1. Strategische Analyse und Maßnahmen

Das Unternehmen legt offen, ob es eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt. Es erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

Die zentralen Handlungsfelder der GBN umfassen im Kerngeschäft die Errichtung und Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Der eigene Bestand umfasst insgesamt 2.377 Wohnungen, 28 gewerblich genutzten Objekten, 584 Garagen und Carports sowie 168 vermietete Einstellplätze. Die Kernaufgabe ist die Versorgung der Bürgerinnen und Bürger im Stadtgebiet von Nienburg/Weser (Stadt Nienburg) mit zeitgemäßem Wohnraum zu marktgerechten Mietpreisen. Darüber hinaus werden wohnungsbegleitende Dienstleistungen im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung über Dritte und mit dem eigenen Regiebetrieb (Pflege und Reinigung der Gemeinschaftsflächen und Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in den eigenen Bestandsobjekten) erbracht. Ein weiteres zentrales Handlungsfeld stellt die Versorgung der Mieter durch die im Jahr 2013 gegründete Tochtergesellschaft GBN Kabelunternehmen mit Highspeed- Internet, TV- und Radiosendern in digitaler, HD- und analoger Qualität dar. Hierdurch soll die Kundenorientierung und -bindung verbessert werden.
Die Gesellschaft orientiert sich bei ihrer Unternehmensstrategie an den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit. Ein eigenständiges Konzept zur Nachhaltigkeitsstrategie befindet sich derzeit im Aufbau. So ist im Jahr 2019 erstmalig eine Arbeitsgruppe zum Thema Nachhaltigkeit unter der Leitung des Geschäftsführers eingerichtet worden, in der Nachhaltigkeitsziele gemäß den Standards des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) und den Sustainable Development Goals (SDG) definiert und deren Einhaltung kontrolliert werden sollen.

Bei der gegenwärtigen Unternehmenstätigkeit wird nicht nur der wirtschaftliche Erfolg, sondern auch die Umsetzung von sozialen und ökologischen Zielen in den zentralen Handlungsfeldern der Gesellschaft als unsere vornehmliche Aufgabe angesehen. Die Unternehmenskultur der Gesellschaft bewertet dabei das Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut.

Das Geschäftsmodell der GBN richtet sich zudem nicht nur auf einen kurzfristigen Erfolg aus, sondern verfolgt hierbei eine langfristige Verbesserung der Wohnqualität und der Wohnzufriedenheit im Rahmen der sozialen Verantwortung sowie die Erzielung von nachhaltigen Erträgen durch Sicherung der Markt- und Vermietungsfähigkeit des Bestandes. Dieses Handeln spiegelt sich auch in unserer lang- und mittelfristigen strategischen Unternehmensplanung wider.

Neben der Fortsetzung der nachhaltigen Anpassung des Wohnungsbestandes an die Anforderungen der demografischen Entwicklung durch Steigerung des Anteils an barrierearmen Wohnungen steht auch die Portfolioerweiterung durch den Neubau von Sonderimmobilien und die ökologische Zukunftsfähigkeit der Bestände im Mittelpunkt der Investitionsstrategie. Hierbei werden wesentliche Investitionsentscheidungen für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen in die integrierte strategische Wirtschafts- und Finanzplanung einbezogen, um auch die nachhaltige ökonomische Entwicklung durch Sicherung der Rentabilität und der Liquidität in Form der dauerhaften Erhaltung und Steigerung des Unternehmenswertes zu gewährleisten. In den nächsten Jahren sieht die Gesellschaft voraussichtlich folgende Baumaßnahmen vor:



2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

Die GBN ist als kommunale Wohnungsgesellschaft ausschließlich in der Stadt Nienburg tätig. Der steigende Bedarf an bezahlbarem Wohnraum im städtischen Umfeld für alle Schichten der Bevölkerung betrifft die Gesellschaft somit unmittelbar. Eine sozial ausgewogene Mietenpolitik und eine bezahlbare energieeffiziente Modernisierungspolitik stellen hierbei prägende Elemente dar. Im Rahmen einer Wesentlichkeitsanalyse hat die Gesellschaft die unter dem DNK Kriterium 9 genannten Anspruchsgruppen der Gesellschaft definiert und hieraus Themen in den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit abgeleitet:  

