1. Strategische Analyse und Maßnahmen

Das Unternehmen legt offen, ob es eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt. Es erläutert, welche konkreten Maßnahmen es ergreift, um im Einklang mit den wesentlichen und anerkannten branchenspezifischen, nationalen und internationalen Standards zu operieren.

Nachhaltigkeit ist als wesentliches Qualitätsmerkmal des FSB Verbunds in der Unternehmenspolitik verankert und bestehender strategischer Wegweiser für die Zukunft. Diese Nachhaltigkeitsstrategie äußert sich in den primären Unternehmenszielen des Verbundes und ist damit in die übergreifende Unternehmensstrategie eingebunden. Dazu zählt die Positionierung als moderner städtischer Unternehmensverbund durch qualifizierte und dienstleistungsorientierte Mitarbeiter_innen zu festigen und auszubauen sowie die Stadtentwicklung in den Bereichen Immobilien, Bäder und Parkraum aktiv mitzugestalten. Darüber hinaus sollen die zum Verbund gehörenden Immobilien für nachfolgende Generationen nachhaltig erhalten und weiterentwickelt werden. Diese Handlungsfelder bilden dabei die zentralen Ansatzpunkte, welche die Nachhaltigkeitsstrategie des FSB Verbunds definieren.

Zusätzlich unterstützt der FSB Verbund die Stadt Freiburg bei der Umsetzung der Freiburger Nachhaltigkeitsziele, welche bis zum Jahr 2030 unter anderem die Schaffung effektiver Organisationsabläufe sowie fachübergreifende Kooperationsprozesse zur Umsetzung einer gesamtstädtischen Nachhaltigkeitsstrategie beinhalten. Diese gesamtstädtischen Ziele, denen sich der FSB Verbund verpflichtet hat, orientieren sich an den Nachhaltigkeitszielen der Vereinten Nationen (Sustainable Development Goals). Des Weiteren umfassen diese Ziele eine nachhaltige Finanzwirtschaft, ökologisch nachhaltige Zielvereinbarungen sowie eine gesamtstädtische Digitalisierungsstrategie um eine optimale Wertschöpfung im Bereich von Dienstleistungen, Wirtschaftlichkeit, gesellschaftliche Teilhabe und Transparenz zu schaffen.

Das Mutterunternehmen des Verbunds „Freiburger Stadtbau GmbH“ richtet ihr Hauptaugenmerk auf die Schaffung und den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum unter Einhaltung von klimapolitisch relevanten Vorgaben. Auch das Engagement im geförderten Wohnungsbau sowie die Mitgestaltung des Freiburger Stadtbildes zählen zu den strategischen Unternehmenszielen. Aus ökonomischer Perspektive müssen zur Wettbewerbspositionierung die vorhandenen Potenziale im Wohnungsbestand weiterentwickelt werden. Grundlage hierfür ist die Portfolioanalyse, die jährlich fortgeschrieben und die Investitionsplanung ableitet wird.

Zu dem FSB Verbund gehören ebenfalls die Unternehmen „Freiburger Stadtimmobilien GmbH & Co. KG“, die Regio Bäder GmbH, die Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co.KG sowie die Green City Hotel Vauban gGmbH. Für diese Unternehmen lassen sich folgende strategische Ausrichtungen benennen, welche die nachhaltigkeitsrelevanten Standards stützen:

Die Freiburger Stadtbauimmobilien GmbH & Co. KG, welche den gleichen Nachhaltigkeitsgrundsätzen wie die FSB bzw. dem Verbund unterliegt, integriert und entwickelt den von der Stadt Freiburg übernommenen Wohnungsbestandes von 935 Wohnungen unter sozialen, ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten und somit an zeitgemäßen Standards weiter.

Die Freiburger Kommunalbauten GmbH Baugesellschaft & Co. KG, dessen Aufgabe in dem Betrieb und der Bewirtschaftung der städtischen Parkhäuser, als wesentlicher Baustein des städtischen Mobilitätskonzeptes, liegt, fördert den Ausbau alternativer Mobilitätskonzepte (E-Mobilität) und realisiert wichtige kommunale, infrastrukturelle Bauprojekte. Darüber hinaus ist die FKB für die Verpachtung selbst errichteter Sonderimmobilien wie das Konzerthaus Freiburg oder Fahrradstationen zuständig, wodurch sie zum Erhalt und Ausbau der kulturellen und sozialen Infrastruktur beiträgt. Auch der Betrieb des eigenen Keidel Mineral-Thermalbades bietet den Freiburger Bürger_innen einen umfassenden Mehrwert in den Bereichen Heilung, Therapie, Erholung und Freizeit.

