1. Strategische Analyse und Maßnahmen

Das Unternehmen legt offen, ob es eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt. Es erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

Als eines der führenden Wohnungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen und ganzheitlicher Quartiersentwickler ist sich VIVAWEST der gesellschaftlichen Verantwortung gegenüber Kunden, Mitarbeitern und der Region bewusst. Mit der Vision, die erste Adresse für gutes Wohnen zu sein, ist VIVAWEST daher bestrebt, langfristigen ökonomischen Erfolg bei gleichzeitiger Übernahme von ökologischer und sozialer Verantwortung im Sinne eines nachhaltigen Geschäftsmodells sicherzustellen. Mit diesem Anspruch wurde die Strategie VIVAWEST 2025 im Jahr 2016 erarbeitet und seither laufend fortentwickelt. Um das nachhaltige Denken und Handeln sichtbar zu positionieren, wurden die Nachhaltigkeitsziele explizit als Elemente im VIVAWEST-Strategiehaus aufgenommen. Nachhaltigkeit ist folglich ein integraler Bestandteil des Geschäftsmodells und der strategischen Ausrichtung von VIVAWEST, weshalb eine eigens formulierte Nachhaltigkeitsstrategie bewusst nicht ausgeprägt wurde.

Der Weg zur Erreichung der Vision lässt sich anhand der drei eng miteinander verbundenen Entwicklungspfade qualitatives Wachstum, operative Exzellenz und attraktive Arbeitswelt beschreiben, welche die strategischen Ziele auf einer übergeordneten Ebene zusammenfassen. Die zeitgleiche und kombinierte Verfolgung der drei Entwicklungspfade ist dabei entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung der Strategie VIVAWEST 2025. Im Zentrum des Strategiehauses stehen die sieben wohnungswirtschaftlichen respektive wohnungswirtschaftsnahen Geschäftsfelder, in denen VIVAWEST aktiv ist und die in drei Segmenten zusammengefasst werden. Ergänzt werden diese durch die quer darüber liegenden strategisch relevanten Funktionsbereiche, deren Teilstrategien aus den Anforderungen der Geschäftsfelder resultieren. In den Geschäftsfeld- und Funktionsbereichsstrategien werden die relevanten Themen der Nachhaltigkeit ausdrücklich berücksichtigt und auf die erforderlichen Umsetzungsmaßnahmen heruntergebrochen.
 
Weitere Ausführungen zu den Unternehmenswerten können Sie dem Leistungsindikator GRI SRS-102-16 entnehmen.

Unser Strategiehaus

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 61 f.).

Die Ziele und die damit verbundenen Umsetzungsmaßnahmen werden im Rahmen des Nachhaltigkeitsmanagements in ein ganzheitliches Nachhaltigkeitsprogramm überführt, welches sich – wie auch die Nachhaltigkeitsziele – an dem Drei-Säulen-Modell der Corporate Social Responsibility (CSR) orientiert und deshalb in die drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales gegliedert ist. Eine Priorisierung der Nachhaltigkeitsziele erfolgt nicht. Jedoch werden über die jährlich abgeleiteten Maßnahmen für das Nachhaltigkeitsprogramm systemimmanent über die Allokation von Finanzmitteln Schwerpunkte gesetzt, die sich an den aktuellen Handlungsbedarfen orientieren.

Die konsequente Umsetzung von Maßnahmen gewährleisten die operativen Geschäftseinheiten und Funktionsbereiche. Der Umsetzungsstand des jeweiligen Nachhaltigkeitsprogramms wird jährlich transparent im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichterstattung veröffentlicht.

Vergleiche DNK Kriterium 3 und Bericht 2020 (Seite 60 f.).
Nachhaltigkeitsprogramm siehe Bericht 2020 (Seite 99-101).

2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

Als Wohnungsunternehmen gesellschaftliche Verantwortung zu übernehmen, bedeutet heute vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, die ambitionierten Ziele des Klimaschutzgesetzes zu erreichen und zugleich den wirtschaftlichen Erfolg sicherzustellen. Allesamt große Herausforderungen, die es zu lösen gilt, und das in einem Markt- und Wettbewerbsumfeld, das sich zunehmend dynamischer und differenzierter gestaltet. Hierbei sind hohe Heterogenität des Wettbewerbsumfeldes und fortlaufend steigende regulatorische Anforderungen in Deutschland nur die eine Seite. Auf der anderen Seite wird die Wohnungswirtschaft von tiefgreifenden gesellschaftlichen Veränderungen geprägt, die vor allem auf fünf Megatrends zurückzuführen sind. Dies sind die „Energie- und Mobilitätswende“, der „Wertewandel“, die „Migration und Integration“, die „demografische Entwicklung“ sowie die „Digitalisierung“.

