7. Kontrolle

Das Unternehmen legt offen, wie und welche Leistungsindikatoren zur Nachhaltigkeit in der regelmäßigen internen Planung und Kontrolle genutzt werden. Es legt dar, wie geeignete Prozesse Zuverlässigkeit, Vergleichbarkeit und Konsistenz der Daten zur internen Steuerung und externen Kommunikation sichern.

Ökonomische Dimension
Die Spar- und Bauverein eG setzt die strategischen Vorgaben des Vorstands, die sich wesentlich an den Nachhaltigkeitskriterien ausrichten, auf der Grundlage einer Wirtschafts- und Arbeitsplanung mit fünfjährigem Betrachtungshorizont um. Dies geschieht unter der Sicherung der Rentabilität, der strukturellen Liquidität und der Produktivität sowie der Steigerung des Unternehmenswerts. Die entsprechenden Planwerte unterliegen einem laufenden Controlling. Dies erlaubt eine reaktive Anpassung von Maßnahmen und Projekten im Bedarfsfalle.

Zur Beurteilung der strategischen Zielerreichung werden die folgenden Kennzahlen als wesentliche Indikatoren mit einem insgesamt zehnjährigen Betrachtungszeitraum herangezogen und ausgewertet. Der Betrachtungszeitraum besteht aus den Ist-Werten der vergangenen fünf und den Plan-Werten der folgenden fünf Jahre:

Investitionsintensität und Gesamtinvestitionsvolumen:
(Angaben in Tsd. €)

Geschäftsjahre Instandhaltung Modernisierung Neubau Gesamtinvest. 
2012 13.485 7.716 6.704 27.905
2013 13.842 10.557 6.260 30.659
2014 15.577 11.607 5.010 32.194
2015 15.263 11.805 2.434 29.502
2016 15.460 13.461 8.024 36.945
2017 18.999 13.126 20.615 52.740
2018 16.500 12.910 22.880 52.290
2019 16.500 12.690 15.400 44.590
2020 16.500 12.730 5.000 34.230
2021 16.500 10.620 5.000 32.120



Das Verhältnis der Investitionsvolumina zu den jeweiligen Sollmieten gibt Aufschluss über die Reinvestitionsquoten, deren Schwankungen im Zusammenhang mit Bedarfen und Opportunitäten zu werten sind:

Geschäftsjahre Investitionsvolumina Sollmieten gesamt Reinvestitionsquoten
2012 27.905 39.135 71,30 %
2013 30.659 39.802 77,03 %
2014 32.194 40.727 79,05 %
2015 29.502 41.415 71,24 %
2016 36.945 41.984 88,00 %
2017 52.740 42.550 123,95 %
2018 52.290 43.979 118,90 %
2019 44.590 45.345 98,33 %
2020 34.230 46.052 74,33 %
2021 32.120 46.348 69,30 %
Durchschnittswerte 37.318 42.734 87,33 %
(Angaben in Tsd. €)



Ein weiterer wesentlicher Leistungsindikator für nachhaltiges Agieren ergibt sich aus der Relation zwischen den Investitionen und der Wohn- / Nutzfläche des Immobilienportfolios in den jeweiligen Betrachtungszeiträumen:

             Instandhaltungsinvest.   Modernisierungsinvest.  Investitionen gesamt 
  Absolut Je qm WFL/ NFL   Absolut Je qm WFL/
NFL
  Absolut Je qm WFL/
NFL
2012 13.485 17,19   7.716 9,84   21.201 27,03
2013 13.842 17,65   10.557 13,46   24.399 31,11
2014 15.577 19,70   11.607 14,68   27.184 34,38
2015 15.263 19,30   11.805 14,93   27.068 34,23
2016 15.460 19,54   13.461 17,02   28.921 36,56
2017 18.999 25,80   13.126 17,82   32.125 43,62
2018 16.500 22,16   12.910 17,34   29.410 39,50
2019 16.500 21,90   12.690 17,14   29.190 39,04
2020 16.500 21,90   12.730 16,90   29.230 38,80
2021 16.500 21,90   10.620 14,10   27.120 36,00
(Angaben in Tsd. € zu den absoluten Werten, Angaben in € zu den flächenbezogenen Werten)



Der Umfang der unternehmensinternen stillen Reserven ist aus den Bilanzbuchwerten im Verhältnis zu den Sollmieten abzuleiten:

Geschäftsjahre Bilanzbuchwert je qm WFL/ NFL Sollmieten Bilanzbuchwert je qm WFL/ NFL jährlich  Ertragswertfaktor
2012 365 49,89 7,32
2013 370 50,75 7,29
2014 395 51,53 7,67
2015 402 52,38 7,67
2016 411 53,07 7,74
(Angaben in €)