Die Regio Bäder GmbH, welche für den Betrieb und die Verwaltung der städtischen Bäder zuständig ist, gehört ebenfalls zum FSB Verbund. Diese trägt durch ein vielfältiges Maßnahmenprogramm, wie die Wärmeversorgung der Bäder über Blockheizkraftwerke, die Verwendung frequenzgesteuerter Umwälzpumpen oder die Verwendung und Aufbereitung von Brunnenwasser zu einem ressourcenschonenden und ökologisch nachhaltigen Betrieb der stadteigenen Bäder bei.

Zusätzlich ist der FSB Verbund an der Green City Hotel Vauban GmbH mit einem Drittel beteiligt. Durch dessen Bau konnte der FSB Verbund einen Integrationsbetrieb miterrichten, welcher rund zehn Menschen mit Behinderung einen festen Arbeitsplatz bietet.

Um die Einhaltung dieses eigenen Anspruchs an nachhaltigkeitsrelevante Themen zu gewährleisten und immer wieder zu überprüfen, hat der FSB Verbund ein umfassendes Maßnahmenpaket erarbeitet, welches neben der Erstellung von Nachhaltigkeitsberichten, Sozialberichten und Beteiligungsberichten, ebenfalls die Umsetzung der baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg oder einen eigens erstellten Qualitäts- und Produktkatalog vorsieht. Durch diesen Anspruch konnten bereits eine Vielzahl von Pilotprojekten im sozialen und ökologischen Bereich umgesetzt werden, welche im Laufe des Berichtes detaillierter erläutert werden. Auch mit Blick auf die ökonomische Nachhaltigkeit hält der FSB Verbund ein umfassendes Controlling sowie Risikomanagement- und Frühwarnsystem vor (siehe Kriterium 7).

2. Wesentlichkeit

Das Unternehmen legt offen, welche Aspekte der eigenen Geschäftstätigkeit wesentlich auf Aspekte der Nachhaltigkeit einwirken und welchen wesentlichen Einfluss die Aspekte der Nachhaltigkeit auf die Geschäftstätigkeit haben. Es analysiert die positiven und negativen Wirkungen und gibt an, wie diese Erkenntnisse in die eigenen Prozesse einfließen.

Der FSB-Verbund handelt im Auftrag der Stadt und versteht sich als strategischer Partner dieser zur Umsetzung städtebaulicher, ökologischer und sozialraumbezogener Ziele. Der Verbund stellt daher soziale und ökologische Themen in den Vordergrund. Da diese nachhaltige Ausrichtung jedoch ebenfalls mit Herausforderungen verbunden ist, können diese Themenfelder nicht losgelöst von einer positiven Wirtschaftsperspektive betrachtet werden. Die positiven und negativen Wirkungen werden bisher noch keiner eigenen Analyse durch den FSB-Verbund unterzogen.

Besonders hervorzuheben sind die Tätigkeitsbereiche des Mutterunternehmens. Kernaufgabe der FSB ist die langfristige und nachhaltige Bereitstellung von Wohnraum für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen. Hierbei wirkt sich die Geschäftstätigkeit des FSB Verbunds in vielfältiger Weise auf Stadtteile, Quartiere und die Lebenssituationen der Freiburger Bürger_innen aus und bringt daher eine umfassende soziale und ökologische Verantwortung mit sich. Auch in Zukunft wird der FSB Verbund daher preisgünstigen und geförderten Mietwohnraum am Freiburger Wohnungsmarkt anbieten und das Angebot weiter ausbauen. Dabei möchte der FSB Verbund allen Generationen attraktiven und bezahlbaren Wohnraum bieten. Aus diesem Grund sind rund 26 Prozent der FSB-Wohnungen barrierefrei erreichbar. Davon profitieren nicht nur ältere Generationen, sondern auch Familien mit Kleinkindern.