Dabei wird die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft durch sozioökonomische, ökologische und politische Rahmenbedingungen im regionalen Unternehmensumfeld beeinflusst:  
 
Aus dem Geschäftsmodell der Gesellschaft ergeben sich Chancen und Risiken für die identifizierten zentralen Handlungsfelder, der sich die Gesellschaft vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit stellen muss. Hierbei sind in der Betrachtung hinsichtlich der ökologischen, sozioökonomischen und politischen Besonderheiten des Umfelds von besonderer Bedeutung:  

 Sozioökonomisches und politisches Umfeld Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und einem demographieentwicklungskonformen Wohnungsangebot hat einen entscheidenden Einfluss auf die Tätigkeit der Gesellschaft. So sieht die Prognose für die Stadt Nienburg ein Bevölkerungsrückgang bis 2035 gegenüber 2013 von rund 11,7 % voraus. Auch wird sich eine Verschiebung der Altersstruktur innerhalb der Bevölkerung ergeben und ein Anstieg der älteren Bevölkerung prognostiziert.

Chancen sieht die GBN vor allem in der durch die Auswirkungen der demographischen Entwicklung bedingten Neuausrichtung und Weiterentwicklung sowie Anpassung ihres Immobilienbestandes. So wurde im Zuge der Portfolioausrichtung die Neubau- und Rückbaustrategie im Bestand diesbezüglich angepasst. Die GBN hat innerhalb der letzten 15 Jahre rund 150 Wohnungen durch Abrisstätigkeiten vom Markt genommen und durch Neubauten bzw. Aufstockungen von ca. 90 Einheiten ersetzt. Das neu geschaffene Wohnungsangebot und Wohn-umfeld wurde entsprechend der demographischen Prognosen barrierearm und altersgerecht ausgerichtet.

Ferner hat die Gesellschaft das zielgruppenspezifische Wohnungsangebot in 2019 durch die Errichtung von drei Wohngemeinschaften (zwei Pflege-WGs) für Menschen mit Betreuungsbedarf mit 24 Zimmern und eine WG mit acht Zimmern für junge Erwachsene mit körperlicher und geistiger Einschränkung erweitert.

Gerade die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stellt einen zunehmenden Zielkonflikt zwischen den ökonomischen und ökologischen Aspekten in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft dar. Diese Zielkonflikte spiegeln sich insbesondere vor dem Hintergrund von steigenden Bau- und Grundstückskosten, der Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücksarealen und der Kapazitätsauslastung des Baugewerbes sowie der klimaschutzrelevanten Anforderungen in Bezug auf die Bereitstellung von günstigem Wohnraum wider. Ferner ist die Gesellschaft regelmäßig mit Änderungen aus gesetzlichen Rahmenbedingungen konfrontiert, die sich beispielsweise aus der gegenwärtigen Grundsteuerreform, dem Mietrecht und Bauordnungen ergeben und sich negativ auf die Mietpreisgestaltung auswirken können.

Ökologisches Umfeld
Wohnungsbestand
Das Unternehmen achtet im Rahmen der Modernisierungs- und Neubautätigkeit auf energetische Anforderungen und berücksichtigt hierbei die langfristigen Klimaschutzziele der Bundesregierung. In der Betrachtung dieser Investitionsaktivitäten werden geringe Energieverbräuche und neuerdings auch alternative Wärmeerzeugungstechnologien berücksichtigt.