Die hohe Investitionstätigkeit des Unternehmens darf entsprechend der strategischen Zielsetzung der Mitgliederförderung nicht zu einem Mietpreis führen, der für breite Schichten der Mitglieder nicht mehr bezahlbar ist. Die tatsächliche und geplante Entwicklung der durchschnittlichen Mietpreise je qm Wohnfläche stellt sich im 10-jährigen Betrachtungszeitraum wie folgt dar:

Geschäftsjahre WFL Sollmieten Wohnungen absolut Sollmiete je qm WFL
2012 730.095 qm 37.156 4,24 € je qm mtl.
2013 730.191 qm 37.684 4,30 € je qm mtl. 
2014 735.716 qm 38.534 4,36 € je qm mtl.
2015 736.535 qm 39.273 4,44 € je qm mtl.
2016 736.524 qm  39.727 4,49 € je qm mtl.
2017 736.462 qm 40.278 4,57 € je qm mtl.
2018 744.692 qm 41.822  4,68 € je qm mtl.
2019 753.357 qm 43.122 4,77 € je qm mtl.
2020 753.357 qm 43.845 4,85 € je qm mtl.
2021 753.357 qm 44.117 4,88 € je qm mtl.
(Angaben in Tsd. €)



Hinweise auf die aus Kunden- und Mitgliedersicht attraktive Mietpreisgestaltung liefern die Kennzahlen zu den nicht vermieteten Wohnungen (stichtagsbezogen) sowie die Fluktuationsquoten:

Geschäftsjahre Quote der nicht vermieteten Wohnungen  Fluktuationsquoten
2012 0,16 % 8,06 %
2013 0,11 % 8,04 %
2014 0,23 % 8,20 %
2015 0,23 % 7,65 %
2016 0,21 % 7,47 %



Der Anteil preisgebundener Wohnungen am Gesamtbestand der Genossenschaft hat sich in den vergangenen Geschäftsjahren wie folgt entwickelt:

Geschäftsjahre Anzahl Wohnungen gesamt Anzahl preisgebundener Wohnungen  Anteil preisgebundener Wohnungen
2012 11.519 2.489 21,61 %
2013 11.515 2.409 20,92 %
2014 11.592 1.562 13,47 %
2015 11.589 1.555 13,42 %
2016 11.579 1.705 14,72 %



Zusätzlich zu dem Anteil preisgebundener Wohnungen wird ab dem Berichtsjahr 2016 erstmalig das Verhältnis zwischen gesetzlich zulässiger Kostenmiete und der tatsächlich vereinbarten Miete bei preisgebundenen Wohnungen dargelegt. Die zulässige Kostenmiete der preisgebundenen Wohnungen beläuft sich zum Stichtag 31.12.2016 auf durchschnittlich 5,17 € je qm Wohnfläche monatlich. Die tatsächlich zum Stichtag vereinbarte Durchschnittsmiete beläuft sich auf 4,61 € je qm Wohnfläche monatlich. Das tatsächliche Mietpreisniveau unterschreitet das gesetzlich normierte Niveau somit um 11 %.


Ob die Errichtung weiterer preisgebundener Wohnungen erforderlich ist, ergibt sich unter anderem aus dem Mietpreisniveau des Gesamtbestands der Genossenschaft: Ist der Anteil vergleichsweise höherpreisiger Wohnungen überproportional ausgeprägt oder überwiegt der Anteil der Wohnungen, die für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbar sind? Dazu wird mit diesem Bericht erstmalig eine Analyse des Gesamtbestandes nach Maßgabe folgender Parameter zum Stichtag 31.12.2016 vorgenommen. Auch die daraus abzuleitenden Kennwerte sollen Bestandteil der künftigen Berichterstattungen sein.


Mietpreisspanne Anzahl Wohnungen Anteil am Bestand 
<=4,00 € je qm WFL mtl. 1.203 10 %
4,01 € - 4,50 € je qm WFL mtl. 5.693 49 %
4,51 € - 5,00 € je qm WFL mtl. 3.657 32 %
5,01 € - 5,50 € je qm WFL mtl. 289 2 %
5,51 € - 6,00 € je qm WFL mtl. 246 2 %
6,01 € - 6,50 € je qm WFL mtl. 227 2 %
6,51 € - 7,00 € je qm WFL mtl. 151 2 %
7,01 € - 8,00 € je qm WFL mtl. 113 1 %
     


Zum Stichtag 31.12.2016 sind mehr als 90 % des genossenschaftseigenen Wohnungsbestandes zu einem monatlichen Mietpreis unter 5,00 € je qm WFL vermietet. Dieses Preisniveau der weitaus überwiegenden Zahl der Genossenschaftswohnungen unterschreitet somit deutlich die für den eigenen preisgebundenen Wohnungsbestand zulässige Kostenmiete.