Die nachhaltige Bereitstellung von kostengünstigem Wohnraum, gerade in Bezug auf die steigenden Mieten auf dem Freiburger Wohnungsmarkt, kann daher als einer der relevantesten Nachhaltigkeitsaspekte des Unternehmens angesehen werden. Generell spielen die sozialen Aspekte in der Betreuung der Mieterschaft eine große Rolle für den FSB Verbund. Durch eine Vielzahl von Konzepten, wie bspw. einem Pilotprojekt zur individuellen Wohnraumversorgung von unterschiedlichen Haushaltsgrößen, mit dem die Mieter_innen kleinere gegen größere Wohnungen eintauschen können, sollen Synergieeffekte für Familien, Paare und Alleinstehende entstehen. Mit dem Handlungsprogramm Wohnen hat sich der FSB Verbund freiwillig dazu verpflichtet bei der Belegung von freiwerdenden Wohnungen benachteiligte Personengruppen besonders zu berücksichtigen.

Das Mietniveau der FSB-Wohnungen (sowohl freifinanziert als auch gefördert) liegt mit durchschnittlich 6,38 Euro/m² rund 25 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete des Freiburger Mietspiegels (8,56 Euro/m²). Bei der Betrachtung der öffentlich geförderten Wohnungen reicht das Mietniveau analog der geltenden Förderprogramme bis zu 40 Prozent unter die ortsübliche Vergleichsmiete. Um ihren sozialen Aufgaben gerecht werden zu können, werden die Jahresüberschüsse der Freiburger Stadtbau nicht an die Stadt als Gesellschafterin abgeführt, sondern verbleiben zur Stärkung des Eigenkapitals im Unternehmen, auch als Grundlage für wichtige Investitionen, wie den fortlaufenden Mietwohnungsbau und die Instandhaltung / Modernisierung des Bestandes.

Aufgrund der immer stärker werdenden Differenz zwischen Herstellungskosten und Mietzins sind u.a. auch die Erlöse aus den Eigentumsmaßnahmen eine wichtige Grundlage zur Kompensierung des defizitär geförderten Wohnungsbaus.

Diese Mietenpolitik schließt ein nachhaltiges Engagement in der Quartiers- und Stadtentwicklung mit ein. Davon zeugen u. a. die Auszeichnungen und Preise in dem Bereich Baukultur (bspw. Projekt „Johann-Sebastian-Bach-Straße“ und „Binzengrün 9“ Preis: Beispielhaftes Bauen – Architektenkammer Baden-Württemberg 2015), die auch auf der Homepage der FSB eingesehen werden können. Durch diesen Anspruch und die Attraktivität der Quartiere profitiert die Stadtentwicklung der gesamten Stadt Freiburg nachhaltig. Der FSB Verbund setzt auf generationsübergreifendes Wohnen und die Durchmischung der Quartiere. Hierin sieht die FSB eine zusätzliche Chance Segregations- und Gentrifizierungstendenzen entgegenzuwirken.

Durch den Bau neuer Gebäude und den damit verbundenen Eingriff in die Umwelt müssen Wohnungsunternehmen ebenfalls die damit verbundenen negativen ökologischen Auswirkungen berücksichtigen. Ein wesentliches Themengebiet des FSB Verbunds betrifft daher die ökologische Modernisierung/Sanierung des Bestandes und die nachhaltige Neubaustrategie. Mit ihren jährlichen Investitionen in zweistelliger Millionenhöhe saniert und baut der FSB Verbund im gesamten Stadtgebiet. Durch ihre Stadterneuerungs- und Innenentwicklungsmaßnahmen leistet der FSB Verbund einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung und geht dabei ressourcenschonend hinsichtlich des Flächenverbrauchs und der Flächenversiegelung sowie des Materialverbrauchs um. Dazu nutzt die FSB auch die Möglichkeit der nachträglichen Gebäudeaufstockung mit innovativen Baustoffen, wie Holz-Konstruktionen und ressourcenschonende, modulare Bauweisen. Um den für den FSB Verbund wichtigen Themen Nachhaltigkeit und Klimaschutz gerecht zu werden, hat der Verbund im Berichtsjahr an 158 Wohneinheiten Modernisierungsmaßnahmen zur Reduktion des CO2-Ausstoßes vorgenommen und führt weitere Modernisierungsmaßnahmen für das Jahr 2019 und darüber hinaus aus. Generell werden alle Neubauten im Freiburger Energieeffizienzhaus Standard 55 gefertigt. Es werden alternative Mobilitätskonzepte für Neubaugebiete und bestehende Wohnquartiere, Mieterstrommodelle sowie weitere Pilotprojekte im Bereich Fassadenbegrünung und Gärtnern umgesetzt, um dem Risiko einer negativen Umweltauswirkung der Geschäftstätigkeit des FSB Verbunds entgegen zu wirken.

