1. Strategische Analyse und Maßnahmen

Das Unternehmen legt offen, ob es eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt. Es erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

1)  Das Unternehmen besitzt keine eigenständige Nachhaltigkeitsstrategie, sondern in die Unternehmensstrategie integrierte Nachhaltigkeitsaspekte. Durch dieses Vorgehen sind die Nachhaltigkeitsthemen umfassend in die Unternehmenstätigkeiten integriert und müssen nicht separat betrachtet werden. Die unternehmerische Ausrichtung gewährleistet so die Berücksichtigung der drei Säulen Ökologie, Gesellschaft und Ökonomie. Die Strategie wurde von den Führungskräften (Geschäftsführung, Bereichsleiter, Teamleiter, Stäbe) erarbeitet und hat somit großen inhaltlichen Rückhalt in der Belegschaft. Die Ziele wurden unter Berücksichtigung der städtischen Ziele erarbeitet. Die operative Umsetzung erfolgt in den Bereichen, Teams und Stabstellen.

2) Zentrale Nachhaltigkeitsfelder sind 3) Folgende nationale, internationale und branchenspezifische Standards sowie Leitfäden wurden bei der Erarbeitung der Nachhaltigkeitsstrategie berücksichtigt:  

2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

1) Ökologische, sozioökonomische und politische Besonderheiten unseres Umfelds
Die kommunale Wohnungswirtschaft hat mannigfaltige Auswirkungen auf und vielfältige Einflüsse durch Themenfelder der Nachhaltigkeit. Sie stellt einen wichtigen sozialen Baustein dar, indem Wohnraum zur Verfügung gestellt wird. Dies insbesondere, da die angesprochene Bevölkerungsschicht meist breiter ist als bei Unternehmen der freien Wirtschaft, was eine genaue Abwägung von Wohnungsangebot, Mietpreisen und Belegungsmanagement erfordert. Als hundertprozentige Tochtergesellschaft der Stadt Karlsruhe sind wir sowohl an der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum als auch an der Stadtentwicklung wesentlich beteiligt. Als größtem Vermieter der Stadt Karlsruhe stehen der Erhalt und die Weiterentwicklung unseres Bestands im Fokus. Bei der Finanzierung unserer Tätigkeiten können wir in der Wohnungswirtschaft auf zahlreiche Fördermittel von Bund, Ländern und Stadt zurückgreifen. Die Wohnungswirtschaft ist aber auch ein großer Ressourcennutzer. Immobilien binden über einen langen Zeitraum große Mengen an Rohstoffen/Flächen und setzen diese bei Abrissaktivitäten wieder frei. Eine sorgsame Betrachtung der Stoffströme ist daher wichtig. Während der Lebenszeit ist das Thema Energieverbrauch/-erzeugung von großer Bedeutung, da dadurch hohe klimarelevante Emissionen freigesetzt werden, aber auch Themen wie Abfall- oder Wassermanagement.

2) Wesentliche positive und negative Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit
Im Rahmen der Wertschöpfung haben die Unternehmenstätigkeiten negative, aber auch positive Auswirkungen auf verschiedene Nachhaltigkeitsthemen. Der Verbrauch von Ressourcen, Flächenversiegelung, CO2-Emissionen (Strom, Wärme, Dienstfahrten, …), sowie Abfall sind negative Auswirkungen auf ökologische Aspekte. Ergänzungsbebauung und die damit einhergehenden diffusen Ängste bezüglich steigender Mieten und Wohnungsverlust stellen negative Auswirkungen auf die Gesellschaft dar, die von uns aber durch entsprechendes Management, umsichtige Planung und Mietpreisstrategie sowie gute Kommunikation aufgefangen werden. Dazu gehören Beratungsangebote zu Wohngeld, Förderungen und angepasste Miethöhen. Eine nicht optimale Bewirtschaftung könnte sich ökonomisch negativ äußern.  
Positive ökologische Auswirkungen ergeben sich durch doppelte Innenentwicklung1/ausgewogenes Flächenmanagement, die Auswahl an Baumaterialien, Mobilitätskonzepte, gezieltes Energiemanagement sowie das große Potential an CO2-Einsparungen. Gesellschaftlich positive Auswirkungen haben das Quartiersmanagement (Entgegenwirken von Segregation, aktive Durchmischung, Bereitstellung von Infrastruktur, …), die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, Chancengerechtigkeit/Gleichberechtigung, Antidiskriminierung, soziale Projekte und Kooperationen sowie die Bereitstellung von Ausbildungs- und Arbeitsplätzen (als Arbeit- und Auftraggeber). Positive ökonomische Auswirkungen ergeben sich durch eine gute Auslastung/Bewirtschaftung unseres Bestands, ebenfalls durch die Bereitstellung von Arbeitsplätzen sowie bezahlbare Mieten.  