Verwaltung
Im laufenden Geschäftsbetrieb soll die Digitalisierung der wesentlichen Geschäftsprozesse weiter vorangetrieben werden. Chancen ergeben sich hierbei insbesondere im Hinblick auf die Ressourceneinsparungen beispielsweise bei Papier und die damit verbundenen vermeidbaren Transportwege. Folgende Projekte wurden bereits bzw. sollen noch umgesetzt werden:   Flächensparen
Insbesondere ergeben sich ökologische Risiken aus der zunehmenden Verknappung von Baulandflächen. Vor diesem Hintergrund wurde auf Initiative der Stadt Nienburg ein Baulückenkataster aufgelegt. Die GBN hat aktiv bei diesem Projekt mitgewirkt. Hierdurch konnte bei einer Liegenschaft ein Baugrundstück separiert und veräußert werden. Im Bereich Stuttgarter Straße plant die Gesellschaft eine Nachverdichtung mit 28 Wohnungen und insgesamt 1.475 m² Wohnfläche. Dadurch ergeben sich Chancen für eine nachhaltige ressourcenschonende Siedlungsflächenentwicklung, um zukünftig Bestandsflächen optimal zu nutzen und weitere Flächenversiegelungen in der Kommune zu vermeiden.

 Sonderimmobilien
Die GBN bietet der Stadt als Gesellschafterin bzw. dem Landkreis Nienburg/Weser regelmäßig Unterstützung an bei der aktiven Umsetzung der Errichtung von Sonderimmobilien. Projekte kommen aber auch durch Kontaktaufnahme mit Trägerunternehmen (z.B. GfI Gesellschaft für Integration mbH) zustande. Alle Projekte werden wirtschaftlich betrieben und vor der Realisierung einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung anhand der vollständigen Finanzplan-Berechnung (VoFI-Modell) unterzogen. Die GBN hat in den vergangenen Jahren folgende Sonderimmobilien umgesetzt (mit Angabe der Bezugsfähigkeit):
Durch die bisher umgesetzten Projekte werden kommunale Engpässe in der Betreuung beseitigt bzw. verringert und Alternativen zu bestehenden Betreuungsangeboten geschaffen. Durch Neubauten nach neuesten energetischen Standards sollen ökologische Ressourcen nachhaltig geschont werden.

Die Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf die relevanten Nachhaltigkeitsaspekte werden im Rahmen der Berichterstattung in den jeweiligen DNK-Kriterien dargestellt und weiter vertieft. Für die Dimension Wirtschaft siehe DNK-Kriterien 4 bis 7, 10, 17, 19 und 20. Für die Dimension Soziales siehe DNK-Kriterien 14 bis 16 sowie 18. Für die Dimension Ökologie siehe DNK-Kriterien 11 bis 13.


3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Mit der Verwurzelung in der Stadt Nienburg und unserer mehr als 80-jährigen Unternehmensgeschichte ist es unser höchstes Ziel, die Ansprüche an eine regionale sozial verantwortbare Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung zu erfüllen.

Hierbei verfolgt die derzeitige Ausrichtung der Geschäftstätigkeit in mittel- und langfristiger Hinsicht die Anpassung und Optimierung der Bewirtschaftung des eigenen Bestandes sowie die Weiterentwicklung der vorhandenen Quartiere. Diese Ziele werden vornehmlich vor dem Hintergrund des demographischen Wandels unter Beachtung der ökonomischen, sozialen und ökologischen Vertretbarkeit verfolgt.

Ein konkretes Nachhaltigkeitsmanagement befindet sich derzeit noch im Aufbau. Die Erreichung unserer strategischen Nachhaltigkeitsziele soll im Rahmen der zukünftigen regelmäßigen Nachhaltigkeitsberichterstattung erfolgen und durch die Geschäftsführung und das Aufsichtsratsorgan sowie durch unser Nachhaltigkeitsteam kontrolliert werden.

Bei der Entwicklung des Nachhaltigkeitsmanagements sollen zunächst die wesentlichen aktuellen und unternehmensspezifischen Nachhaltigkeitsthemen (siehe Kriterium 2) identifiziert werden. Ferner sollen Ziele sowie konkrete Maßnahmen zur Zielerreichung in quantitativer und zeitlicher Hinsicht in den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Wirtschaft, Soziales und Ökologie) konkret definiert und anschließend final priorisiert werden. Hierbei ist die konkretisierende Bezugnahme auf die insgesamt 17 Zielsetzungen der Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen (SDGs) geplant.

