1. Strategische Analyse und Maßnahmen

Das Unternehmen legt offen, ob es eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt. Es erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

Seit über 150 Jahren kümmert sich die bauverein AG als kommunales, der Langlebigkeit verpflichtetes Unternehmen erfolgreich darum, bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten in Darmstadt und der Region zu schaffen und somit einen Beitrag zur sozialen Stabilität zu leisten. Das Thema Nachhaltigkeit ist in der Strategie des Unternehmens fest verankert und besteht für uns aus fünf Säulen:
  1. Förderung der lokalen sozialen Ausgewogenheit (SOC)
  2. Umweltschutz (ENV)
  3. Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit (ECO)
  4. Verantwortungsbewusste Unternehmensführung (GOV)
  5. Verantwortungsbewusste Personalführung (HR)
Diese Standards wurden mit dem European Housing Network (EURHONET), dessen Gründungsmitglied wir sind, als gemeinsame Eckpfeiler für nachhaltiges Wirtschaften definiert und dienen als Basis für unsere Nachhaltigkeitsstrategie.

2020 unterzeichente die bauverein AG den Kodex für ein faires Mi(e)teinander der VdW südwest als starkes Signal für preiswertes, soziales und klimafreundliches Wohnen:
 
Strategieentwicklung
Zu den zentralen Herausforderungen unserer Zeit zählen wachsende Bevölkerungszahlen in Ballungszentren und der globale Klimawandel. Zudem wandelt sich die Arbeitswelt enorm und die Digitalisierung schreitet in schnellen Schritten voran. Das Handeln jedes Einzelnen bestimmt den Erfolg heute, morgen und in den nächsten Jahren. Um für die Zukunft gut aufgestellt zu sein, hat die bauverein AG in ihrer Strategie „Gemeinsam in die Zukunft“ fünf strategische Themenfelder identifiziert:

Jedes Blütenblatt im Logo steht für eines der Ziele, die im Unternehmen mit konkreten Projekten hinterlegt sind.

Seit der Bereichsgründung im Jahr 2019 hält der Bereich „Unternehmensentwicklung“ die Strategie der
bauverein AG im Blick und treibt diese bereichsübergreifend in den wesentlichen
Handlungsfeldern – Klimaschutz, Imagewandel, Angebotserweiterung, Wachstumsstrategie und
Produktivität/Digitalisierung – zielgerichtet weiter voran, indem Strategieprojekte umgesetzt und regelmäßige unternehmensweite strukturierte Austauschformate (Synchronisationsmeetings) etabliert wurden, welche die strategischen Ziele des Unternehmens weiter vorantreiben und eine zielgerichtete Bearbeitung sicherstellen.

Klimaschutz
Zunehmende regulatorische Vorgaben auf politischer Ebene zur Reduktion klimaschädlicher Emissionen erfordern ein nachhaltiges Handeln und Wirtschaften. Der Schutz der Umwelt und des Klimas ist schon lange in unserer Strategie als Immobiliendienstleister verankert und findet in allen Handlungsfeldern des Unternehmens Berücksichtigung. Die bauverein AG leistet hier einen aktiven Beitrag, indem wir unseren Gebäudebestand klimaneutral umrüsten und CO2-Emissionen senken. 
Zur Erreichung unserer Klimaschutzziele hat die bauverein AG 2020 eine Klimaschutzstrategie entwickelt, mit der wir unsere Emissionen und den Energieverbrauch unserer Liegenschaften sukzessive reduzieren sowie das Unternehmen zukunftssicher aufstellen: Bis 2050 soll der Primärenergiebedarf halbiert werden, energetische Gebäudesanierungen, Liegenschaften und vor allem der Tausch vorhandener Wärmeversorgung hin zu CO2-ärmeren Versorgungslösungen werden forciert. Kurzfristig streben wir an, die CO2 Emissionen bestehender Immobilien zu senken, um langfristig einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Ziel ist es, sukzessive eine eigene Energieversorgung aufzubauen. Mittels unserer Tochtergesellschaft bauTega GmbH sowie der Systen-tec Service GmbH setzen wir dafür Leuchtturmprojekte in den Bereichen erneuerbare Energien, Energieeffizienz und Mieterstrom um und erproben mit dem Einsatz neuer Technologien die Vernetzung von Gebäudeeinheiten bzw. Smart Buildings zur Reduktion von CO2-Emissionen im Gebäudebestand.
Mit ihrem Mieterstrom-LoI (Letter of Intent) schafft die bauverein AG eine gemeinsame Grundlage mit der ENTEGA AG und vereinfacht die Zusammenarbeit beim Thema Mieterstrom. Das Ziel ist, Energieversorgung des Gebäudeportfolios der bauverein AG mittels PV weiter auszubauen und die CO2-Reduktion voll auszuschöpfen. Gleichzeitig ermöglichen wir unseren Mietern die aktive Teilhabe an der Energiewende durch Mieterstromangebote.

