1. Strategische Analyse und Maßnahmen

Das Unternehmen legt offen, ob es eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt. Es erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

Die Unternehmensstrategie der GEWOBA ist auf eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts im Sinne eines Drei-Säulen-Modells ausgerichtet. Im Rahmen dieses Modells wird eine nachhaltige Unternehmensentwicklung durch die ausgewogene Umsetzung von ökonomischen, ökologischen und sozialen Zielen erreicht. Die Digitalisierung wird als Wegbereiter zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele eingesetzt. Dabei sollen die Potenziale für die Kunden, für die Produkte und für die Beschäftigten  identifiziert werden.

Die nachhaltige Unternehmensstrategie der GEWOBA setzt sich aus den folgenden Teilstrategien zusammen, die regelmäßig unter Abwägung der Chancen und Risiken evaluiert werden:
- Investitionsstrategie
- Mietenstrategie
- Sozialstrategie
- Klimastrategie
- Kommunikationsstrategie
- Personalstrategie

Konkrete Maßnahmen werden jährlich abgestimmt und instrumentell durch eine unternehmensspezifisch entwickelte und jährlich fortgeschriebene Balanced Scorecard und Risiko Scorecard gesteuert. Zur langfristigen Werterhaltung und -steigerung des Wohnungsbestands verwendet die GEWOBA ein integriertes Portfoliomanagementsystem, mit Hilfe dessen Entscheidungen für gezielte Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen sowie An- und Verkäufe getroffen werden.

2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

Als regional tätiges Bremer Unternehmen ist die GEWOBA Adressatin vielfältiger Interessen und Erwartungen. Aus den Themenfeldern Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem, generationengerechtem und energieeffizientem Wohnraum, die soziale Integration unterschiedlicher Bewohnergruppen, die Unterstützung bei der  Erreichung der Bremer Klimaziele und die Fürsorge für die Beschäftigten ergeben sich wesentliche Chancen und Risiken, mit denen sich das Unternehmen in einem kontinuierlichen offenen Dialog mit seinen Stakeholdern beschäftigt. Die Ergebnisse bestimmen das strategische und operative Handeln.

Wesentliche Nachhaltigkeitsaspekte sind Bestandteil der Unternehmensstrategie. Diese wurden gemeinsam mit den Stakeholder-Gruppen als bedeutend eingestuft. Aus diesen Nachhaltigkeitsaspekten ergeben sich konkrete Ziele und Maßnahmen, die mittels der Balanced Scorecard überprüft und gesteuert werden.


Ökonomische und Governance Aspekte
Wirtschaftskraft, Schaffung von Wohnraum für unterschiedliche Bedarfe, Substanzverbesserung des Portfolios, Kundenzufriedenheit, Beschaffung und Lieferantenauswahl, Risikomanagement, Compliance

Ökologische Aspekte
Energieeffizienz, Klima- und Ressourcenschutz, Nutzung regenerativer Energien, E-Mobilität, Müllmanagement, Grünflächenmanagement

Soziale Aspekte
Mietenpolitik, Diversity, soziale Integration unterschiedlicher Bewohnergruppen, Sozialmanagement, Servicemanagement für Ältere, Aus- und Weiterbildung, Gesundheitsmanagement, Beruf und Familie sowie eine lebensphasenorientierte Personalentwicklung

Nachweis: www.gewoba.de/unternehmen/corporate-social-responsibility/ (Tätigkeitsbericht 2017, S. 6ff)

3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Zentrales Steuerungselement für das nachhaltige Handeln der GEWOBA ist die unternehmensspezifisch entwickelte Balanced Scorecard, in der sowohl ökonomische als auch ökologische und soziale Ziele formuliert sind. Zur Erreichung der Ziele werden Maßnahmen festgelegt, die teilweise über die Führungsebene auf die Beschäftigtenebene mit den individuellen Zielvereinbarungen verknüpft sind. Die Zielsetzungen und Zielbeschreibungen, Maßnahmen und Leistungsindikatoren werden jährlich in einem Review-Workshop überprüft und ggf. angepasst. Der Umsetzungsstand der Maßnahmen wird drei Mal jährlich überprüft.

