3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Zentrales Steuerungselement für das nachhaltige Handeln der GEWOBA ist die unternehmensspezifisch entwickelte Balanced Scorecard, in der sowohl ökonomische als auch ökologische und soziale Ziele formuliert sind. Zur Erreichung der Ziele werden Maßnahmen festgelegt, die teilweise über die Führungsebene auf die Beschäftigtenebene mit den individuellen Zielvereinbarungen verknüpft sind. Die Zielsetzungen und Zielbeschreibungen, Maßnahmen und Leistungsindikatoren werden jährlich in einem Review-Workshop überprüft und ggf. angepasst. Der Umsetzungsstand der Maßnahmen wird drei Mal jährlich überprüft.

Wesentliche Nachhaltigkeitsziele sind:

1. Ökonomische und Governance Ziele

1.1. Wirtschaftskraft
Ziel ist es, durch konsequente Verfolgung des nachhaltigen Geschäftsmodells, den ökonomischen Mehrwert und damit den Unternehmenswert der GEWOBA zu steigern. Als wesentliche Voraussetzungen dafür sieht das Unternehmen eine konsequente Steigerung der Erträge und eine nachhaltige Reduktion der Aufwendungen. Die Grundlage hierfür ist eine Sicherung der Ertragskraft des Kerngeschäftes durch eine Erhöhung seiner Kundenbindung. Das Wachstum selbst soll durch eine sukzessive Umsetzung der in der Strategie der GEWOBA beschriebenen Entwicklungspfade der Geschäftsfelder erreicht werden. Zusätzlich prüft die GEWOBA eine Ausweitung der Wertschöpfungskette durch die Bereitstellung neuer Dienstleistungen.

1.2. Investitionen in den Bestand und Neubau
Den Immobilienbestand durch Investitionen in einem zukunftsfähigen Zustand zu halten, ist das Ziel der Bestandsentwicklung. Um die Werthaltigkeit des Portfolios erhalten beziehungsweise erhöhen zu können, wird das Portfolio fortlaufend unter kaufmännischen, technischen und standortbezogenen Aspekten optimiert. Wesentliche Eckpunkte der Portfolio-Optimierung sind die Anpassung des Wohnungsbestandes an den demografischen Wandel, durch Neubau und Ankauf sowie die  konsequente Senkung des Energieverbrauchs der Wohngebäude durch energetische Modernisierungen.

1.3. Quartiersbezogene Mobilitätskonzepte und NaWoh-Zertifizierung der Neubauten
Zum einen werden die Neubauten der GEWOBA über dem energetischen Mindeststandard entsprechend der EnEV 2016 geplant. Zum anderen untersucht die GEWOBA die Entwicklung quartiersbezogener Mobilitätskonzepte für die Bewohner und prüft, ob Mobilitätsangebote über Car-Sharing, E-Mobilität und Nutzungstickets für den ÖPNV angeboten werden können, um für den ruhenden Verkehr im Zusammenhang mit der Ergänzungsbebauung in innerstädtischen Lagen und vorhandenen Quartieren Lösungen erarbeiten zu können. Die Qualitätssicherung erfolgt durch das mehrstufige Zertifizierungsverfahren NaWoh – Nachhaltigkeit im Wohnungsbau.

1.4. Zentraler Einkauf
Der Einkauf ist bei der GEWOBA grundsätzlich zentral organisiert: alle wesentlichen Beschaffungen von Produkten, Leistungen und Dienstleistungen erfolgen durch einen Zentralen Einkauf (ZE). Ziele des ZE sind:

-Optimierung und Reduzierung der Kosten je Produkt, Leistung und Dienstleistung
-Optimale Nutzung der jeweiligen Beschaffungsmärkte
-Entlastung der Fachabteilung in der Beschaffung und damit Stärkung ihrer Kernkompetenz
-Vorschlag an und Abstimmung mit der FA zur Optimierung von Standards
-Transparentes und erfolgsorientiertes Beschaffungscontrolling und –reporting
-Bereitstellung von Kennzahlen zur Budgetplanung (falls nicht vorhanden, Mitwirkung beim      Aufbau in Abstimmung mit der Fachabteilung)