Soziales Miteinander und Imagewandel
Der bauverein AG liegt es am Herzen, ein Umfeld zu schaffen, in dem alle Anspruchsgruppen gerne mit ihr zusammenwirken. So möchten wir ein attraktiver Arbeitgeber sein und ebenso, dass unsere Kunden sich rundum wohlfühlen. Die Kommunikation der bauverein AG nach innen und außen ist essenziell für das Erreichen dieses Ziels. Eine offene Kommunikation ist der Schlüssel zum Erfolg.
Als Arbeitgeber für Südhessen setzen wir zudem auf eine nachhaltige Mitarbeiterbindung. So stellen wir zum Beispiel unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein subventioniertes Jobticket zur Verfügung und bieten eine Vielzahl von Maßnahmen im Rahmen des betrieblichen Gesundheitsmanagements (Gesundheitstag, Massage, psychische Beratung etc.) an. Zudem investieren wir seit Jahren kontinuierlich in die Weiterbildung unserer Beschäftigten, bspw. mit jobbegleitenden Qualifizierungsmaßnahmen, fachspezifischen Trainings und internen Schulungen.  

Wachstumsstrategie
Das Wachstum unseres Kerngeschäfts ist auf der Ertragsseite begrenzt. Es gilt, kontinuierlich die eigene Wertschöpfung durch eine qualitäts- und wertorientierte Weiterentwicklung des Immobilienportfolios zu erhöhen. Durch Neubauprojekte, Bestandsentwicklung und neue Serviceangebote sollen zusätzliche Angebote entstehen und die Wohnungssituation in Darmstadt und Umgebung entspannt werden.

Angebotserweiterung
Neue technologische Entwicklungen sorgen für einen Wandel der Kundenbedürfnisse, denen nur durch neue Serviceangebote begegnet werden kann. Hierbei spielt ein intelligentes Messwesen ebenso eine Rolle wie die Erschließung alternativer Mobilitätsangebote mit potentiellen Kooperationspartnern.  

Produktivitätssteigerung
Die Digitalisierung bietet eine Vielzahl neuer Chancen – sowohl für unsere Kunden als auch für die Arbeit im Unternehmen. Neue Technologien können den Arbeitsalltag effizienter gestalten und Mehrwerte für unsere Kunden schaffen. Somit bildet die weitere Digitalisierung unserer Prozesse eine wichtige Basis für die Zukunft.

Berichtswesen und Schaffung von Ressourcen
Die bauverein AG legt seit dem Geschäftsjahr 2008 einen jährlichen CSR-Bericht vor. Das Berichtswesen wurde 2020 in einen integrierten Nachhaltigkeits- und Geschäftsbericht geändert und der Fokus der integrierten Berichterstattung seit dem Berichtsjahr 2020 klar auf der Vernetzung der Informationen aus dem Jahresabschluss und aus den Bemühungen zu Nachhaltigkeit und sozialer Verantwortung gesetzt. Speziell als kommunales Unternehmen ist es uns wichtig, nicht nur Informationen zur Geschäftsentwicklung sowie den nicht-finanziellen Aspekten aufzulisten, sondern diese miteinander in Bezug zu setzen. Neben den Kennzahlen zur finanziellen Lage und zum Geschäftserfolg sind damit die Aktivitäten rund um Umwelt- und Klimaschutz und die Aktivitäten zur sozialen Verantwortung des Unternehmens wesentlicher Bestandteil unserer Berichterstattung. Das integrierte Berichtswesen greift maßgeblich die konkreten Maßnahmen aus dem zu berichtenden Geschäftsjahr auf. Es handelt sich hierbei aber nicht um eine reine Kommunikationsmaßnahme, vielmehr wurde mit der Schaffung eines neuen Bereichs „Unternehmensentwicklung, Prozesse und Kommunikation“ die notwendige Ressource geschaffen, übergreifende Handlungsfelder zu eruieren und in einen strategischen Fahrplan zu übersetzen. Außerdem wurde 2021 die Stelle des Referenten für Nachhaltigkeit geschaffen und besetzt.