Bedingt durch die Energie- und Mobilitätswende wachsen die Ansprüche an die Energieeffizienz und die Reduzierung der Treibhausgas-Emissionen (THG-Emissionen), vor allem in Bezug auf den Wohnungsbestand. Im Zuge des Wertewandels gilt es, einem veränderten Konsumverhalten und der Pluralisierung der Lebensstile gerecht zu werden. Durch die Migration steigen die Anforderungen an die Integration in den Quartieren. Sozialer Zusammenhalt in der Nachbarschaft trotz vielfältiger Kulturen und ein sicheres Quartiersumfeld sind zentrale Bestandteile für eine hohe Wohnzufriedenheit. Aber auch die demografische Entwicklung – geprägt durch Urbanisierung, Seniorisierung und Singularisierung – verlangt Anpassungen im Wohnungsbestand und in den Quartieren. Die fortschreitende Digitalisierung fordert Veränderungen im Denken und Handeln aufgrund des sich ändernden Informations- und Kommunikationsverhaltens sowohl der Kunden als auch der Beschäftigten.

Kurzum, VIVAWEST bewegt sich in einem Markt- und Wettbewerbsumfeld, das den Konzern immer wieder vor neue Herausforderungen stellt. In diesem Zusammenhang bieten der gesellschaftliche Wandel und die damit einhergehenden veränderten Erwartungen und Bedarfe der Menschen unterschiedliche Chancen und Risiken, die den Ausgangspunkt für die strategischen Überlegungen von VIVAWEST darstellen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 60).

Weitere Ausführungen zu den gesamtwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen können Sie dem Finanzbericht 2020 (2.2 Gesamtwirtschaftliche und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen, Seite 11 f.) entnehmen.

Die Geschäftstätigkeit von VIVAWEST hat vielfältige ökologische und soziale Auswirkungen und wird stark durch die fünf Megatrends Energie- und Mobilitätswende, Wertewandel, Migration und Integration, demografische Entwicklung sowie Digitalisierung beeinflusst. Die ökologische Verantwortung liegt vor allem in der Reduktion des Energieverbrauchs, der THG-Emissionen und des Ressourcenverbrauchs. Die soziale Verantwortung erfordert im Wesentlichen die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, die Entwicklung lebenswerter Quartiere sowie die Sicherstellung interessanter und zukunftssicherer Arbeitsplätze.

Zur Bestimmung der Relevanz von einzelnen Nachhaltigkeitsthemen aus Sicht von VIVAWEST und den jeweiligen Stakeholdern führt der Konzern alle zwei Jahre eine Wesentlichkeitsanalyse durch. Dabei setzt VIVAWEST auf ein vereinfachtes Verfahren in Form einer internen Befragung von Beschäftigten, die im regelmäßigen Dialog mit den relevanten Stakeholdern stehen. Im Zuge dessen finden die unterschiedlichen Geschäftstätigkeiten der Segmente Immobilien und Immobiliendienstleistungen Beachtung. Folglich fließen nicht nur die Themen des wohnungswirtschaftlich geprägten Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) in das Bewertungsverfahren ein, sondern auch ausgewählte Aspekte aus der Global Reporting Initiative (GRI) und weitere unternehmensspezifische Nachhaltigkeitsthemen.

Im Sinne des Zwei-Jahres-Rhythmus wurden im Geschäftsjahr 2020 unter Berücksichtigung der wohnungswirtschaftlichen und konzernspezifischen Besonderheiten insgesamt 37 Kriterien systematisch abgeleitet und der Wesentlichkeitsanalyse unterzogen. Davon wurden 35 Kriterien bereits in den Vorjahren als wesentlich eingeordnet. Die Kriterien „Finanzierung“ und „Biodiversität“ wurden erstmalig als wesentlich eingeschätzt und zusätzlich in die Nachhaltigkeitsberichterstattung aufgenommen. Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Matrix zusammengefasst, welche die bewerteten Kriterien hinsichtlich ihrer Relevanz für die Stakeholder und für VIVAWEST abbildet.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 64).