3. Ziele

Das Unternehmen legt offen, welche qualitativen und/oder quantitativen sowie zeitlich definierten Nachhaltigkeitsziele gesetzt und operationalisiert werden und wie deren Erreichungsgrad kontrolliert wird.

Die wesentlichen Zielsetzungen des FSB-Verbundes werden in der Beschreibung der Leistungs- und Finanzziele für den Gesellschafter aufbereitet und konkretisiert. Im gesamten Verbund werden dabei drei Ziele mit besonders hoher Priorität formuliert:

1. Ein langfristiger Erhalt und die Weiterentwicklung der Immobilien des Verbundes mit Ausrichtung auf die Anforderungen der zukünftigen Generation.

2. Die Stadtentwicklung aktiv – unter ökologischen, sozialen und ökonomischen Aspekten - mitgestalten.

3. Die Stärkung der Position als moderner städtischer Unternehmensverbund durch motivierte und qualifizierte Mitarbeiter_innen.

Diese Priorisierung erfolgt auch auf Grund der unterstützenden Rolle des FSB Verbunds bei der Umsetzung der Freiburger Nachhaltigkeitsziele. Sie orientieren sich an den Zielen nachhaltiger Entwicklung der Vereinten Nationen (SDGs) und sind demnach auf den Zielhorizont 2030 ausgerichtet. In zwölf Handlungsfeldern werden Ziele beschrieben die diesem Horizont zuträglich sind, die Umsetzung der SDGs gewährleisten sollen und dabei stets soziale, ökologische und ökonomische Aspekte berücksichtigen. Von besonderer Relevanz für den FSB Verbund ist dabei ebenfalls das Handlungsfeld 5 „Stadtentwicklung“, welches unter anderem eine flächensparende Siedlungsentwicklung durch die Schaffung kompakter, mit Freiraum versorgter Quartiere und Stadtteile sowie den Zugang zu barrierearmen, sicherem und bezahlbaren Wohnraum sicherstellt (Link: Freiburger Nachhaltigkeitsziele).

Das langfristige Ziel des FSB Verbunds ist der Erhalt und Ausbau von bezahlbarem Wohnraum für die Bürger_innen der Stadt Freiburg. Das Unternehmen hat sich dazu verpflichtet 75% der freiwerdenden Wohnungen an Wohnungssuchende aus der städtischen Wohnungssucherdatei zu vermieten, um Bürger_innen in einer akuten Wohnungsnotlage aktiv zu unterstützen. Des Weiteren verpflichtet sich die FSB jährlich zehn geflüchteten Familien ohne Berücksichtigung von Wartezeiten mit Wohnraum zu versorgen. Der soziale Anspruch des FSB Verbunds wird darüber hinaus dadurch deutlich, dass 10% der freiwerdenden Wohnungen an Obdachlose bzw. an Menschen, die konkret von Obdachlosigkeit bedroht sind, vermietet werden.

Ein weiteres Augenmerk wird auf die energetische Optimierung der Bestände gerichtet. Die energetische Optimierung der Bestände, aber auch die Errichtung innovativer Versorgungsformen im Neubau (z. B. Mieterstrom) unterliegen den bundesweit kommunal gültigen Klimaschutzzielen (s. Freiburg 2050). Die mittel- und langfristigen Zielsetzungen der FSB lassen sich folgendermaßen konkretisieren:

Modernisierungsstrategie: Die Nachfrage nach modernisierten Wohnungen ist groß und beständig. Der FSB Verbund führt umfangreiche energetische Modernisierungen durch, pro Jahr durchschnittlich in knapp 90 Wohnungen. Der FSB Verbund investiert jährlich rund 16 Mio. Euro in die Modernisierung und Instandsetzung.