Vernetzung und Kooperation
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sowie die Ertüchtigung  des Bestandes, hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand sind maßgebliche Herausforderungen und Handlungsfelder, denen mit konkreten Maßnahmen gemeinsam mit weiteren Stakeholdern und Kooperationspartnern begegnet werden soll. So ist die bauverein AG im Vorstand der Initiative Wohnen.2050, in der inzwischen 140 Partner mit rund 2 Mio. Wohneinheiten und 11 institutionelle Partner vertreten sind. Ziel ist es, gemeinsam Standards für diese Herausforderung zu entwickeln, best pratice Lösungen für Finanzierungsfragen und politische Hemmnisse aufzuzeigen. 

Orientierung an der Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung
Als Tochter der HEAG-Holding berücksichtigt die bauverein AG, neben anderen internationalen Standards und Rahmenwerken, die 17 Sustainable Development Goals (SDGs) und 169 Unterziele der Vereinten Nationen als Standard (siehe Kriterium 2). Aufgrund des Unternehmensschwerpunktes der bauverein AG und der ausschließlichen Tätigkeit in Deutschland liegt unser Fokus besonders auf folgenden Zielen, welche wir unter anderem mit folgenden Maßnahmen umsetzen:

SDG Maßnahmen der bauverein AG
5. Gender Equality Engagement für eine ausgewogene Quote an Frauen in Führungspositionen, Unterzeichnung der „Charta der Vielfalt“
7. Affordable and Clean Energy Einsatz von erneuerbaren Energien
8. Decent Work and Economic Growth Fairer Tarifvertrag, flexible Arbeitszeitmodelle und umfangreiches Angebot an Sozialleistungen
9. Industry, Innnovation and Infrastructure Quartiersentwicklung und Beiträge zur Förderung von Infrastruktur und Nachbarschaft
10. Reduced Inequalities Schaffung von günstigem, bedarfsgerechtem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten (39,4 % unseres Angebots besteht aus öffentlich gefördertem Wohnraum)
11. Sustainable Cities and Communities Starkes Engagement in der Darmstädter Stadtgesellschaft, Spenden und Sponsoring lokaler Projekte in den Bereichen Kunst & Kultur, Lebens- & Wohnqualität, Quartierszusammenhalt und Förderung von Kindern & Jugendlichen
12. Responsible Consumption and Production Einsatz alternativer Rohstoffe und Technologien (z.B. Holz-Hybridbauweise)
13. Climate Action Energetische Sanierungen und Modernisierungen, energiesparendes Wohnen und Bauen sowie CO2-Reduktion hinsichtlich Immobilienbestand und Neubauten nach hohen Effizienzstandards
15. Life on Land Engagierter Tierschutz und Förderung von Biodiversität bei jedem unserer Bauprojekte durch ein neues Grünpflegekonzept
17. Partnerships for the Goals Vernetzung in eine Vielzahl an Nachhaltigkeitsgruppen, -netzwerke und -communities, Mitgründung der Initiative Wohnen.2050 mit anderen Wohnungsbauunternehmen

Im Rahmen einer Wesentlichkeitsanalyse und weiterer Stakeholderdialoge planen wir die für die bauverein AG zentralen Handlungsfelder und entsprechende Maßnahmen weiter zu präzisieren und unsere Ziele in Form einer Roadmap zu konkretisieren (siehe Punkte 2 und 3).
 

