2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

Das Markt- und Wettbewerbsumfeld von VIVAWEST gestaltet sich zunehmend dynamischer und differenzierter, wodurch der Konzern immer wieder vor neuen Herausforderungen steht. Diese gilt es zu bewältigen und als Chancen für die Differenzierung gegenüber den Wettbewerbern zu begreifen. Die hohe Heterogenität des Wettbewerberumfeldes und die zahlreichen regulatorischen Rahmenbedingungen in Deutschland sind nur eine Seite der Medaille. Die andere Seite sind die Megatrends, die zu tiefgreifenden Veränderungen führen. Bedingt durch die Urbanisierung, Seniorisierung und Singularisierung geht die demografische Entwicklung einher mit entsprechenden Anpassungsbedarfen im Wohnungsbestand. Aufgrund der Internationalisierung  steigen die Anforderungen an die Integration von Migranten in den Quartieren. Mit der Energiewende wachsen die Ansprüche an die Energieeffizienz und die Reduzierung der CO2-Emissionen, vor allem in Bezug auf den Wohnungsbestand. Die Digitalisierung erfordert Veränderungen im Denken und Handeln aufgrund des sich ändernden Informations- und Kommunikationsverhaltens.

Vergleiche Bericht 2017 (Seite 58f.).
Weitere Ausführungen zu den gesamtwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen können Sie dem Finanzbericht 2017 (2.2 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen, Seite 11ff.) entnehmen.

Unter Berücksichtigung dieser und unter Anwendung des internen Risiko- und Chancenmanagementsystems beschreibt VIVAWEST im Finanzbericht 2017 die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung (siehe Seite 27ff.). Im Folgenden werden deshalb lediglich die nennenswerten sozialen und ökologischen Chancen und Risiken, die sich aus den Unternehmensaktivitäten ergeben, aufgeführt.

Als soziales Risiko kann angeführt werden, dass der Vivawest-Konzern als Vermieter einem Mietausfallrisiko unterliegt. Hauptursachen für rückständige und ausbleibende Mietzahlungen sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit und familiäre Probleme unserer Kunden.  Durch ein intensives Forderungsmanagement – unterstützt durch eigene Sozialarbeiter in den Kundencentern vor Ort – wird gewährleistet, dass problematische Mietverhältnisse schnell erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Darüber hinaus trägt die Mieterstruktur dazu bei, dass keine Abhängigkeit von Einzelmietern gegeben ist. Das Mietausfallrisiko ist gegenüber dem Vorjahr konstant gering geblieben.

Soziale Chancen ergeben sich wiederum aus der demografischen Entwicklung, der damit wachsenden Anzahl der Haushalte und damit aus der erhöhten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Diese beobachtbare Entwicklung wird durch die zunehmende Zuwanderung verstärkt, sodass die Chance besteht, die Nettomieterlöse zusätzlich zu steigern. Der Vivawest-Konzern betreibt ein aktives Portfoliomanagement, um den mit einer unzureichenden Portfoliosteuerung verbundenen Risiken entgegenzuwirken, Veränderungen bei der Wohnungsnachfrage erfolgreich zu begegnen, Marktakzeptanz zu sichern bzw. zu erhöhen sowie nachfragegerechten Wohnraum zu schaffen.

In einer über den Prognosezeitraum hinausgehenden Betrachtung könnte sich das Risiko ansteigender Instandhaltungskosten als bedeutend erweisen, die sich zum einen aus einer generell steigenden Erwartungshaltung der Kunden an die Qualität des Wohnungsangebots ergeben können und zum anderen aus in der Vergangenheit verarbeiteten Baustoffen, die aktuell oder zukünftig als schädlich eingestuft werden. Diesem (ökologischen) Risiko begegnet VIVAWEST einerseits durch die strenge Orientierung an festgelegten Qualitätsstandards, objektbezogenen Kosten-Nutzen-Abwägungen und einer Priorisierung der geplanten Instandhaltung sowie andererseits durch die gezielte Untersuchung der hinsichtlich etwaiger Schadstoffe kritischen Baujahre und den Abschluss von entsprechenden Rahmenverträgen für möglicherweise erforderliche Sanierungen.

