung der Förderbedingungen im Hinblick auf die Ertüchtigung vorhandener respektive den Aufbau eines neuen Wärmenetzes überprüft VIVAWEST darüber hinaus die Vorteilhaftigkeit von Quartiersversorgungskonzepten im Rahmen einer konkreten Machbarkeitsstudie.

Im Rahmen eines Pilotprojekts werden zudem sukzessive bis zu 100 DHL-Packstationen in gemeinsam ausgewählten Quartieren von VIVAWEST aufgestellt, um den mit dem Online-Handel einhergehenden Lieferverkehr zu reduzieren. Die ersten Anlagen wurden im Berichtsjahr 2022 installiert.

Eine Auswahl von geplanten Pilotprojekten kann dem Nachhaltigkeitsprogramm entnommen werden.

Vergleiche Finanzbericht 2022 (1.2 Forschung und Entwicklung, Seite 10) und Bericht 2022 (Seite 29 ff.). Nachhaltigkeitsprogramm siehe Seiten 50-53 im Bericht 2022.