2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

Die bauverein AG ist als kommunales Wohnungsunternehmen der Region verpflichtet und sichert die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit angemessenem Wohnraum. Sie ist sich ihrer hohen Verantwortung auf dem Wohnungsmarkt für alle Zielgruppen bewusst. Die bauverein AG steht als gesamtes Unternehmen für Nachhaltigkeit in sozialer, ökologischer und ökonomischer Hinsicht, was seit 2009 im Unternehmensleitbild verankert ist (siehe Punkt 1). Als Unternehmen, das in einem von Wachstum geprägten Markt Wohnungen bereitstellt, achtet die bauverein AG darauf, dass der vorhandene Wohnraum energetisch verbessert wird und dass dort, wo Wohnraum neu entsteht, ein möglichst hoher Anteil an geförderten, seniorengerechten und energetisch hochwertigen Wohnungen realisiert werden kann.

2013 wurde eine Kooperationsvereinbarung mit der Stadt abgeschlossen, in der sich die bauverein AG verpflichtet, freiwillig pro Jahr rund 100 Sozialwohnungen zu schaffen. Die bauverein AG ist damit wichtigster Partner der Stadt in der Bereitstellung geförderten Wohnraums. Diese Bindungen werden durch Neubauten, Modernisierungen und Erwerb von Belegungsrechten umgesetzt. Die bauverein AG realisiert die Finanzierung dieses Programms aus eigenen Mitteln und stellt damit dem Wohnungsmarkt hohe finanzielle Beträge zur Verfügung, die von Bundes- und Landesmitteln ergänzt werden.
     
2020 wurde zudem ein wohnungspolitisches Konzept mit der Stadt Darmstadt vereinbart, aus dem u.a. hervorgeht, dass alle auslaufenden Belegungsrechte 10 Jahre verlängert und damit dem geförderten Wohnungsmarkt weiterhin zur Verfügung gestellt werden.

Die bauverein AG als kommunale Tochtergesellschaft der HEAG Holding arbeitet im Rahmen der Stadtwirtschaftsstrategie 2025 mit den Methoden der Wesentlichkeitsanalyse um die Herausforderungen zu identifizieren und mit dem Leitbild der Stadt Darmstadt in Einklang zu bringen. Die Maßnahmen der bauverein AG gehen in den Nachhaltigkeitsbericht der Darmstädter Stadtwirtschaft ein, der sich u.a. an den 17 Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen orientiert und einen weiteren Schwerpunkt auf den Public Value für Darmstadt und Region legt. Die Stadtwirtschaftsstrategie selbst wurde in Zusammenarbeit mit der Stadt Darmstadt gemeinsam mit allen wesentlichen Beteiligungen der Stadtwirtschaft entwickelt. In ihr sind unter Abwägung der unternehmerischen und kommunalen Ziele, vor allem im Hinblick auf die Daseinsvorsorge, die städtischen Globalziele und deren Operationalisierung für die jeweiligen Geschäftsfelder enthalten - siehe:
Neben Instrumenten wie beispielsweise produktbezogener Risikoanalysen ist die Wesentlichkeitsanalyse eine Methode, mit der die Unternehmen der Holding wesentliche Themen identifiziert haben und Schwerpunkte bei der Maßnahmenentwicklung setzen. Dabei spielen insbesondere die Einschätzung der internen und externen Stakeholder sowie die Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit die Menschen und die Umwelt eine bedeutende Rolle. Die wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen lassen sich in fünf Säulen einteilen (siehe Punkt 1):
Für uns in der Wohnungswirtschaft ist Klimaschutz eines der vordringlichsten Themen – und wir leisten seit langem unseren kontinuierlichen Beitrag. Um das im Pariser Abkommen fixierte 1,5-Grad-Ziel und einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 zu erreichen, gilt es, den Einsatz noch einmal deutlich zu erhöhen. Die Situation erfordert nicht nur Engagement, sondern Transformation. Deshalb haben wir die IW.2050 mitbegründet: Einen Zusammenschluss engagierter Wohnungsbauunternehmen für Know-How-Austausch, gegenseitige Unterstützung und die gemeinsame Arbeit an Lösungen und Finanzierungsstrategien. 