3)Chancen und Risiken
Aufbauend darauf lassen sich Chancen und Risiken für die VOLKSWOHNUNG ableiten. Die Zerstörung von Natur-/Lebensräumen stellt ein ökologisches Risiko dar. Gesellschaftlich lassen sich steigende Mieten, Klimafolgen (Hitzesommer), soziale Brennpunkte, schlechtes Image und politische Einflussnahme als Risiken identifizieren. Ökonomische Risiken stellen Fachkräftemangel, Preisentwicklungen am Markt und die große Produktlebenszeit von Wohnraum dar, wodurch eine große Planungsunsicherheit hinsichtlich des zukünftigen Bedarfs resultiert.  
Es ergeben sich jedoch auch zahlreiche Chancen. Durch innovative Ansätze in der Produktgestaltung - beispielsweise der Reduzierung der individuellen Wohnfläche (kompaktere Grundrisse) in Kombination mit größeren Gemeinschaftsflächen, ökologische Baumaterialien und Recycling sowie gezieltes Flächenmanagement - lassen sich ökologische Vorteile erzielen. Wir versuchen, diese Chancen bereits in einzelnen Projekten wie Senioren-WGs und Holzbauten zu nutzen. Diese Themen werden zukünftig verstärkt evaluiert. Unsere Sanierungsprojekte führen für unsere Mieterinnen und Mieter zu einer Erhöhung des Wohnstandards; wir beraten hier umfassend, um eine wirtschaftliche Schlechterstellung zu vermeiden.
Durch die Produktgestaltung (flexible/bedarfsneutrale/anpassbare Strukturen, Barrierefreiheit, …) lassen sich auch gesellschaftliche Chancen erzielen. Als verlässlicher Partner in der TechnologieRegion Karlsruhe (Stadtentwicklung, Sponsor, Kooperationspartner, s. Kriterium 18), eine gezielte und verlässliche Information unserer Mieterinnen und Mieter bei Bau- und Sanierungsprojekten und die Sicherstellung von Chancengerechtigkeit bei der Wohnungsvergabe können weitere Chancen ergriffen werden. Die größte Chance mit der größten Hebelwirkung wird im Wertschöpfungsschritt „Planung“ realisiert, indem wir komplexe Aufgaben durch eine integrierte Planung unter Berücksichtigung der Bedürfnisse von Gesellschaft, Natur und Ökonomie lösen. Durch serielles Bauen und eine Senkung der Baukosten, aber auch durch die Senkung der Mietnebenkosten, können ökonomische Chancen verwirklicht werden. Spannungsfelder existieren hier allerdings durch steigende Bauanforderungen und Kosten für energetische Sanierungen. Für diese Themenbereiche erarbeiten wir aktuell gezielt Konzepte, die dann in die Strategie implementiert werden.     