Einschätzung der Relevanz von Nachhaltigkeitskriterien für VIVAWEST



A Ökonomie
A1
Wirtschaftliche Entwicklung
A2 Bestandsentwicklung
A3 Mietenentwicklung
A4 Beschaffung
A5 Finanzierung

B Ökologie
B1 Inanspruchnahme von natürlichen Ressourcen
B2 Abfallaufkommen
B3 Biodiversität
B4 Energieverbrauch außerhalb der Organisation
B5 Energieverbrauch innerhalb der Organisation
B6 THG-Emissionen im Gebäudebestand
B7 CO2-Emissionen im Fuhrpark
B8 Innovations- und Produktmanagement 

C Soziales: Arbeitgeberattraktivität
C1 Mitarbeitervielfalt
C2 Beruf und Familie
C3 Gleichbehandlung
C4 Fort- und Weiterbildung
C5 Ausbildung
C6 Führungskräfteentwicklung
C7 Gesundheitsförderung
C8 Arbeitssicherheit
C9 Anreizsysteme
C10 Arbeitnehmerrechte
C11 Mitarbeiterfluktuation

D Soziales: Kunden und Gesellschaft
D1 Nebenkosten
D2 Kundengesundheit und -sicherheit
D3 Kundenzufriedenheit und -bindung
D4 Schutz der Privatsphäre des Kunden
D5 Mieterstruktur
D6 Entwicklung von Quartieren 
D7 Gesellschaftliches Engagement

E Soziales: Compliance und Politik
E1 Korruptionsbekämpfung
E2 Korruptionsfälle und Bußgelder
E3 Menschenrechte in der Lieferkette
E4 Menschenrechtsverstöße
E5 Mitgliedschaften
E6 Parteispenden

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 66).

Die Darstellung der Entwicklung von VIVAWEST in Bezug auf diese Nachhaltigkeitskriterien und damit verbundene soziale und ökologische Chancen und Risiken ist Teil der jährlichen Berichterstattung und damit Gegenstand der nachfolgenden Ausführungen zu den Nachhaltigkeitskriterien und deren Leistungsindikatoren. Schlussfolgerungen, die sich daraus ergeben, werden in der Organisation über unterschiedliche Managementsysteme und -ansätze und/oder das Nachhaltigkeitsprogramm aufgegriffen.


Ergänzend beschreibt VIVAWEST unter Anwendung des internen Risiko- und Chancenmanagementsystems im Finanzbericht 2020 die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (siehe Seite 30 ff.).

3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Mit der Entwicklung der Strategie VIVAWEST 2025 wurden klare Nachhaltigkeitsziele entlang der drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales erarbeitet. Sie sollen die nachhaltige Entwicklung eines regional tätigen Wohnungsunternehmens in Deutschland gewährleisten. Der direkte Bezug zu den von der Politik verfolgten Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen, die übergeordnet und weltweit eine nachhaltige Entwicklung sicherstellen sollen, wird daher nicht als zweckmäßig erachtet.

Ökonomische Ziele
  • Steigerung der Werthaltigkeit des Konzerns
  • Sicherstellung einer kontinuierlich positiven Ergebnisentwicklung
Ökologische Ziele
  • Erhöhung der Energieeffizienz und Senkung der THG-Emissionen in den Bestandsgebäuden um durchschnittlich 2 Prozent pro Jahr
  • Erprobung innovativer Produkte, Verfahren und Technologien zur umweltfreundlicheren Bestandsbewirtschaftung
  • Reduzierung des Ressourcenverbrauchs und Senkung der THG-Emissionen an den VIVAWEST-Standorten
Soziale Ziele
  • Fortführung des gesellschaftlichen Engagements mit einem Gesamtvolumen von rund 2 Millionen Euro
  • Sicherstellung einer hohen Arbeitgeberattraktivität für derzeitige und neue Mitarbeiter/-innen
  • Steigerung der Kundenzufriedenheit und Kundenbindung
Die Ziele und die damit verbundenen Umsetzungsmaßnahmen werden im Rahmen des Nachhaltigkeitsmanagements in ein ganzheitliches Nachhaltigkeitsprogramm überführt, welches sich – wie auch die Nachhaltigkeitsziele – an dem Drei-Säulen-Modell der Corporate Social Responsibility (CSR) orientiert und deshalb in die drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales gegliedert ist. Eine Priorisierung der Nachhaltigkeitsziele erfolgt nicht. Jedoch werden über die jährlich abgeleiteten Maßnahmen für das Nachhaltigkeitsprogramm systemimmanent über die Allokation von Finanzmitteln Schwerpunkte gesetzt, die sich an den aktuellen Handlungsbedarfen orientieren. 