Wesentliche Nachhaltigkeitsziele sind:

1. Ökonomische und Governance Ziele

1.1. Wirtschaftskraft
Ziel ist es, durch konsequente Verfolgung des nachhaltigen Geschäftsmodells, den ökonomischen Mehrwert und damit den Unternehmenswert der GEWOBA zu steigern. Als wesentliche Voraussetzungen dafür sieht das Unternehmen eine konsequente Steigerung der Erträge und eine nachhaltige Reduktion der Aufwendungen. Die Grundlage hierfür ist eine Sicherung der Ertragskraft des Kerngeschäftes durch eine Erhöhung seiner Kundenbindung. Das Wachstum selbst soll durch eine sukzessive Umsetzung der in der Strategie der GEWOBA beschriebenen Entwicklungspfade der Geschäftsfelder erreicht werden. Zusätzlich prüft die GEWOBA eine Ausweitung der Wertschöpfungskette durch die Bereitstellung neuer Dienstleistungen.

1.2. Investitionen in den Bestand und Neubau
Den Immobilienbestand durch Investitionen in einem zukunftsfähigen Zustand zu halten, ist das Ziel der Bestandsentwicklung. Um die Werthaltigkeit des Portfolios erhalten beziehungsweise erhöhen zu können, wird das Portfolio fortlaufend unter kaufmännischen, technischen und standortbezogenen Aspekten optimiert. Wesentliche Eckpunkte der Portfolio-Optimierung sind die Anpassung des Wohnungsbestandes an den demografischen Wandel, durch Neubau und Ankauf sowie die  konsequente Senkung des Energieverbrauchs der Wohngebäude durch energetische Modernisierungen.

1.3. Quartiersbezogene Mobilitätskonzepte und NaWoh-Zertifizierung der Neubauten
Zum einen werden die Neubauten der GEWOBA über dem energetischen Mindeststandard entsprechend der EnEV 2016 geplant. Zum anderen untersucht die GEWOBA die Entwicklung quartiersbezogener Mobilitätskonzepte für die Bewohner und prüft, ob Mobilitätsangebote über Car-Sharing, E-Mobilität und Nutzungstickets für den ÖPNV angeboten werden können, um für den ruhenden Verkehr im Zusammenhang mit der Ergänzungsbebauung in innerstädtischen Lagen und vorhandenen Quartieren Lösungen erarbeiten zu können. Die Qualitätssicherung erfolgt durch das mehrstufige Zertifizierungsverfahren NaWoh – Nachhaltigkeit im Wohnungsbau.

1.4. Zentraler Einkauf
Der Einkauf ist bei der GEWOBA grundsätzlich zentral organisiert: alle wesentlichen Beschaffungen von Produkten, Leistungen und Dienstleistungen erfolgen durch einen Zentralen Einkauf (ZE). Ziele des ZE sind:

-Optimierung und Reduzierung der Kosten je Produkt, Leistung und Dienstleistung
-Optimale Nutzung der jeweiligen Beschaffungsmärkte
-Entlastung der Fachabteilung in der Beschaffung und damit Stärkung ihrer Kernkompetenz
-Vorschlag an und Abstimmung mit der FA zur Optimierung von Standards
-Transparentes und erfolgsorientiertes Beschaffungscontrolling und –reporting
-Bereitstellung von Kennzahlen zur Budgetplanung (falls nicht vorhanden, Mitwirkung beim      Aufbau in Abstimmung mit der Fachabteilung)