Ebenfalls beginnend mit dieser Berichterstattung werden die Relationen zwischen den ortsüblichen Vergleichsmieten – abgeleitet aus den Medianwerten der jeweils gültigen Mietspiegel - (ohne wohnungsspezifische Zu- und Abschläge) und den tatsächlich vereinbarten Mietpreisen dargelegt. Es lassen sich auf dieser Grundlage zum Stichtag 31.12.2016 folgende komprimierte Relationen ermitteln:

Kommunen                                  Unterschreitung der Median-Mietspiegelwerte
Dortmund                                       7 %
Unna                                              10 %
Holzwickede                                   4 %

Die moderate Mietpreisgestaltung der Genossenschaft wirkt sich mittelbar auch preisdämpfend auf die Wohnungsmärkte, auf denen die Spar- und Bauverein eG agiert, aus. Laut Wohnungsmarktbericht 2015 der Stadt Dortmund (Datengrundlage per 31.12.2014) existieren in Dortmund ca. 189.500 Wohnungen, die keiner Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Der Anteil der Genossenschaft an diesem Bestand per 31.12.2014 beläuft sich somit auf ca. 6,12 %. Zum 31.12.2014 weist die Stadt Dortmund insgesamt 25.546 Wohnungen als preis- und belegungsgebunden aus. Der Anteil der Genossenschaft an diesem Bestand beträgt 6,11 %.

Die Investitionstätigkeit der Genossenschaft verfolgt unter anderem das ausdrückliche Ziel, den Wohnungsbestand entsprechend den demografischen Erfordernissen zukunftsfähig zu gestalten. Aus dieser Motivation heraus wird der Umgestaltung vorhandener Wohnungen sowie der Errichtung neuer Wohnungen im Sinne der Barrierearmut bzw. -freiheit hohe Priorität eingeräumt.

Als barrierearm bzw. barrierefrei sind mindestens die Wohnungen zu werten, die über einen Aufzug zu erreichen sind. Per 31.12.2016 stellt sich deren Anteil wie folgt dar:


Geschäftsjahr Anzahl Wohnungen gesamt Anzahl Wohnungen
mit Aufzügen
Anteil der Wohnungen
mit Aufzügen
2016 11.579 1.835 15,85 %



Ökologische Dimension 

Zur Erreichung der strategischen Unternehmensziele ist es erklärte Absicht der Spar- und Bauverein eG, den Energiebedarf des gesamten Immobilienportfolios in Übereinstimmung mit den Klimaschutzzielen der EU und der Bundesrepublik zu reduzieren sowie den Verbrauch fossiler Energieträger zugunsten regenerativer Energien an der Wärme- und Warmwassererzeugung deutlich zu verringern. Damit will die Genossenschaft nicht nur den Klimaschutzzielen entsprechen, sondern auch die Wohnkostenbelastungen der Bewohner minimieren und somit die Zukunftsfähigkeit des Wohnungsbestandes sichern. Zu den einzelnen Leistungsindikatoren vgl. die Kriterien 11, 12 und 13.

Diese Ziele möchte die Genossenschaft im Wesentlichen durch die Umstrukturierung der liegenschaftsbezogenen Wärmeversorgungskonzepte erreichen. Zum Stichtag 31.12.2016 weist der Genossenschaftsbestand folgende Merkmale auf:


Anzahl Wohnungen gesamt Anzahl Wohnungen mit zentraler Wärmeversorgung Anzahl Wohnungen mit
dezentraler Wärmeversorgung 
 11.579  4.445  7.134


Der Bestand an zentral versorgten Wohnungen gliedert sich nach Energieträgern zum 31.12.2016 wie folgt:

Energieträger Anzahl versorgter Wohnungen
Heizöl 260
Erdgas 2.262
Fernwärme 1.597
Geothermie 50
Luftwärmepumpe 46
Holzpellet 230



Soziale Dimension

Die Investitionen der Genossenschaft erstrecken sich über bauliche Maßnahmen hinaus auch auf soziale Aktivitäten. Auf Grundlage einer entsprechenden Bedarfsanalyse zielen diese Investitionen im Wesentlichen auf die Stabilisierung und Stärkung bestimmter Quartiere. Es handelt sich um Aktivitäten, die die Genossenschaft sowohl in Kooperation mit Kommunen und anderen Wohnungsgesellschaften als auch unter alleiniger Federführung realisiert. Dafür steht jährlich ein bedarfsgerechtes Budget zur Verfügung, welches der Beauftragung Dritter dient. Zusätzlich dazu stellt die Genossenschaft in erheblichem Umfang personelle Ressourcen zur Verfügung, so dass die Gesamtinvestitionen in Summe deutlich höher sind, als es die folgenden Kennzahlen ausdrücken:


Geschäftsjahre Kosten Dritter Anteil an Sollmieten gesamt 
2014 199 0,49 %
2015 171 0,41 %
2016 162 0,39 %
Durchschnittswerte 177 0,43 %
(Angaben in T. €)