1.5. Kundenbeziehung

Insbesondere im Kerngeschäftsfeld Wohnimmobilien ist die Fähigkeit, Kunden zu binden sowie zeitnah neue Mieter für gekündigte Wohnungen bzw. neue Wohnungen zu finden, entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg der GEWOBA. Rund 12 Prozent der Wohnungssuchenden in 2017 waren Mieter, die innerhalb des GEWOBA-Bestands umziehen wollten. Durch ein bedarfsorientiertes (innovatives) Angebot von Produkten und Leistungen gepaart mit einem zeitgemäßen Kundenservice und kundennahen Dienstleistungen will die GEWOBA die Zufriedenheit der Kunden steigern und die Kundenbindung erhöhen. Ein Angebot sind zum Beispiel die seriellen Neubautypen in den gewachsenen Quartieren. Diese sollen insbesondere für die alteingesessenen Mieter Wohnungsangebote schaffen, die im Quartier fehlen. Aber auch neue Wohnangebote für bestimmte Zielgruppen, z.B. für beeinträchtigte Menschen oder für Mietwohngemeinschaften, stellen ein erweitertes Spektrum ein.

1.6. Risikomanagement und Compliance
 Ziel des Unternehmens ist es, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und entsprechende  Maßnahmen zeitnah zur Gegensteuerung einleiten zu können, um den Unternehmenserfolg sicherzustellen. Das Risikomanagement der GEWOBA ist auf eine aktive Steuerung und Überwachung möglicher Risiken ausgerichtet, die sich wesentlich auf den Erfolg des Unternehmens auswirken könnten. Instrumentell wird dies durch eine jährlich fortgeschriebene Risiko Scorecard unterstützt.
Das Compliance-Management der GEWOBA verfolgt das Ziel, die Beschäftigten vor Fehlverwalten zu bewahren, denn die Einhaltung geltender Gesetze und Vorschriften sowie unternehmensinterner Werte und Grundsätze ist ein wesentlicher Baustein für einen nachhaltig wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens.

2. Ökologische Ziele

2.1. Reduzierung von Energie- und Ressourcenverbrauch
 Ziel ist es, den Energie- und Ressourcenverbrauch im Gebäudebestand und in der eigenen Verwaltung zu reduzieren und den Einsatz regenerativer Energien zu erhöhen. Dazu werden diverse Optimierungsmaßnahmen ergriffen:
 • Errichtung von Neubauten über dem energetischen Mindeststandard entsprechend der EnEV 2016
• Dämmung der Gebäude
• die Modernisierung der Bäder, einschließlich der Umsetzung wassersparender Maßnahmen
• Optimierung der Versorgungsstrukturen
• Nutzung von Grünstrom für den Allgemeinstrombedarf im Gesamtbestand
• Energieberatung der Nutzer zur Energieeinsparung
• Reduzierung des Müllaufkommens durch ein Müllmanagement

2.2. Energieeffizienz
Ziel ist es, die Energieeffizienz zu steigern. Zur energetischen Optimierung der Energieerzeugung und -versorgung des Immobilienbestandes dient die GEWOBA Energie GmbH (GEG). Sie ist seit 2015 strategischer Partner der GEWOBA. Folgende Funktionen und Aufgaben werden von der GEG wahrgenommen:
• Effizientes Betriebsführungs- und Anlagen-Contracting
• Aktives Energiemanagement
• Entwicklung energetischer Quartierskonzepte
• Neue Versorgungskonzepte im Bestand und im Neubau
• Erhöhung der Geschwindigkeit bei der Modernisierung von Heizanlagen
• Identifizierung von Bestandsimmobilien zur Nutzung von Photovoltaik
• Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplung in Form von Blockheizkraftwerken (BHKW)
• Einbau zusätzlicher Pellet-Heizkessel in vorhandenen Nahwärmenetzen
• Einsatz der Wärmepumpen Technik im Neubau und Bestand
• Installation von Solarkollektoren zur Substitution der Wärmeversorgung
• Optimierung des bestehenden Energieeinkaufes
• Modernisierung des Bürogebäudes


3. Soziale Ziele

3.1. Mietenpolitik
Die Sicherung der sozialen Durchmischung der Quartiere ist eine zentrale Aufgabe im Selbstverständnis der GEWOBA. Ziel ist es, mindestens 25 Prozent SGB II-fähige Wohnungen im Bestand vorzuhalten. Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB und die Neuvermietungsmieten werden zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung für preissensible Mieter begrenzt realisiert. Über diese Faktoren wird die Stabilität der Quartiere gestärkt, Segregation gemildert , die sozialgerechte Entwicklung der Nachbarschaften gefördert, die Vermietbarkeit gewährleistet und damit der Unternehmenswert nachhaltig gesichert beziehungsweise gesteigert.