1.5. Kundenbeziehung

Insbesondere im Kerngeschäftsfeld Wohnimmobilien ist die Fähigkeit, Kunden zu binden sowie zeitnah neue Mieter für gekündigte Wohnungen bzw. neue Wohnungen zu finden, entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg der GEWOBA. Rund 12 Prozent der Wohnungssuchenden in 2017 waren Mieter, die innerhalb des GEWOBA-Bestands umziehen wollten. Durch ein bedarfsorientiertes (innovatives) Angebot von Produkten und Leistungen gepaart mit einem zeitgemäßen Kundenservice und kundennahen Dienstleistungen will die GEWOBA die Zufriedenheit der Kunden steigern und die Kundenbindung erhöhen. Ein Angebot sind zum Beispiel die seriellen Neubautypen in den gewachsenen Quartieren. Diese sollen insbesondere für die alteingesessenen Mieter Wohnungsangebote schaffen, die im Quartier fehlen. Aber auch neue Wohnangebote für bestimmte Zielgruppen, z.B. für beeinträchtigte Menschen oder für Mietwohngemeinschaften, stellen ein erweitertes Spektrum ein.

1.6. Risikomanagement und Compliance
 Ziel des Unternehmens ist es, mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und entsprechende  Maßnahmen zeitnah zur Gegensteuerung einleiten zu können, um den Unternehmenserfolg sicherzustellen. Das Risikomanagement der GEWOBA ist auf eine aktive Steuerung und Überwachung möglicher Risiken ausgerichtet, die sich wesentlich auf den Erfolg des Unternehmens auswirken könnten. Instrumentell wird dies durch eine jährlich fortgeschriebene Risiko Scorecard unterstützt.
Das Compliance-Management der GEWOBA verfolgt das Ziel, die Beschäftigten vor Fehlverwalten zu bewahren, denn die Einhaltung geltender Gesetze und Vorschriften sowie unternehmensinterner Werte und Grundsätze ist ein wesentlicher Baustein für einen nachhaltig wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens.

2. Ökologische Ziele

2.1. Reduzierung von Energie- und Ressourcenverbrauch
 Ziel ist es, den Energie- und Ressourcenverbrauch im Gebäudebestand und in der eigenen Verwaltung zu reduzieren und den Einsatz regenerativer Energien zu erhöhen. Dazu werden diverse Optimierungsmaßnahmen ergriffen:
 • Errichtung von Neubauten über dem energetischen Mindeststandard entsprechend der EnEV 2016
• Dämmung der Gebäude
• die Modernisierung der Bäder, einschließlich der Umsetzung wassersparender Maßnahmen
• Optimierung der Versorgungsstrukturen
• Nutzung von Grünstrom für den Allgemeinstrombedarf im Gesamtbestand
• Energieberatung der Nutzer zur Energieeinsparung
• Reduzierung des Müllaufkommens durch ein Müllmanagement

2.2. Energieeffizienz
Ziel ist es, die Energieeffizienz zu steigern. Zur energetischen Optimierung der Energieerzeugung und -versorgung des Immobilienbestandes dient die GEWOBA Energie GmbH (GEG). Sie ist seit 2015 strategischer Partner der GEWOBA. Folgende Funktionen und Aufgaben werden von der GEG wahrgenommen:
• Effizientes Betriebsführungs- und Anlagen-Contracting
• Aktives Energiemanagement
• Entwicklung energetischer Quartierskonzepte
• Neue Versorgungskonzepte im Bestand und im Neubau
• Erhöhung der Geschwindigkeit bei der Modernisierung von Heizanlagen
• Identifizierung von Bestandsimmobilien zur Nutzung von Photovoltaik
• Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplung in Form von Blockheizkraftwerken (BHKW)
• Einbau zusätzlicher Pellet-Heizkessel in vorhandenen Nahwärmenetzen
• Einsatz der Wärmepumpen Technik im Neubau und Bestand
• Installation von Solarkollektoren zur Substitution der Wärmeversorgung
• Optimierung des bestehenden Energieeinkaufes
• Modernisierung des Bürogebäudes