Wir sind überzeugt, dass wirtschaftlicher Erfolg und nachhaltige Unternehmensführung eng miteinander verknüpft sind. Nachhaltiges Handeln ist somit die Basis für den Erfolg des Unternehmens in der Zukunft. Für unsere wesentlichen Aktivitäten wurden die Chancen und Risiken im Hinblick auf eine nachhaltige Entwicklung analysiert und konkrete Maßnahmen benannt, wie wir diesen begegnen wollen. In der Bestandsbewirtschaftung überwiegen beispielsweise das Baualter und Struktur des Wohnbestands sowie die Mieterstruktur als potentielle Risiken. Diesen begegnen wir mit konkreten Maßnahmen - u.a. in der Verbesserung des energetischen Zustands der Liegenschaften. Hier hat die bauverein AG eine eigene Energietochter mit dem kommunalen Energieunternehmen ENTEGA AG gegründet, um sukzessive die Wärmeversorgung der Liegenschaften auf eine CO2-arme Versorgung zu transformieren. Den Risiken der Stadtentwicklung, des Stadtumbaus, stadtentwicklungspolitischen Vorgaben und der demografischen Entwicklung begegnet die bauverein AG mit...

... dem Neubau und der Großmodernisierung von Wohnungsbestand,
... mit barrierearmem Wohnungen,
... der weiteren Verringerung des Leerstands,
... sowie Innen- vor Außenentwicklung, bei gleichzeitiger Berücksichtigung der Sozialstandards durch eine Nutzungsmischung einschließlich der Verhinderung von Gentrifizierung.

Darüber hinaus achtet die bauverein AG bei allen Maßnahmen auf die Einhaltung anerkannter branchenspezifischer Standards, z.B. der Einhaltung bauspezifischer Vorschriften, der Trinkwasserverordnung und geltender Compliance-Standards.

Im Rahmen einer weiteren Wesentlichkeitsanalyse plant die bauverein AG sich mit aktuellen und kommenden gesellschaftlichen und ökologischen Veränderungsprozessen erneut auseinanderzusetzen und zu analysieren, wie sich diese auf das Geschäft der bauverein AG und ihrer Wertschöpfung auswirken (Outside-In-Perspektive). Gleichzeitig berücksichtigen wir in unseren Analysen, welche positiven und negativen Auswirkungen wir mit unserem Geschäftsmodell auf ökologischer und gesellschaftlicher Ebene ausüben (Inside-Out-Perspektive). Die Berücksichtigung relevanter Stakeholderperspektiven stellt für uns hierbei die dritte Dimension bei der Definition der für uns wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen.
 

3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Die bauverein AG wappnet sich zukünftigen Aufgaben, indem wir unsere Unternehmensstrategie in fünf Kernzielen verankert haben (siehe Kriterium 1):
  1. Wir leisten einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz.
  2. Wir stärken das soziale Miteinander.
  3. Wir stellen den Kurs auf Wachstum.
  4. Wir prüfen ständig die Möglichkeiten zur Angebotserweiterung für unsere Kunden.
  5. Wir steigern unsere eigene Produktivität.
Wir möchten Nachhaltigkeit transparent, glaubwürdig und wirksam umsetzen. Die Nachhaltigkeitsziele der bauverein AG orientieren sich deshalb u.a. an den 17 Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen (siehe Kriterien 1 und 2).

Umsetzung und Reporting der Nachhaltigkeitsziele
Die Einhaltung der mit dem Aufsichtsrat der bauverein AG beschlossen strategischen Unternehmensziele wird durch das Festlegen von Vorgaben an die zuständnigen Bereiche (z.B. Bau- und Modernisierungsstandards, Weiterbildungsquote und CO2-Einsparungen) sichergestellt und die Bereiche an der Umsetzung der Vorgaben (bspw. über KPIs) gemessen und bewertet. Interne Projektgruppen arbeiten kontinuierlich an der Umsetzung entsprechender Maßnahmen. So bearbeitet die AG „Klimaschutz“ – unter der Leitung der Unternehmensentwicklung – in regelmäßigen Arbeitsmeetings und Reportingformaten eine Vielzahl an breit aufgestellten Klimaschutzmaßnahmen. Diese reichen von CO2-Controlling und Modifikation unserer Modernisierungsstrategie, dem Einsatz spezieller Klimaschutztechnologien und erneuerbarer Energien hin zu Verbesserungen unseres unternehmensinternen Fußabdruckes. Der aktuelle Arbeitsstand wird in regelmäßigen Terminen an die beiden höchsten Führungsebenen berichtet. Über den Vorstand werden wiederum der Aufsichtsrat und damit die Stadt Darmstadt über unsere Nachhaltigkeitsmaßnahmen informiert. Außerdem sind wir u.a. Bestandteil des Klimaschutzbeirats Darmstadt und somit in regelmäßigem Austausch mit lokalen Stakeholdern wie z.B. der Darmstäder Stadtwirtschaft.