Analyse der wesentlichen Themen der VOLKSWOHNUNG



Insgesamt hat die VOLKSWOHNUNG im Rahmen ihrer Wesentlichkeitsanalyse folgende Themen ermittelt, die es im Rahmen des Nachhaltigkeitsmanagements zu bearbeiten gilt. Die Wesentlichkeitsanalyse wurde auf Basis von Studienergebnissen, Stakeholderanalysen, Arbeitsgruppen und Branchen-Benchmarks durchgeführt. Wesentliche ökologische Themen:
  1. CO2 Einsparung/ Klimaschutz (hoch)
  2. Flächenversiegelung (hoch)
  3. Ressourceneffizienz (mittel)
  4. Biodiversität (mittel)
  5. Abfallmanagement (mittel)
  6. Wassermanagement (mittel)
  Wesentliche soziale Themen:
  1. Bezahlbarer Wohnraum (hoch)
  2. Gesundheit/ Sicherheit (hoch)
  3. Quartiers- und Sozialmanagement (hoch)
  4. Arbeitgeberattraktivität (hoch)
  5. Kundenzufriedenheit (hoch)
  6. Mitarbeiterzufriedenheit (hoch)
  7. Menschenrechte (mittel)
  Wesentliche ökonomische Themen:
  1. Bestandserhalt (hoch)
  2. Bestandswachstum/ Nachverdichtung (hoch)
  3. Compliance (hoch)
  4. Ertrag (hoch)
  5. Transparenz (hoch)
  6. Image (mittel)
  7. Digitalisierung (mittel)
  8. Sustainable Finance (mittel)




1 Bei der doppelten Innenentwicklung wird sowohl die bauliche Dichte als auch die Erhaltung, Weiterentwicklung und Qualifizierung des urbanen Grüns betrachtet

3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

1) Mittel- bis langfristige Unternehmensziele
Die VOLKSWOHNUNG hat sich für die mittel-und langfristige Ausrichtung folgende Ziele gesetzt, die noch in strategischen Arbeitsgruppen und in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat bis Ende Oktober 2020 konkretisiert werden. Zu einigen Zielen fehlen noch entsprechende Konzepte und Lösungsansätze.
  1. Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung
  2. Schaffung von neuem Wohnraum in Karlsruhe und der Region
  3. Aktiver Klima-/Umwelt- und Artenschutz
  4. Ganzheitliche Quartiers- und Bestandsentwicklung
Unterstützt werden diese durch die Ziele
  1. Kundenorientierung und bestmöglicher Service
  2. Wirtschaftlich handeln
  3. Attraktiver Arbeitgeber mit kompetenten, engagierten und langfristig zufriedenen Mitarbeitenden
  4. Passende Unternehmens- und Führungskultur mit funktionaler Organisationsstruktur
2) Priorisierung der Unternehmensziele
Die Ziele 1-4 werden mit besonderer Priorität verfolgt, da sie die wesentlichen Herausforderungen der nächsten Jahre widerspiegeln und unsere Ausrichtung prägen. Besonders das in unserem Unternehmensauftrag fixierte Ziel der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum hat unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklungen hohe Dringlichkeit. Die Bezahlbarkeit sicherzustellen, erfordert sowohl eine genaue Betrachtung der Kundenseite als auch der Bau- und Bewirtschaftungskosten. Die Erhöhung der Förderquote ist nur ein Instrument, das wir hierfür nutzen. Das zusätzliche Spannungsfeld, das durch die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zugunsten des Klimaschutzes entsteht, verstärkt den Druck auf die Bezahlbarkeit. Dennoch sehen wir Klimaschutz als alternativlos. Um den Druck aus dem Markt zu nehmen und der hohen Nachfrage zu entsprechen, müssen wir auch zukünftig wachsen. Den Bestand auf einem hohen Wohnniveau zu halten und somit das Zuhause unserer Mieterinnen und Mieter sowie unser Kapital zu schützen, ist jedoch ebenso wichtig. Die Ziele bieten Raum für Zielkonflikte. Um diese ausgewogen auflösen zu können, werden Konzepte erarbeitet. Es müssen jedoch auch Einzelfallentscheidungen getroffen werden.  

3) Erreichung der Ziele
Die Einhaltung der Ziele wird in einem Gremium aus Geschäftsführung und Stäben quartalsweise anhand der definierten Kennzahlen (s. Thema 7) kontrolliert.  