- Wohnungsneubau: Der FSB Verbund strebt im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten die Errichtung weiterer innovativer, zukunftsorientierter Mietwohnungsneubauten an. Geplant ist die Errichtung von 1.600 Wohneinheiten in den Jahren 2020 bis 2024. Darüber hinaus sieht der FSB Verbund das Potential für die Errichtung von rund 900 Wohnungen ab dem Jahr 2025. Insgesamt werden hierfür Investitionen in Höhe von rund 700 Mio. Euro nötig sein. Im Jahr 2018 investierte der FSB Verbund insgesamt 56,6 Mio. Euro für Neubauten.

- Eigentumsmaßnahmen: Als wesentlicher Baustein um Eigenmittel für Mietwohnungsneubauten, Instandhaltung und Modernisierungen des Bestandes zu generieren, widmet sich der Verbund
innovativen, zukunftsorientierten Bauvorhaben. Ziel des Verbunds ist es auch, sogenannten Schwellenhaushalten die Bildung von Wohneigentum zu ermöglichen. Dies bedeutet für die Erwerber_innen eine Alterssicherung und sorgt gleichzeitig durch den Sickereffekt für Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt. Dies wurde beispielsweise im Projekt Binzengrün 34 mit insgesamt 122 Wohneinheiten umgesetzt. Das Konzept sieht vor, dass durch die Förderung aus der sozialen Stadt die Modernisierungskosten verringert wurden und dadurch zu einem moderaten Kaufpreis in Höhe von durchschnittlich 3.150€/m² verkauft werden konnte, bei Eigennutzung der Wohnung für mindestens 10 Jahre. Darüber hinaus werden alle Eigentumswohnungen nach dem Kfw-Effizienshausstandard 55 errichtet.

Kapitalausstattung: Ein langfristiges Ziel ist die Stärkung der liquiden Mittel bzw. der Mindest-Kapitalausstattung. Das positive wirtschaftliche Ergebnis ist entscheidend für die Realisierung der Neubauaktivitäten und der Modernisierung und Instandhaltung, so dass das niedrige Mietpreisniveau weiter erhalten werden kann.

Innovation: Für die Zielerreichung ist der FSB Verbund bestrebt, innovative Pilotprojekte zu unterschiedlichen Themen durchzuführen. Dazu zählen beispielsweise die Themenfelder Holzbau (innovative Mehrfamilienhäuser auch in modularer Holzbauweise), Nachverdichtung und Aufstockung, Wärmeversorgungskonzepte, Mieterstrommodelle und Wohnungstauschprojekte, Kooperationen mit wissenschaftlichen Instituten, Energieeffizienzhäuser, Passivhäuser (Buggi 50 1. Passivhaus-Hochhaus), Energieeffiziente Wohnquartiere mit nachhaltigen Mobilitätsangeboten und Elektromobilität.

Die Zielsetzungen werden mit dem Gesellschafter in regelmäßigen Aufsichtsratssitzungen diskutiert und über Instrumente wie z.B. den Beteiligungsbericht prozessual und verfahrensrechtlich über alle Ebenen der Zielerreichung nachgehalten und überprüft. Für die Kontrolle der Zielsetzungen sind im Verbund der Aufsichtsrat und die Geschäftsführung verantwortlich.

4. Tiefe der Wertschöpfungskette

Das Unternehmen gibt an, welche Bedeutung Aspekte der Nachhaltigkeit für die Wertschöpfung haben und bis zu welcher Tiefe seiner Wertschöpfungskette Nachhaltigkeitskriterien überprüft werden.