Im Rahmen einer Wesentlichkeitsanalyse und weiterer Stakeholderdialoge planen wir die für die bauverein AG zentralen Handlungsfelder und entsprechende Maßnahmen weiter zu präzisieren und unsere Ziele in Form einer Roadmap zu konkretisieren (siehe Kriterien 1 und 2).

Ökologische Zielsetzungen
Der klimafreundliche und nachhaltige Umgang mit Energie hat für die bauverein AG einen hohen Stellenwert. Die politischen Zielsetzungen und regulatorischen Rahmenbedingungen erfordern ein strukturiertes und zielgerichtetes Handeln, um die ambitionierten Anforderungen eines zukunftsfähigen Gebäudesektors erfüllen zu können. Die bauverein AG stellt sich diesen Herausforderung und sieht einen klimaneutralen Gebäudebestand als finales Ziel ihrer Klimaschutzbemühungen. Die gemeinsam mit der ENTEGA AG gegründete bauTega GmbH sowie die System-tec Service GmbH und Mieterstrommodelle mit PV- und Solarthermieanlagen spielen bei diesen Überlegungen eine wesentliche Rolle. Ein Hauptaugenmerk liegt in der Verbesserung der Bestandsqualität in energetischer Hinsicht: Bis 2050 soll der Primärenergiebedarf halbiert werden. Energetische Gebäudesanierungen, Liegenschaften und vor allem der Tausch vorhandener Wärmeversorgung hin zu CO2 ärmeren Versorgungslösungen werden forciert. Mehrere Quartierstypen sollen verknüpft werden und damit die Netze besser ausgelastet und Energiequellen und Energiesenken verstärkt gekoppelt werden, sodass sektorübergreifende Synergien entstehen. Um dies nachzuhalten, erfasst die bauverein AG die Energieeffizienz der Immobilien und die CO2-Emissionen auf Konzernebene.

Unsere 2021 entwickelte Klimastrategie sieht insgesamt neun Meilensteine vor, deren Maßnahmen wir kontinuierlich umsetzen:


Mit einem nachhaltigen Grünpflegekonzept gestalten wir zudem die Außenanlagen unserer Liegenschaften hin zu mehr Biodiversität und in Abstimmung mit den jeweiligen lokalen Gegebenheiten. Außerdem errichten wir derzeit ein sechsgeschossiges Systemhaus in Holz-Hybridbauweise. Zukünftig möchten wir weitere zukunftsweisende und innovative Projekte realisieren, weshalb wir sämtliche Neubauten nach hohen Energieeffizienzstandards ressourcenschonend bauen werden.

Soziale und gesellschaftliche Zielsetzungen
In sozialer Hinsicht möchten wir die Leerstandsquote in der Region senken und die Mieterzufriedenheit weiter steigern. Aufgrund der zu erwartenden hohen Marktdynamiken und neuen Geschäftsfelder in der nahen Zukunft, nimmt die Weiter- und Umbildung eine besonders hohe Priorität in den Zielen der bauverein AG ein. Dabei stellt sich die bauverein AG auch die Frage: wie wird die Arbeitswelt der Zukunft in der Wohnungswirtschaft aussehen und wie können wir unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter befähigen die neuen Herausforderungen und Chancen aktiv zu gestalten. Unternehmensintern erhöhen wir deshalb kontinuierlich die Anzahl der Weiterbildungsstunden pro Mitarbeiterin und Mitarbeiter.

Einflussfaktoren auf unsere Zielsetzungen
Bei allen genannten Maßnahmen prüfen wir derzeit im Rahmen unseres Strategieprozesses, wie in den nächsten zehn Jahren den jeweils größtmögliche Umsetzungsgrad schaffen können und versuchen fortlaufend uns realistische quantitative Zielsetzungen zu geben. Hierbei erschweren jedoch volatile Faktoren wie die uns zur Verfügung stehenden Fördermittel zur nachhaltigen Sicherung von Projektfinanzierungen oder der Mangel an Baustoffen und Fachkräften die Festlegung auf konkrete Zeiträume. Deshalb prüfen wir in dieser Hinsicht u.a. die Potentiale serieller Modernisierungen und Quartierszusammenfassungen sowie verschiedener Finanzierungsalternativen.