Hinsichtlich der ökologischen Zielsetzung planen wir, uns an der von der Bundesregierung vorgegeben und im Klimaschutzprogramm 2030 verankerten Zielvorgaben zu orientieren. So sieht dieses Klimaschutzprogramm vor, bis zum Jahr 2030 insgesamt 55 % weniger Treibhausgase im Vergleich zum Jahr 1990 zu produzieren. Diese Zielsetzungen sollen durch ein wirtschaftlich nachhaltiges und sozial ausgewogenes Handeln bei unseren Geschäftsaktivitäten erreicht werden. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Nachhaltigkeitsberichts befand sich unsere quantitative und qualitative Priorisierung hinsichtlich der ökologischen Zielvorgaben im Aufbau.

Gegenwärtig lässt sich die Definition und Kontrolle der ökonomischen Zielsetzung der Unternehmenstätigkeit auf Basis der eingesetzten Instrumente im Risikomanagement verfolgen. Hierfür werden IT-gestützte Tools der Portfoliobestandsanalyse, der dynamischen Investitionsrechnung und der strategischen integrierten Wirtschafts- und Finanzplanung eingesetzt.

Die ökonomischen Ziele werden durch gezielte Investitionen und Modernisierungsmaßnahmen in den eigenen Bestand verfolgt, um diesen nachhaltig aufzuwerten und zu erweitern. Hierdurch soll insbesondere die Ertragskraft der Gesellschaft gestärkt und die Liquidität der Gesellschaft aufrechterhalten werden. Durch die Sicherung der Markt- und Vermietungsfähigkeit des Bestandes sollen nachhaltige Leerstände und Mietausfälle vermieden werden. Ferner soll eine nachhaltige Vermietbarkeit im Hinblick auf ökologische Ziele durch energetische Maßnahmen gewährleistet und gleichzeitig ein positiver Beitrag zur Energie- und CO2-Einsparung im Sinne der Klimaschutzgesetzgebung geleistet werden. Durch den Einsatz dieser Instrumente ist sichergestellt, dass Risiken, die die Zahlungsfähigkeit gefährden und etwaig zu Vermögensverlusten führen sowie die Ertragslage der Gesellschaft nachhaltig beeinträchtigen könnten, rechtzeitig erkannt werden und rechtzeitig geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen werden können.

Derzeit werden auch soziale Ziele in der Bereitstellung von sozialen und wohnbegleitenden Infrastrukturdienstleistungen für die Mieter der GBN verfolgt. Diese umfassen neben Wohncoaching der Sozialarbeiterin auch umfassende Instrumente der Mieterbetreuung (u. a. Mieter- und Jugendtreffpunkte, Mieterzeitung „Mein Zuhause“, Gästewohnung).

Darüber hinaus verfolgt die Gesellschaft auch strategische Ziele durch den Einsatz des eigenen Regiebetriebes. Neben ökonomischen Zielen durch Kostenvorteile bei der Einsparung der Umsatzsteuer im Gegensatz zum Fremdbezug dieser Leistungen, ermöglicht es uns auch eine schnellere Reaktionsfähigkeit bei erforderlichen Reparaturen und Pflegearbeiten in den Gemeinschaftsanlagen des eigenen Bestandes und eine bessere Arbeitsqualität. Darüber hinaus können positive Einflüsse auf die Identifikation der Mitarbeiter mit der Gesellschaft resultieren. Ferner sind durch die direkte Einflussnahme auf die Aktivitäten des Regiebetriebs auch der schonende und bewusste Einsatz von Ressourcen hinsichtlich Qualität und Quantität für die zu erbringenden Regiebetriebsleistungen von nachhaltiger Bedeutung.