Der FSB Verbund ist als kommunales Wohnungsunternehmen der Stadt Freiburg auf dem lokalen Wohnungsmarkt tätig. Dabei setzt sie hauptsächlich auf Gewerke und Dienstleistungen aus der Region, drückt somit ihre regionale Verbundenheit aus und stärkt durch die Vergabeentscheidungen die lokale Wirtschaft. Die restlichen Aufträge werden i. d. R. deutschlandweit vergeben. Wesentliche Merkmale der Wertschöpfungskette beziehen sich dabei auf die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes. Dies beinhaltet neben der Bereitstellung, Vermietung, Instandhaltung und Modernisierung auch die Planung und Erweiterung des bestehenden Wohnungsbestandes, sowie die Betreuung der Mieter.

Neben der Bewirtschaftung sind im Prozess der Wertschöpfung auch die Planung (Konzeption und Finanzierung), der Bau (Projektsteuerung, Bauprojektmanagement, Bauwerkserstellung), und die Verwertung des Wohnungsbestandes (Verkauf, Abriss, Entsorgung) von Bedeutung.

Mit einem laufend aktualisierten Qualitätssicherungs- und Produktkatalog, welcher Standards für die Planung von Mietwohnungs- und Eigentumswohnungsbauten festlegt, wird ein nachhaltiger Anspruch an die externen Dienstleister kommuniziert. Neben einer Vielzahl von technikrelevanten Ausstattungsanforderungen an Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroanlagen, benennt der Qualitätssicherungskatalog allgemeine Anforderungen für die ökonomische, ökologische, funktionale und soziale Qualität. Bezüglich der ökonomischen Qualität soll besonders auf eine langfristige Wertstabilität der Baukörper (Zukunftsfähigkeit des Gebäudes) und die Dauerhaftigkeit, Lebenszykluskosten und Wartungsfreundlichkeit der Baukonstruktionen Bezug genommen werden.

Auch im Rahmen der ökologischen Qualität setzt der FSB Verbund bereits seit langer Zeit auf innovative, energetisch hochwertige Standards. So werden detaillierte Anforderungen zur nachhaltigen Sicherung der energetischen Qualität (alle Neubauten im Energieeffizienzhaus 55-Standard, vorzugsweise Einrichtung von PV-Anlagen, Fernwärme mit gutem Primärenergiefaktor) formuliert und Modernisierungsprojekte für Gebäude, die die gültige Energiesparverordnung deutlich unterschreiten, initiiert. Darüber hinaus sind alle zukünftigen Projekte durch die Auftragnehmer_innen so zu gestalten, dass eine Reduzierung der Flächeninanspruchnahme und Flächenversieglung zu erzielen ist. Weitere ökologische Qualitätsstandards werden für den Trinkwasserbedarf, Stromverbrauch und die Vermeidung von Schadstoffen festgesetzt.

Der FSB Verbund legt in ihrer Bestands- und Neubaustrategie einen großen Wert auf wartungsarme Bauteile, innovative Materialien bzw. Holzbauweise sowie auf Konzepte zur Nutzung regenerativer Energien. Damit soll sowohl die ökologische und ökonomische als auch die funktionale, soziale und technische Qualität sichergestellt werden. Die Vertragsbedingungen mit Lieferanten und Geschäftspartnern unterliegen der deutschen Rechtsprechung.

Eine vollständige Kontrolle der Wertschöpfungskette bis zur Herstellung der Baustoffe entzieht sich jedoch dem Einflussbereich des FSB Verbunds.

Um ebenfalls der nachhaltigen Sicherung der funktionalen und sozialen Qualität Rechnung zu tragen, sieht der Qualitätssicherungskatalog der FSB den barrierearmen Zugang zum Gebäude, Hausflur, zu den Treppenhäusern und zu den Wohnungen nach DIN 18040 vor. In allen Gebäuden mit mehr als drei Geschossen sind Aufzüge nach LBO vorzusehen. Auch die Wohnungen selbst müssen nach den Vorgaben der LBO gebaut werden. Derzeit sind rund 26 Prozent der FSB-Wohnungen mindestens barrierefrei erreichbar. Rollstuhlgerechte Wohnungen werden in Neubauten nach Bedarf und im Bestand, soweit technisch möglich, umgesetzt. Darüber hinaus versucht der FSB Verbund durch bedarfsgerechte Umbauten den Mieter_innen mit Handicap einen möglichst langen Verbleib in den „eigenen vier Wänden“ zu ermöglichen.

Leistungsindikatoren zu den Kriterien 1 bis 4