4) Bezug zu den Sustainable Development Goals
Durch unsere Geschäftstätigkeit existieren reduzierbare negative Auswirkungen sowie beeinflussbare positive Auswirkungen auf die Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen (SDG).
Ziel Reduzierbare negative Auswirkungen Beeinflussbare positive Auswirkungen
1- Keine Armut   Wohnungen für Wohnungslose, Qualität der Wohnungen verbessern, Durchmischung der Mieterschaft, Bezahlbarer Wohnraum, Schaffung von Infrastruktur (Ärzte, Nahversorger, …)
3- Gesundheit   Gesundheitlich unbedenkliche Baustoffe einsetzen, bedenkliche Baustoffe entfernen Projekte über die deutsche Entwicklungshilfe für Wohnungs- und Siedlungswesen) – Schwerpunkt Bildung und Gesundheit in Afrika (www.deswos.de), Versorgung der Quartiere mit entsprechender Infrastruktur (z.B. Ärzte), Förderung Sportvereine, betriebliches Gesundheitsmanagement, bedarfsgerechter Wohnraum 
4- Bildung   Projekte über die deutsche Entwicklungshilfe für Wohnungs- und Siedlungswesen) – Schwerpunkt Bildung und Gesundheit in Afrika (www.deswos.de), Versorgung der Quartiere mit entsprechender Infrastruktur (z.B. Schulen, Kindertagesstätten und andere Bildungseinrichtungen)
5- Geschlechtergleichheit Tarifvertrag[1], Einhaltung und Durchsetzung des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes Frauenquote in Führungspositionen von 30% als Ziel
7- Bezahlbare und saubere Energie Nutzung von Grünstrom Mieterstrom-/Photovoltaikprojekte über KES, Projekte zur Verbesserung der Energieeffizienz
11- Nachhaltige Städte Quartiere entwickeln und Wege verkürzen, CarSharing-Angebote, ÖPNV-Angebote, Entsiegelung Bezahlbarer Wohnraum
12- Verantwortungsvolle Konsum – und Produktionsmuster Nachhaltiger Einkauf, Ressourcenschonung, Sensibilisierung von Mietern/Mitarbeitenden für Ressourcenschonung Transparenz in der Kommunikation
13- Maßnahmen zum Klimaschutz Energetische Sanierung/ Energieeinsparung/Energieeffizienz, Ressourcenschonung Kompensation Dienstreisen und Fuhrpark
15- Leben an Land /Biodiversität Entsiegelung, naturnahe Flächenbewirtschaftung, Dach- und Fassadenbegrünung  
17- Partnerschaften   KEK, Stadt, Initiative Wohnen 2050


[1] Tarifvertrag zur Beschäftigungssicherung und -förderung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

4. Tiefe der Wertschöpfungskette

Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

1) Stufen unserer Produkte in der Wertschöpfungskette
Die VOLKSWOHNUNG stellt Wohn- und Gewerberaum zur Verfügung. Dieser wird angekauft oder neu entwickelt und verbleibt im Bestand, der vom Unternehmen bewirtschaftet wird. Unsere Wertschöpfungskette:
2) Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten in den Wertschöpfungsstufen
In der Bewirtschaftung arbeiten wir in der Regel mit regionalen Dienstleistern zusammen. Dort und in der Verwaltung gelten interne Einkaufsrichtlinien, die Aspekte der Nachhaltigkeit bereits berücksichtigen. Bei ausschreibungspflichtigen Bauvorhaben ist dies nicht gegeben, dort definieren wir in den Ausschreibungsunterlagen und Verträgen unsere Anforderungen an Baustoffe und Arbeitsbedingungen, die die strenge Einhaltung der geltenden Gesetze beinhalten. Für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gelten der Tarifvertrag sowie unsere Betriebsvereinbarungen und Vorgaben (Kontrolle siehe Kriterium 17). In der Wertschöpfungsstufe „Planung“ werden Einzelbestände/Quartiere geplant, Nutzungsarten definiert und dadurch wesentliche Aspekte der Bestandsmehrung, Bezahlbarkeit, Flächennutzung, Ressourcenauswahl/-effizienz sowie Kundenzufriedenheit und -gesundheit festgelegt. In der Bauphase sind besonders Compliance- und Menschenrechtsthemen von Relevanz (Arbeitssicherheit, Mindestlohn, Schwarzarbeit, …), jedoch auch Ressourceneinsatz, Abfallaufkommen und -trennung. In der Vermietung geht es insbesondere um Chancengerechtigkeit, Transparenz und Bezahlbarkeit. Daneben sind in dieser Nutzungsphase die Mieterinnen und Mieter ein großer Hebel für Energie-/Ressourceneinsparung. Bei der Bewirtschaftung ist ebenfalls Bezahlbarkeit (Auswahl Dienstleister, Mieterhöhungen/ Modernisierungsumlage, …) ein wichtiger Nachhaltigkeitsaspekt. Daneben existiert hier großes Potential, um positiv auf Biodiversität und Gesundheit einzuwirken (z.B. Auswahl Tapeten/Farben, Baustoffe, Grünflächenmanagement, …).
Modernisierungen bieten großes Potential für Energieeinsparungen und dadurch für den Klimaschutz. Die Weiterentwicklung stellt eine Chance für Ergänzungsbebauung ohne zusätzliche Versiegelung dar.  