 

4. Tiefe der Wertschöpfungskette

Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

Als Bestandshalterin und Eigentümerin von rund 17.000 Wohnungen bzw. Wohnimmobilien besitzt die bauverein AG keine eigene Produktion. Kerngeschäft des Unternehmens ist die Vermietung von Wohnungen. Da der Großteil unseres Wohnungsbestandes in den 50er und 60er Jahren erbaut wurde, investiert die bauverein AG kontinuierlich in dessen Modernisierung und Instandhaltung. Hierzu beauftragen wir im Wesentlichen Dienstleister und Lieferanten aus der Region und tragen somit zur regionalen Wertschöpfung bei. Mit vielen Handwerkern bestehen dabei Rahmenverträge zur Leistungsvergütung und -erbringung, um so auf beiden Seiten eine verlässliche Partnerschaft zu etablieren und gesetzlich geltende Standards zu gewährleisten. Eine gemeinsame Verpflichtung mit unseren Lieferanten und Dienstleistern zu Nachhaltigkeitskriterien und -aspekten besteht derzeit noch nicht, jedoch werden wir diesen Punkt im Rahmen einer zukünftigen Wesentlichkeitsanalyse prüfen.

Auf den einzelnen Stufen der Wertschöpfungskette auftretende soziale und ökologische Probleme sind der bauverein AG bekannt. Hierzu zählen u.a.:
Die bauverein AG reagiert darauf beispielsweise mit dem Angebot eines Lärmtelefons; 2010 wurde ein Sozialmanagement etabliert. Auch kooperieren wir mit einer Vielzahl an gemeinnützigen Organisationen und Institutionen und unterstützen v.a. lokale soziale Projekte. Ziel ist dabei die Stärkung der sozialen Stabilität in den Quartieren bzw. die Verbesserung des Wohnumfeldes der Kunden. 

Im ökologischen Bereich ist die bauverein AG bestrebt, die Energieverbräuche ihrer Kunden durch o .g. Maßnahmen zu reduzieren. Auch im Kundenmagazin "miteinander" werden immer wieder Nachhaltigkeitsthemen kommuniziert und die Kunden erhalten Tipps zu einem nachhaltigen Lebensstil. Beispielsweise versucht die bauverein AG verstärkt, Mieter für das Thema "Energiesparen" zu sensibilisieren. Bei Bau- und Modernisierungsprojekten wird in zunehmendem Maße mit dem jeweiligen kommunalen Energiedienstleister zusammengearbeitet, um innovative Energielösungen zu finden.

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 1 bis 4

Risiken der zukünftigen Entwicklung
Die bauverein AG verfügt über ein Risikomanagementsystem, das den Vorgaben des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) folgt und auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation ausgerichtet ist. Das Risikomanagement wurde im Herbst 2016 von PricewaterhouseCoopers als beauftragtem Revisor überprüft und die Empfehlungen wurden umgesetzt. 
2020 wurden Revisionen durch die Domizil-Revisions AG für die Abteilungen Finanzierung, Neukunden und Personal vorgenommen. Die Empfehlungen sind bereits zu großen Teilen umgesetzt, bei anderen geprüften Teilen erfolgten die Veränderungen im Jahr 2021. Vierteljährlich werden die Risiken der bauverein AG in einer Risikokomiteesitzung besprochen und analysiert; daraufhin erfolgt die Berichterstattung zur aktuellen Risikosituation an den Vorstand. Wesentliche Risiken - soweit vorhanden - werden gemäß Risikohandbuch ad hoc berichtet. Im Rahmen des Gesamtprozesses werden Risiken transparent gemacht, nach Möglichkeit quantifiziert und Gegenmaßnahmen eingeleitet und nachverfolgt. 