3. Soziale Ziele

3.1. Mietenpolitik
Die Sicherung der sozialen Durchmischung der Quartiere ist eine zentrale Aufgabe im Selbstverständnis der GEWOBA. Ziel ist es, mindestens 25 Prozent SGB II-fähige Wohnungen im Bestand vorzuhalten. Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB und die Neuvermietungsmieten werden zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung für preissensible Mieter begrenzt realisiert. Über diese Faktoren wird die Stabilität der Quartiere gestärkt, Segregation gemildert , die sozialgerechte Entwicklung der Nachbarschaften gefördert, die Vermietbarkeit gewährleistet und damit der Unternehmenswert nachhaltig gesichert beziehungsweise gesteigert.

3.2. (Soziale) Quartiersentwicklung
Ziel der Quartiersentwicklung ist es, dass die Nachbarschaften und Quartiere zukunftsfähige Lebensräume bieten, in denen die Menschen in all ihrer Vielfalt respektvoll und in einem harmonischen Miteinander leben und gerne zu Hause sind. Die Rolle des Unternehmens ist dabei im Wesentlichen die des Impulsgebers, Unterstützers und Förderers:
  • Direkter Kontakt zu den Anwohnern über Hauswarte, Nachbarschaftsmanager und Gärtner sowie über Kundenbetreuer durch Präsenz in dezentralen Servicebüros
• Aktive Mitwirkung im Quartiersmanagement
• Kooperationspartner in örtlichen Netzwerken
• Impulsgeber und Förderer für soziale Infrastruktur
• Förderer der Gemeinwesenarbeit
• Initiator und Unterstützer von nachbarschaftlichen Aktivitäten
• Initiator von Serviceangeboten
• Durchführung von Mieter-/Nachbarschaftsveranstaltungen
• Schaffung von Mietertreffpunkten durch Um-, An- oder Neubau von Räumen
Für die größte zusammenhängende Siedlung der GEWOBA, die vor 60 Jahren erbaute Vahr, hat das Unternehmen den Entwicklungsprozess Vahr 2030 initiiert und im Jahr 2017 gemeinsam mit dem Senator für Bau, Umwelt und Verkehr,  lokalen Beteiligten und interdisziplinär besetzten Expertenteams begonnen, zukunftsfähige Leitbilder und Szenarien für die Weiterentwicklung und Ergänzung der Siedlung zu entwickeln.  

3.3. Diversity
Eine Willkommenskultur, die jeden Menschen in seiner Einzigartigkeit und Würde sieht, ist unser Anspruch und unsere Haltung. Hierzu gehört ein wertschätzender Umgang miteinander im Unternehmen, in den Nachbarschaften und in den Quartieren. Ziel ist es, Barrieren und Vorurteile abzubauen, Verständnis für die unterschiedlichen Kulturkreise zu erzeugen und Räume für Begegnungen zu schaffen.

3.4. Sozial- und Servicemanagement
Der wachsenden Kundengruppe älterer und mobilitätseingeschränkter Menschen begegnet die GEWOBA mit vielfältigen bedarfsgerechten Angeboten. Neben den technischen Barriere-Reduzierungen sind dies die Beratungsleistungen der Serviceberater, die den Mietern gemeinsam mit Kooperationspartnern helfen, möglichst lange selbst bestimmt in der eigenen Wohnung leben zu können. Dazu gehören soziale Kontakte und ein funktionierendes Gemeinwesen. Um dies zu gewährleisten, führt die GEWOBA selbst entsprechende Maßnahmen durch oder unterstützt Projekte und Angebote Dritter, die alte und insbesondere allein lebende Menschen zusammenbringen, generationsübergreifende Begegnungen schaffen, und gegenseitige Unterstützung fördern. Im Rahmen der täglichen Vermietungstätigkeit erfolgt auch regelmäßig die Vermittlung von Wohnungen an Interessenten mit Marktzugangsschwierigkeiten. Im Wesentlichen setzt sich dieser Personenkreis aus Geflüchteten und Menschen zusammen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind, in ungesicherten oder ungesunden Wohnverhältnissen leben oder aufgrund einer Beeinträchtigung eine eingeschränkte Wohnungsauswahl haben.