4. Tiefe der Wertschöpfungskette

Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

Die Gesellschaft ist ausschließlich im Stadtgebiet von Nienburg tätig. Die Bewirtschaftung und Erweiterung des eigenen Wohn- und Gewerbebestandes stellt das Kerngeschäft der Gesellschaft dar. Dabei können nicht alle Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette einer Wohnungsgesellschaft bzw. im Lebenszyklus einer Immobilie selbst erbracht werden. Dieser Lebenszyklus erstreckt sich über Planung, Errichtung, Bewirtschaftung sowie Instandhaltung und Modernisierung bis hin zum Abriss. Die GBN kauft hierfür Dienstleistungen ein bzw. schließt Werklieferungsverträge ab. In den Verträgen werden die Qualitäten der zu liefernden Baustoffe und Produkte festgelegt. Auftragnehmer werden verpflichtet, das Tariftreuegesetz - auch bei Einsatz von Subunternehmern - anzuwenden. Darüber hinaus werden die jeweils gebotenen ökologischen und sozialen Anforderungen an die bezogenen Lieferungen und Leistungen laufend überprüft und zusammen mit anderen aktuellen Nachhaltigkeitsthemen mit den Vertragspartnern entlang der gesamten Wertschöpfungskette kommuniziert. Ausgebaute Stoffe sind fachgerecht zu entsorgen. Die GBN arbeitet fast ausschließlich mit Betrieben im regionalen Umfeld aus Nienburg bzw. dem Landkreis Nienburg zusammen. Die eingesetzten Produkte kommen zum überwiegenden Teil aus Deutschland. Auch einzelne wohnungswirtschaftliche Dienstleistungen, die im Rahmen des zentralen Handlungsfelds der Immobilienbewirtschaftung erbracht werden, sind extern vergeben, sofern diese nicht durch Eigenleistung der Gesellschaft erbracht werden können.
 
Abgesehen von Treibstoffen für den Fuhrpark der Gesellschaft wird Energie in Form von Strom, Gas und Fernwärme über die Tochtergesellschaft der Gesellschafterin, die Stadtwerke Nienburg/Weser GmbH, bezogen. 
 
Die Wertschöpfungskette der Gesellschaft verfolgt keine überregionale oder globale Ausrichtung. Die nachhaltige Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestands führt in jedem Geschäftsjahr zur Vergabe von Aufträgen an die jeweils günstigsten Handwerker, überwiegend im regionalen Unternehmensumfeld. Damit nimmt die Gesellschaft auch eine wichtige Position als Auftraggeber für Handwerker und andere Dienstleister in der Region ein.
 
Von sämtlichen Auftragnehmern fordern wir den Einsatz von umweltverträglichen und ressourcenschonenden Material und Maschinen und die Einhaltung sämtlicher arbeitsrechtlicher Bestimmungen. Zurzeit kann eine Überprüfung in den vorgelagerten Wertschöpfungsketten leider nur in eingeschränktem Umfang erfolgen.
 
Soziale bzw. ökologische Probleme bei der Inanspruchnahme externer Wertschöpfungsprozesse sind bisher nicht bekannt. Verstöße gegen Auftragsvergabekriterien des Unternehmens sanktioniert die GBN mit dem Ausschluss des betroffenen Unternehmens.

Im Leitbild der Gesellschaft sind ethische und moralische Rahmenbedingungen für das integre Verhalten des Unternehmens, der Unternehmensorgane und seiner Mitarbeiter festgelegt. Diese umfassen im Einzelnen definierte Grundsätze in den Handlungskriterien „unser Auftrag“, „unsere Kunden“, „unsere Leistungen“, „unser Verhältnis zur Umwelt“ und „unsere Zusammenarbeit“.

Auch beim Einkauf oder der Auswahl und Bewertung von Lieferanten und Dienstleistern wird nach diesen Kriterien des Leitbildes vorgegangen und auf regelkonformes und nachhaltiges Handeln bei den Auftragnehmern geachtet. Da die Auftragnehmer regional ausgewählt werden, agieren sie unter den in der Bundesrepublik Deutschland derzeit geltenden Rechtsvorschriften. Das Risiko kritischer Arbeitsbedingungen oder einer Nichtbeachtung von Umweltschutzrichtlinien entlang der Lieferketten ist somit als relativ gering einzuschätzen.


Leistungsindikatoren zu den Kriterien 1 bis 4