Die konsequente Umsetzung von Maßnahmen gewährleisten die operativen Geschäftseinheiten und Funktionsbereiche. Der Umsetzungsstand des jeweiligen Nachhaltigkeitsprogramms wird jährlich transparent im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichterstattung veröffentlicht.

Informationen zur Verantwortung und Kontrolle können Sie den DNK-Kriterien 5 und 7 entnehmen.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 62).
Nachhaltigkeitsprogramm siehe Seiten 99-101 im
Bericht 2020.

4. Tiefe der Wertschöpfungskette

Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

Im Segment Immobilien nimmt der Konzern alle branchenüblichen Wertschöpfungsstufen wahr, die einer aktiven Bewirtschaftung von Wohnimmobilien zuzuordnen sind. Im Kerngeschäftsfeld Bestandsmanagement steht die langfristige Bewirtschaftung von Wohngebäuden zur Generierung nachhaltiger und stabiler Cashflows aus Mieterlösen im Fokus der unternehmerischen Aktivitäten. Durch gezielte Erwerbe und Verkäufe von Wohnungen sowie durch attraktive Neubauprojekte und Modernisierungsmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz wird im Geschäftsfeld Portfoliomanagement sichergestellt, dass die Struktur sowie die Qualität des Immobilienportfolios fortlaufend verbessert werden und dadurch dessen Wert kontinuierlich gesteigert wird. Im Vergleich zu vielen Wettbewerbern verfügt VIVAWEST über einen eigenen technischen Bereich und erbringt im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen erhebliche Leistungen über alle wesentlichen Leistungsphasen der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) hinweg. Zur Sicherstellung der Einhaltung ökologischer und gesundheitlicher Anforderungen an die einzubauenden Materialien stehen allen Planern und Bauleitern im Konzern ein Baustoff- und ein Bauteilkatalog online zur Verfügung, deren Inhalte auch in Ausschreibungsunterlagen übernommen werden.

Darüber hinaus bietet VIVAWEST über konzerneigene Gesellschaften wohnungsnahe Dienstleistungen in den vier Geschäftsfeldern Grünflächenmanagement, Handwerksdienstleistungen, Multimediaversorgung sowie Mess- und Abrechnungsdienste an. Hierdurch ist VIVAWEST im Vergleich zu vielen Wettbewerbern nicht nur in der Lage, ihren Mietern die wesentlichen Leistungen rund um das Wohnen aus einer Hand anzubieten, sondern kann auch – bedingt durch die höhere Wertschöpfungstiefe – den Qualitätsansprüchen der Kunden in besonderer Weise Rechnung tragen.

VIVAWEST ist regional tätig und arbeitet in den vorgelagerten Wertschöpfungsstufen vor allem mit regionalen Partnern zusammen. Zur Sicherstellung einer effektiven und qualitätsbewussten Beschaffung verfügt VIVAWEST über ein Lieferantenmanagementsystem. Dabei werden bei der Auswahl der Lieferanten auch soziale und ökologische Kriterien berücksichtigt, zu deren Einhaltung sich die Lieferanten über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verpflichten müssen. Ergänzend steht VIVAWEST mit ihren Lieferanten und Geschäftspartnern in regelmäßigem Kontakt und gibt Anforderungen in persönlichen Gesprächen und durch verpflichtende Bestandteile in Verträgen an sie weiter. Im Falle des Bekanntwerdens von Verstößen durch einen Lieferanten würde die Geschäftsbeziehung mit sofortiger Wirkung von VIVAWEST beendet werden. Darüber hinaus arbeitet VIVAWEST mit diversen Geschäfts- und Kooperationspartnern ebenso wie Wettbewerbern im Zuge des Innovations- und Produktmanagements zusammen. In diesem Kontext spielen – wie unter DNK-Kriterium 10 beschrieben – ökologische und soziale Themen ebenfalls eine wichtige Rolle.

Bislang sind keine ökologischen oder sozialen Probleme in den einzelnen Wertschöpfungsstufen bekannt.

Vergleiche Bericht 2020 (Seite 71 f.).

Die Nachhaltigkeitsaspekte, die sowohl aus Stakeholder-Sicht als auch aus Sicht von VIVAWEST unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Wertschöpfungsstufen als wesentlich identifiziert wurden, werden im DNK-Kriterium 2 (Wesentlichkeitsanalyse) dargestellt.

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 1 bis 4