Die Geschäftsführung  sieht in der Gesamtbewertung keine gravierenden oder gar bestandsgefährdenden Risiken für den Konzern. Die bekannten Risiken sind weitestgehend als niedrig einzustufen und weisen, wie auch die bekannten Chancen, keine nennenswerten Veränderungen gegenüber dem Vorjahr auf, sodass weiterhin von einer stabilen Entwicklung für das Jahr 2018 ausgegangen wird.

Zur Bestimmung der Relevanz von Nachhaltigkeitskriterien aus Sicht von VIVAWEST und den jeweiligen Anspruchsgruppen (Stakeholdern) führt der Konzern alle zwei Jahre eine Wesentlichkeitsanalyse durch. Dabei setzt VIVAWEST auf ein vereinfachtes Verfahren in Form einer internen Befragung von Beschäftigten, die im regelmäßigen Dialog mit den relevanten Stakeholdern stehen. Im Zuge dessen finden die unterschiedlichen Geschäftstätigkeiten der Segmente Immobilien und Immobiliendienstleistungen Beachtung. Folglich fließen nicht nur die Themen des wohnungswirtschaftlich geprägten Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) in das Bewertungsverfahren ein, sondern auch ausgewählte Aspekte aus der Global Reporting Initiative (GRI) nach dem Standard G4 sowie darüber hinaus als wesentlich identifizierte unternehmensspezifische Nachhaltigkeitsthemen.


A Ökonomie
A1 Wirtschaftliche Entwicklung
A2 Bestandsentwicklung
A3 Mietenentwicklung
A4 Beschaffung

B Ökologie
B1 Inanspruchnahme von natürlichen Ressourcen
B2 Abfallaufkommen
B3 Biodiversität
B4 Energieverbrauch (außerhalb der Organisation)
B5 Energieverbrauch (innerhalb der Organisation)
B6 CO2-Emissionen (Gebäude)
B7 CO2-Emissionen (Fuhrpark)
B8 Sonstige klimarelevante Emissionen
B9 Prozesse/Verfahren zur Schonung natürlicher Ressourcen
B10 Neue Techniken zur Reduktion des Energieverbrauchs

C Soziales: Arbeitgeberattraktivität
C1 Mitarbeitervielfalt
C2 Beruf und Familie
C3 Gleichbehandlung
C4 Aus-, Fort- und Weiterbildung
C5 Führungskräfteentwicklung
C6 Gesundheitsförderung
C7 Arbeitssicherheit
C8 Anreizsysteme
C9 Arbeitnehmerrechte
C10 Mitarbeiterfluktuation

D Soziales: Kunden und Gesellschaft
D1 Nebenkosten
D2 Kundengesundheit und -sicherheit
D3 Kundenzufriedenheit und -bindung
D4 Schutz der Privatssphäre des Kunden
D5 Mieterstruktur
D6 Entwicklung von Quartieren 
D7 Gesellschaftliches Engagement

E Soziales: Compliance und Politik
E1 Korruptionsbekämpfung
E2 Korruptionsfälle und Bußgelder
E3 Meschenrechte in der Lieferkette
E4 Menschenrechtsverstöße
E5 Mitgliedschaften
E6 Spenden

Im Geschäftsjahr 2016 wurden unter Berücksichtigung der wohnungswirtschaftlichen und konzernspezifischen Besonderheiten insgesamt 37 Kriterien systematisch abgeleitet. Die Darstellung der Entwicklung von VIVAWEST in Bezug auf diese Kriterien ist Teil der jährlichen Berichterstattung. Im Sinne des Zwei-Jahres-Rhythmus zur Durchführung einer Wesentlichkeitsanalyse gelten die Ergebnisse aus 2016 auch für das Geschäftsjahr 2017.

Vergleiche Bericht 2017 (Seite 61f.).