Ein wesentliches Risiko bei der bauverein AG ist unverändert die Zukunftsfähigkeit des Bestandes, der überwiegend aus den 1950er und 1960er Jahren stammt und zu hohen Modernisierungsaufwendungen in den kommenden Jahren führen wird. Gleichzeitig führen erhöhte energetische Anforderungen und steigende Baukosten sowie die abflachende Mietentwicklung zu einer Verringerung der Wirtschaftlichkeit. Nach wie vor ist die Abarbeitung der Brandschutzauflagen von großer Bedeutung, zumal diese Maßnahmen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf benötigen. Dies wird die bauverein AG daher in den kommenden Jahren weiterhin intensiv in der Umsetzung beschäftigen.  

Aufwandsseitig sind auch die Pensionsverpflichtungen der bauverein AG ein steigender Einflussfaktor. Die dauerhaft niedrigen Zinsen führen seit Jahren zu erheblichen Anstiegen bei den Pensionsrückstellungen. Auch die Zusatzversorgungskasse, bei der die bauverein AG Mitglied ist, sieht sich – wie auch andere Träger von Altersversorgungen – aufgrund der Zinssituation zunehmend vor Schwierigkeiten bei der Finanzierung gestellt, so dass auch hier zukünftig höhere Beiträge erwartet werden.   

Darüber hinaus stellen zukünftige potentielle regulatorische Eingriffe in die Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft ein nicht zu unterschätzendes Risiko bezüglich der Ertragskraft der bauverein AG dar. Mietmoratorien, Mietdeckelungen, Veränderungen bei der Umlagefähigkeit von Betriebskostenanteilen (z.B. Grundsteuer, CO2-Abgaben) und ähnliche Maßnahmen würden je nach Ausmaß der Regulierung zu substanziellen Verringerungen der erwarteten Jahresüberschüsse der bauverein AG führen.   

Zusätzlich werden die aus den gegenwärtig auf EU-, Bundes-, Landes- oder Kommunalebene geführten Klimaschutzdiskussionen abgeleiteten Handlungszwänge auch die bauverein AG massiv betreffen und als Konsequenz substanzielle Investitionen in Maßnahmen zur Erreichung einer Klimaneutralität des Bestandes der bauverein AG erfordern. Je nach politisch gesetzten Rahmenbedingungen besteht das Risiko, das sich diese substanziellen Investitionen negativ auf die Ertragslage der bauverein AG auswirken.

Ein weiteres wesentliches Risiko für die bauverein AG sind die anhaltenden Auswirkungen der aktuellen Coronavirus-Pandemie auf die Konjunkturentwicklung in Deutschland und insbesondere auf den Bereich der Wohnungswirtschaft. Auch wenn die Wohnungswirtschaft aufgrund ihres Produktes „Wohnung“ nicht direkt mit starken Umsatzeinbrüchen zu rechnen hat, können sich die Auswirkungen von weiteren Quarantäne-Maßnahmen bei der bauverein AG sowie die Auswirkungen eines deutlichen temporären Rückganges der volkswirtschaftlichen Aktivitäten substanziell auf die Ertragslage der bauverein AG auswirken.

Insgesamt sind für das Jahr 2022 für die bauverein AG keine essenziellen Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen können. In welchem Umfang die aktuelle Coronavirus-Pandemie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Jahres 2022 und die gemachten Prognosen negativ beeinflusst, ist zurzeit nicht seriös abschätzbar und ist im Wesentlichen abhängig von der weiteren Entwicklung der Coronavirus-Pandemie.


Chancen der zukünftigen Entwicklung
Aufgrund der Marktsituation in Darmstadt und Umgebung ist auch in den kommenden Jahren mit sehr geringem Leerstand zu rechnen. Erhebliche Investitionen in Neubau und Großmodernisierung werden dazu beitragen, den Bestand marktfähig zu halten. 

Mit dem jährlich stattfindenden internen Strategieprozess sieht sich die bauverein AG gut gerüstet, zeitnah auf zukünftige externe Änderungen reagieren zu können. Durch den in 2019 stattgefundenen Erwerb und 2020 stattgefundenen Rückbau der Konversionsfläche Ludwigshöhviertel in Darmstadt-Eberstadt wird das Projektentwicklungsportfolio in den kommenden Jahren eine deutliche Risikoposition darstellen. Die gewonnene Erfahrung im Bereich der Kaserne Lincoln bestätigt jedoch das hohe Know How im Unternehmen und bietet die Chance auf eine erfolgreiche Entwicklung der neu erworbenen Konversionsfläche Ludwigshöhviertel.