3.2. (Soziale) Quartiersentwicklung
Ziel der Quartiersentwicklung ist es, dass die Nachbarschaften und Quartiere zukunftsfähige Lebensräume bieten, in denen die Menschen in all ihrer Vielfalt respektvoll und in einem harmonischen Miteinander leben und gerne zu Hause sind. Die Rolle des Unternehmens ist dabei im Wesentlichen die des Impulsgebers, Unterstützers und Förderers:
  • Direkter Kontakt zu den Anwohnern über Hauswarte, Nachbarschaftsmanager und Gärtner sowie über Kundenbetreuer durch Präsenz in dezentralen Servicebüros
• Aktive Mitwirkung im Quartiersmanagement
• Kooperationspartner in örtlichen Netzwerken
• Impulsgeber und Förderer für soziale Infrastruktur
• Förderer der Gemeinwesenarbeit
• Initiator und Unterstützer von nachbarschaftlichen Aktivitäten
• Initiator von Serviceangeboten
• Durchführung von Mieter-/Nachbarschaftsveranstaltungen
• Schaffung von Mietertreffpunkten durch Um-, An- oder Neubau von Räumen
Für die größte zusammenhängende Siedlung der GEWOBA, die vor 60 Jahren erbaute Vahr, hat das Unternehmen den Entwicklungsprozess Vahr 2030 initiiert und im Jahr 2017 gemeinsam mit dem Senator für Bau, Umwelt und Verkehr,  lokalen Beteiligten und interdisziplinär besetzten Expertenteams begonnen, zukunftsfähige Leitbilder und Szenarien für die Weiterentwicklung und Ergänzung der Siedlung zu entwickeln.  

3.3. Diversity
Eine Willkommenskultur, die jeden Menschen in seiner Einzigartigkeit und Würde sieht, ist unser Anspruch und unsere Haltung. Hierzu gehört ein wertschätzender Umgang miteinander im Unternehmen, in den Nachbarschaften und in den Quartieren. Ziel ist es, Barrieren und Vorurteile abzubauen, Verständnis für die unterschiedlichen Kulturkreise zu erzeugen und Räume für Begegnungen zu schaffen.

3.4. Sozial- und Servicemanagement
Der wachsenden Kundengruppe älterer und mobilitätseingeschränkter Menschen begegnet die GEWOBA mit vielfältigen bedarfsgerechten Angeboten. Neben den technischen Barriere-Reduzierungen sind dies die Beratungsleistungen der Serviceberater, die den Mietern gemeinsam mit Kooperationspartnern helfen, möglichst lange selbst bestimmt in der eigenen Wohnung leben zu können. Dazu gehören soziale Kontakte und ein funktionierendes Gemeinwesen. Um dies zu gewährleisten, führt die GEWOBA selbst entsprechende Maßnahmen durch oder unterstützt Projekte und Angebote Dritter, die alte und insbesondere allein lebende Menschen zusammenbringen, generationsübergreifende Begegnungen schaffen, und gegenseitige Unterstützung fördern. Im Rahmen der täglichen Vermietungstätigkeit erfolgt auch regelmäßig die Vermittlung von Wohnungen an Interessenten mit Marktzugangsschwierigkeiten. Im Wesentlichen setzt sich dieser Personenkreis aus Geflüchteten und Menschen zusammen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind, in ungesicherten oder ungesunden Wohnverhältnissen leben oder aufgrund einer Beeinträchtigung eine eingeschränkte Wohnungsauswahl haben.