3.5. Aus-/ Weiterbildung und Personalentwicklung
Durch den kontinuierlichen Wandel des Wohnungsmarktes und der Kundenbedürfnisse verändern sich zunehmend die qualitativen Anforderungen, denen die Mitarbeiter gerecht werden müssen. Um eine optimale Erbringung und innovative Weiterentwicklung des gesamten Leistungsspektrums auch zukünftig sicherstellen zu können, sollen die fachlichen und sozialen Kompetenzen der GEWOBA-Mitarbeiter kontinuierlich durch konkrete Maßnahmen gefördert und gesteigert sowie die Mitarbeiterstruktur gezielt anpasst werden.
Die Personalentwicklung hat die soziale Verantwortung, den Mitarbeitenden berufliche Perspektiven und persönliche Weiterentwicklung zu ermöglichen und die kaufmännische Aufgabe, die Lücke zwischen Personalbestand und Personalbedarf über geeignete Maßnahmen zu schließen. Durch Aus-, Fort- und Weiterbildung, Nachwuchs- und speziell Führungskräfteentwicklung wird dies angestrebt. Maßnahmen für Projektleiter, Experten und Spezialisten sowie sonstige leistungsfördernde Maßnahmen wie zum Beispiel Mentoring und Coaching ergänzen das Portfolio. Neben der individuellen Ausrichtung sind Lebensphasen künftig zunehmend bedeutsam. Je besser es uns gelingt, Lebensphasen zu berücksichtigen, desto passgenauer kann Arbeit definiert werden und desto stärker positioniert sich die GEWOBA als attraktiver Arbeitgeber. Dafür hat das Unternehmen standardisierte Kommunikationsinstrumente entwickelt: Beschäftigten- und Feedbackgespräche, die insbesondere der Bottom-up-Kommunikation, auch im Sinne der durchgängigen Kundenorientierung, dienen.

3.6. Beschäftigung und Mitarbeiterbindung - Beruf und Familie
Die GEWOBA hat sich durch die berufundfamilie eGmbH (Hertie-Stiftung) im Jahre 2008 zertifizieren lassen. In regelmäßigen Abständen wird mit einem Auditor eine Ziel- und Maßnahmenplanung erstellt, die in ein Handlungsprogramm einfließt. Deren Umsetzung wird in einem dreijährigen Rhythmus überprüft und bei erfolgreicher Umsetzung mit erneuten Zertifizierungen abschließt. So wird das Programm auf Basis der Erfahrungen weiterentwickelt und die Umsetzung auf allen Unternehmensebenen gefestigt. Themen sind Familie und Führungspositionen, Gerechtigkeit und Gemeinschaft, Eigenverantwortung und Initiative.

3.7. Arbeits- und Gesundheitsschutz
Entsprechend den Vorgaben aus § 11 des Arbeitssicherheitsgesetzes bearbeitet der GEWOBA Arbeitsschutzausschuss (kurz: ASA) Fragen der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes von allgemeiner und übergeordneter Bedeutung. Der Ausschuss tagt mindestens vier Mal im Jahr.   Alle Maßnahmen, die in Brandfällen, bei schweren Schäden und Unfällen sowie im Katastrophenfall einzuleiten sind, werden durch die sogenannte Alarmorganisation der GEWOBA ausgelöst. Ausgebildete Brandschutz- und Evakuierungshelferinnen und -helfer sind für den Ernstfall geschult. Das Betriebliche Gesundheitsmanagement (BGM) ist ein wichtiger Baustein des Personalmanagements der GEWOBA Es wird vom Arbeitskreis Gesundheit gesteuert. Der Arbeitskreis Gesundheit arbeitet eng mit dem Arbeitsschutzausschuss (ASA), dem Analyseteam (zuständig für die Gefährdungsbeurteilungen der psychischen Belastungen am Arbeitsplatz) und weiteren Mitarbeitern (Sozialmanagement, Schwerbehindertenvertretung, Betriebsrat, Familienbeauftragte, Ombudsfrau) zusammen. Das BGM hat sowohl die Arbeitsplatzgestaltung (Systemprävention) als auch gesundheitsförderliches Verhalten (Verhaltensprävention) im Fokus. Im Jahre 2016 wurde der GEWOBA der 2. Preis der Unfallkasse für vorbildliche Angebote im Bereich der Prävention verliehen. Außerdem werden die Arbeitsplätze untersucht und eine Optimierung entsprechend der Anforderungen der unterschiedlichen Berufsgruppen sowie Arbeitsinhalten und -orten durchgeführt Bei längeren Erkrankungen nutzt die GEWOBA das Betriebliche Eingliederungsmanagement (BEM) um künftige Fehlzeiten möglichst zu reduzieren.