3) Soziale und ökologische Probleme und deren Handhabung
Soziale und gesellschaftliche Probleme ergeben sich an unterschiedlichen Stellen unserer Wertschöpfungskette.
Problem Aktuelle Handhabung/Maßnahme Verbesserungspotential
Eingriffe in den Lebensraum von Mieterinnen und Mietern durch Baumaßnahmen Frühe Information, Einbindung, Transparenz, Bereitstellung von alternativem Wohnraum  
Eingriffe in den Naturraum durch Baumaßnahmen Ausgleichsflächen, Dachbegrünung, aktives Grünflächenmanagement, Zusammenarbeit mit dem Umweltamt zu Artenschutz und Pflanzenauswahl Extensive/Intensive Dachbegrünung ausweiten, Begrünung der Müllhäuser, Qualität der Außenflächen verbessern, Tierschutz verstärken durch z.B. Nisthilfen
Ressourcenverbrauch durch Baumaßnahmen Vereinzelte Pilotprojekte Nutzung alternativer Konzepte (z.B. weniger Stahl/Beton, vermehrtes Recycling, Holzbau, …)
Einhaltung von Menschenrechten auf Baustellen Strenge vertragliche Regelungen Kontrolle der Vereinbarungen durch Stichproben
Segregation (Entmischung/Polarisierung bestimmter Personengruppen) Soziale Durchmischung als Belegungsstrategie Aufbau Quartiersmonitoring
Gesundheitliche Aspekte im Wohnraum Nachhaltige Baustoff- und Materialauswahl (Zertifizierte Produkte, z.B. FSC), Information der Mieterinnen und Mieter über Flyer, Pixiebücher und DAHEIMjournal Asbestsanierung bei Verdacht Raumluftmessungen
Ökologische Probleme durch Nutzung Energetische Sanierung, Forschungsprojekte, Information der Mieterinnen und Mieter (Energiesparen, Mülltrennung, ...) Erhöhung der Sanierungsquote, effiziente Konzepte zur schnellen und kostengünstigen Abwicklung von Sanierungen, Mieteransprache intensivieren und Angebote schärfen (Energiesparberatung)
Rückgang der Biodiversität Reduzierte Mahd und nachhaltige Bewirtschaftung der Grünflächen, enge Kooperation mit städtischen Akteuren (Ämter, NGOs, Zoo, ...) Qualität der Außenflächen im Hinblick auf Biodiversität und Klimarobustheit verbessern
Wertstoffmanagement Flyer, Aufkleber auf Tonnen, Pixiebücher, DAHEIMjournal, Zusammenarbeit mit der Stadt und mit dem Land Angebote im Quartier stärken (z.B. Recycling, Reparaturmöglichkeiten,…)
Wassermanagement Regenwasserversickerung, wassersparende Armaturen Nutzung von Regenwasser, aktive Rückhaltung, Bewässerungskonzepte, Konzepte zur Frischwassereinsparung

4) Kommunikation mit Dienstleistern
Mit unseren Dienstleistern und Vertragspartnern gehen wir einzelne Themen aktiv an. Insbesondere in der Projektentwicklung stehen Ressourcen- und Klimaschutz im Fokus. Mit der Stadt Karlsruhe befinden wir uns zu allen oben genannten Themenfeldern in regem und regelmäßigem Austausch. Mit unseren Mieterinnen und Mietern stehen wir permanent im Kontakt und versuchen aufgrund der unterschiedlichen Altersstruktur Informationen über verschiedene Kanäle zu kommunizieren. Wir setzen dabei als Hauptinstrument auf unsere Kundenzeitschrift DAHEIMjournal, themenbezogene Flyer und Aushänge, die Homepage und die persönliche Ansprache.

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 1 bis 4