3.5. Aus-/ Weiterbildung und Personalentwicklung
Durch den kontinuierlichen Wandel des Wohnungsmarktes und der Kundenbedürfnisse verändern sich zunehmend die qualitativen Anforderungen, denen die Mitarbeiter gerecht werden müssen. Um eine optimale Erbringung und innovative Weiterentwicklung des gesamten Leistungsspektrums auch zukünftig sicherstellen zu können, sollen die fachlichen und sozialen Kompetenzen der GEWOBA-Mitarbeiter kontinuierlich durch konkrete Maßnahmen gefördert und gesteigert sowie die Mitarbeiterstruktur gezielt anpasst werden.
Die Personalentwicklung hat die soziale Verantwortung, den Mitarbeitenden berufliche Perspektiven und persönliche Weiterentwicklung zu ermöglichen und die kaufmännische Aufgabe, die Lücke zwischen Personalbestand und Personalbedarf über geeignete Maßnahmen zu schließen. Durch Aus-, Fort- und Weiterbildung, Nachwuchs- und speziell Führungskräfteentwicklung wird dies angestrebt. Maßnahmen für Projektleiter, Experten und Spezialisten sowie sonstige leistungsfördernde Maßnahmen wie zum Beispiel Mentoring und Coaching ergänzen das Portfolio. Neben der individuellen Ausrichtung sind Lebensphasen künftig zunehmend bedeutsam. Je besser es uns gelingt, Lebensphasen zu berücksichtigen, desto passgenauer kann Arbeit definiert werden und desto stärker positioniert sich die GEWOBA als attraktiver Arbeitgeber. Dafür hat das Unternehmen standardisierte Kommunikationsinstrumente entwickelt: Beschäftigten- und Feedbackgespräche, die insbesondere der Bottom-up-Kommunikation, auch im Sinne der durchgängigen Kundenorientierung, dienen.

3.6. Beschäftigung und Mitarbeiterbindung - Beruf und Familie
Die GEWOBA hat sich durch die berufundfamilie eGmbH (Hertie-Stiftung) im Jahre 2008 zertifizieren lassen. In regelmäßigen Abständen wird mit einem Auditor eine Ziel- und Maßnahmenplanung erstellt, die in ein Handlungsprogramm einfließt. Deren Umsetzung wird in einem dreijährigen Rhythmus überprüft und bei erfolgreicher Umsetzung mit erneuten Zertifizierungen abschließt. So wird das Programm auf Basis der Erfahrungen weiterentwickelt und die Umsetzung auf allen Unternehmensebenen gefestigt. Themen sind Familie und Führungspositionen, Gerechtigkeit und Gemeinschaft, Eigenverantwortung und Initiative.

3.7. Arbeits- und Gesundheitsschutz
Entsprechend den Vorgaben aus § 11 des Arbeitssicherheitsgesetzes bearbeitet der GEWOBA Arbeitsschutzausschuss (kurz: ASA) Fragen der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes von allgemeiner und übergeordneter Bedeutung. Der Ausschuss tagt mindestens vier Mal im Jahr.   Alle Maßnahmen, die in Brandfällen, bei schweren Schäden und Unfällen sowie im Katastrophenfall einzuleiten sind, werden durch die sogenannte Alarmorganisation der GEWOBA ausgelöst. Ausgebildete Brandschutz- und Evakuierungshelferinnen und -helfer sind für den Ernstfall geschult. Das Betriebliche Gesundheitsmanagement (BGM) ist ein wichtiger Baustein des Personalmanagements der GEWOBA Es wird vom Arbeitskreis Gesundheit gesteuert. Der Arbeitskreis Gesundheit arbeitet eng mit dem Arbeitsschutzausschuss (ASA), dem Analyseteam (zuständig für die Gefährdungsbeurteilungen der psychischen Belastungen am Arbeitsplatz) und weiteren Mitarbeitern (Sozialmanagement, Schwerbehindertenvertretung, Betriebsrat, Familienbeauftragte, Ombudsfrau) zusammen. Das BGM hat sowohl die Arbeitsplatzgestaltung (Systemprävention) als auch gesundheitsförderliches Verhalten (Verhaltensprävention) im Fokus. Im Jahre 2016 wurde der GEWOBA der 2. Preis der Unfallkasse für vorbildliche Angebote im Bereich der Prävention verliehen. Außerdem werden die Arbeitsplätze untersucht und eine Optimierung entsprechend der Anforderungen der unterschiedlichen Berufsgruppen sowie Arbeitsinhalten und -orten durchgeführt Bei längeren Erkrankungen nutzt die GEWOBA das Betriebliche Eingliederungsmanagement (BEM) um künftige Fehlzeiten möglichst zu reduzieren.