4. Tiefe der Wertschöpfungskette

Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

Die GEWOBA nimmt alle branchenüblichen Wertschöpfungsstufen wahr, die zur Bewirtschaftung von Wohnimmobilien gehören. Sie ist ausschließlich regional in Bremen, Bremerhaven und Oldenburg tätig und arbeitet gezielt mit lokalen Partnern zusammen, insbesondere Handwerksunternehmen. Als kommunales Unternehmen mit einem regionalen Wohnungsbestand wirkt das Unternehmen daher über die Auftragsvergabe als Mittelstandsmotor und Konjunkturstütze der regionalen Wirtschaft. Im Wesentlichen beschafft das Unternehmen Materialien und Dienstleistungen in den Bereichen Wohnungsbestand, Neubau, Geschäftsbetrieb und Consulting. Zur Einhaltung von anerkannten ökologischen und sozialen Standards hat die GEWOBA ein Lieferantencontrolling eingeführt, in dem die potenziellen Partner für die Beschaffung bewertet werden. Außerdem wird von jedem Auftragnehmer die Selbstverpflichtung zur Einhaltung des im Land Bremen gültigen Mindestlohns von 8,84 Euro und zu gesetzestreuen Herstellungsbedingungen verlangt. Ökologische oder soziale Probleme sind zum aktuellen Zeitpunkt nicht bekannt.   Durch kontinuierliche Instandhaltung und Modernisierung sichert die GEWOBA den Wert ihres Wohnungsbestands und macht ihn zukunftsfähig. Schwerpunkte sind die energetische Gebäudemodernisierung und die Badmodernisierung in möglichst barrierearmer Ausführung. Für eine dezentrale ressourcenschonende Energieversorgung der Bestände mit KWK-Technologie einschließlich einer Modernisierung der vorhandenen Heizanlagen hat die GEWOBA ihre hundertprozentige Tochter GEWOBA Energie GmbH (GEG) gegründet. Durch diese Modernisierungsstrategie und die damit verbundene Effizienzsteigerung sollen nicht nur die warmen Mietnebenkosten stabil gehalten, sondern auch der CO2-Ausstoß reduziert werden. Um ein Komplettangebot in der Energiedienstleistung anbieten zu können, übernimmt die GEG nunmehr sukzessive ebenfalls  die Messdienstleistungen in den Beständen. Im Neubau liegt der Schwerpunkt ebenfalls auf nachhaltiger Baustoffauswahl und dem Einsatz alternativer Baumaterialien und -techniken (z.B. Einsatz von Holz bei den Bremer Punkt-Häusern, Ersatz von Wärmedämmverbundsystem durch Verblendmauerwerk). Zur Effizienzsteigerung von Planungsprozessen im Neubau-Segment setzt die GEWOBA unter anderem auf serielles Bauen. Die Nachhaltigkeit der unterschiedlichen Bautypen lässt die GEWOBA mittels der Zertifizierung NaWoh (Nachhaltigkeit im Wohnungsbau) bestätigen.

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 1 bis 4